Grille de vétusté : comment fonctionne-t-elle ?
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La grille de vétusté est un tableau qui a pour but d'indiquer au locataire et au propriétaire l'état d'usure des équipements du logement afin de différencier les dégradations de la vétusté et de savoir quelle partie doit en payer les frais. Cette grille attribue une durée de vie théorique à chaque élément ainsi qu'un taux de dépréciation annuel. Ce n'est pas un document officiel mais elle peut être annexée au contrat de location et donc se retrouver dans l'état des lieux.
- La grille de vétusté fixe la durée de vie théorique de chaque élément qui compose un logement ;
- C'est un document annexe au contrat de bail et reste facultatif ;
- Dans le cas de la vétusté, les frais sont à la charge exclusive du propriétaire, contrairement aux détériorations qui sont payées par le locataire.
Qu'est-ce que la vétusté d'un logement ?
La vétusté fait référence à l'état d'usure naturelle d'un logement et des équipements. Pour calculer la part d'usure naturelle dans un logement, les propriétaires utilisent la grille de vétusté. La vétusté concerne les éléments suivants :
Revêtements et murs
Peinture, papiers peints, faïence murale
Sols
Parquets, moquettes, carrelages, dalles plastiques
Installations et équipements
Robinetterie, volets, chauffe-eau, appareils électroménagers mis à disposition
Vétusté ou dégradation : qui paie les réparations ?
En cas de vétusté, c'est au propriétaire de payer les réparations. En revanche, en cas de dégradation, c'est au locataire de payer les réparations. La principale différence repose dans le fait que la dégradation est définie comme un dommage anormal lié à une négligence ou un mauvais entretien. Alors que la vétusté se réfère à l'usure naturelle de l'élément.
Qu'est-ce que la grille de vétusté ?
La grille de vétusté est un outil permettant de définir et de calculer la durée de vie théorique des matériaux et équipements qui composent un logement. C'est également une manière d'encadrer les dégradations, qui sont à la charge du locataire, et de les différencier de l'usure qui est quant à elle à la charge du propriétaire.
Comment est encadrée la grille de vétusté en France ?
En France, l'utilisation de la grille de vétusté est facultative. Si le propriétaire et le locataire étaient préalablement d'accord pour utiliser la grille de vétusté, elle est alors utilisée en fin de bail au moment de l'état des lieux de sortie.
La loi ALUR (2014) concerne l'accès au logement et un urbanisme rénové. Elle facilite la régulation de l'immobilier et favorise l'accès au logement. Dans le cadre de cette loi, la grille de vétusté n'est pas imposée, elle est annexe au contrat de bail.
Existe-t-il une grille de vétusté officielle ?
Non, il n'existe pas de grille de vétusté unique et obligatoire émise par l'Etat, mais elle doit être choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location entre le bailleur et le locataire.
Qui rédige la grille de vétusté ?
La grille de vétusté doit faire l'objet d'un accord collectif de location. Elle doit être validée avec le locataire, comme un accord commun. Pour cela, voici les démarches à suivre :
- Définir les éléments du logement concernés par la grille de vétusté ;
- Déterminer la durée de vie théorique de chacun des éléments concernés ;
- Définir le taux d'abattement ;
- Déterminer la période de franchise ;
- Intégrer la grille au contrat de location.
La grille de vétusté des principaux équipements
Comment lire une grille de vétusté ?
La grille de vétusté est un tableau qui croise l'ancienneté des équipements avec leur durée de dépréciation pour finalement calculer la part à charge du locataire et celle à la charge du propriétaire. Il se décompose en plusieurs éléments :
- Les équipements : tout élément concerné par la vétusté ;
- La durée de vie : nombre d'années théorique pour lequel l'élément est considéré comme en bon état ;
- La franchise : période initiale pendant laquelle un élément est considéré comme neuf ;
- Le taux d'abattement par an : pourcentage de décote appliquée à la durée de vie de chaque élément du logement ;
- Le pourcentage résiduel : ce que doit payer le locataire au-delà de la durée de vie.
Prenons le cas de la peinture dans la grille ci-dessus, disons que son prix initial est fixé à 1 000€ :
- Sur 4 ans de location, seules 3 années sont prises en compte car la première année correspond à la franchise ;
- Année d'usure = 4 ans - franchise = 3 ans ;
- Taux d'usure = 3 ans x 15% = 45% => c'est la vétusté (à la charge du propriétaire) ;
- Part du locataire = 1 000€ x (100% - 45%) = 550€, le propriétare retient donc 550€ sur la caution du locataire en cas de dégradation liées à la peinture.
Grille de vétusté du mobilier et de l’électroménager
La grille de l'OPAC est issue d'un accord collectif social, elle s'adresse plutôt aux logements non meublés. Pour les logements meublés, il peut être intéressant de se diriger vers une grille de l'électroménager et du mobilier, en voici un exemple :
Comment calculer la vétusté ?
Le calcul de la vétusté se fait en appliquant le taux de dépréciation annuel sur la valeur initiale de l'élément du logement en fonction de son ancienneté et de sa durée de vie théorique définie au préalable.
Comment calculer la part du locataire ?
Pour effectuer ce calcul, il faut d'abord identifier l'âge de l'équipement. Une fois cela fait, il faut calculer le taux de vétusté : il s'agit de soustraire les années de franchise à l'âge total, puis multiplier le résultat obtenu par le taux d'abattement annuel. Enfin, il faut appliquer le pourcentage de dépréciation au coût réel des travaux de remise en état.
Formule : Taux de vétusté (%) = (Âge de l’équipement − Années de franchise) × Taux d’abattement annuel
Ce qui change en colocation, c'est la répartition de la responsabilité entre les différents colocataires. Si l'on peut attribuer la dégradation à un colocataire en particulier, alors il en prend la responsabilité totale. Si la dégradation concerne un élément du logement placé dans une partie commune, alors la situation dépend de la clause de solidarité.
Quelle vétusté après 10, 15 ou 20 ans de location ?
La vétusté dépend de la durée de vie théorique des éléments d'un logement, et non de la période d'occupation de l'habitant. Ainsi, dans le cas des locations à longue durée, ce qui change surtout est le taux de vétusté de l'équipement : plus l'habitant occupe le logement en location, plus la part restante à sa charge diminue.
En reprenant la grille de l'OPAC Paris de 1996, les années d'usure correspondent à 10 ans - 1 an de franchise = 9 ans. Donc le calcul du taux d'usure est le suivant : 9 ans x 15% = 135%.
Or, un taux d'usure ne peut pas dépasser 100%, donc on applique la part résiduelle (10%). Ce qui donne : la part du locataire = 1 000€ - 10% = 100€.
Ainsi, sur un efacture de 1 000€, le locataire devra prendre en charge 100€ au bout des 10 ans de location.
Comment utiliser la grille de vétusté lors d’un état des lieux ?
La grille de vétusté s'utilise principalement lors de l'état des lieux de sortie afin de procéder au bilan de l'état de chaque élément du logement. C'est également à ce moment là qu'est déterminée la responsabilité de chacun.
La procédure à suivre lors des états des lieux d’entrée et de sortie
L'état des lieux d'entrée : le logement doit contenir les éléments mentionnés dans le bail, et donc dans la grille de vétusté utilisée. Il peut être fait à l'amiable entre le locataire et le propriétaire le font ensemble ou à l'amiable entre le locataire et un professionnel représentant le propriétaire.
L'état des lieux de sortie : le logement doit contenir les éléments mentionnés dans le bail, et donc dans la grille de vétusté. L'état des lieux de sortie peut se faire à l'amiable entre le locataire et le propriétaire, ou à l'amiable entre le locataire et un professionnel représentant le propriétaire.
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Que faire si le locataire conteste la grille de vétusté ?
En cas de litige concernant la grille de vétusté, le propriétaire peut utiliser un dépôt de garantie dans lequel les frais de remise en état des éléments dégradés est déduit. Autrement, le propriétaire peut aussi faire appel à une protection juridique ou à une garantie loyers impayés (GLI).
En revanche, le dépôt de garantie sert à réparer les dégradations retenues sur l'état des lieux de sortie. Si le locataire conteste le montant ou la grille appliquée, le propriétaire ne peut pas simplement conserver la somme sans risquer une contestation devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou le juge des contentieux de la protection.
Si le locataire ou le propriétaire ne se présente pas au rendez-vous d'état des lieux ou de le signer, l'autre peut saisir le commissaire de justice. Le commissaire de justice prévient l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant la réalisation du constat locatif.
La grille de vétusté en logement social HLM
Toutes les locations après 2016, qu’il s'agisse de location en HLM ou autre type de logement social, sont aussi concernées par le décret du 31 mars 2016. Les locataires de HLM peuvent donc utiliser les grilles de vétusté ayant fait l'objet d'un accord collectif de location.
Ces documents sont conclus au sein de la Commission nationale de concertation (CNC) qui réunit les représentants des bailleurs et des locataires. Les HLM, les foyers jeunes actifs et les résidences sociales peuvent aussi avoir recours à une grille de vétusté. Ces accords, qui s'appliquent à toutes les parties prenantes, sont passés dans divers secteurs locatifs, à savoir :
- Le logement social ;
- Les logements loués par des sociétés d'économie mixte, des sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations, des collectivités publiques ou d'une filiale d'Action Logement ;
- Les logements loués par des investisseurs institutionnels (assureurs, banques et personnes morales autres que celles mentionnées ci-dessus) ;
- Les logements loués par des bailleurs particuliers ou des sociétés civiles immobilières (SCI) familiales.
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FAQ
Peut-on utiliser une grille de vétusté sans l’avoir intégré dans le bail ?
Non, la grille de vétusté ne peut pas être imposée par le propriétaire si elle n'a pas été convenue comme un accord avec le locataire au préalable.
Le propriétaire peut-il refuser d’appliquer une grille de vétusté ?
Oui, le propriétaire, comme le locataire, peut choisir d'appliquer la grille de vétusté ou non. C'est un document facultatif, annexe au contrat de bail et découle d'un accord commun entre les deux parties.
Comment prouver la vétusté d’un équipement ?
La vétusté relève de l'usure naturelle de l'équipement, ce critère repose uniquement sur la comparaison entre l'état de l'équipement avant l'arrivée du locataire et son état à la sortie de ce dernier.
La vétusté s’applique-t-elle aux locations meublées ?
Oui, la vétusté peut s'appliquer à toute location. Dans le cas d'une location non meublée, le propriétaire et le locataire se mettent d'accord sur une grille de vétusté issue d'accords collectifs (conformément au Décret n° 2016-382 du 31 mars 2016) sur l'immobilier.
Qui paie les réparations lors d’un contrat de location ?
Si les réparations en question sont liées à l'usure naturelle du temps, c'est alors au propriétaire de prendre en charge les réparations. En revanche, si les réparations en question sont liées à des dégradations anormales, c'est au locataire de prendre en charge les frais de réparation.
