C'est quoi la loi Pinel ?
Qu'est-ce que la loi Pinel ? La loi Pinel est un dispositif qui permet de réaliser un investissement locatif en bénéficiant d'une réduction d'impôts. Le montant de la réduction d'impôts varie selon la durée de l'engagement à la location.
Bon à savoir !La loi Pinel est appliquée depuis le mois de septembre 2014. Elle devait prendre fin au 31 décembre 2021, mais est finalement prolongée jusqu'en 2024, avec un taux réduit à partir de 2023.
La loi Pinel est un bon moyen de rembourser son investissement initial et au terme de l’engagement, le propriétaire du logement peut continuer à le louer, investir les lieux ou revendre son logement.
L'avis de l'expert !
Nathalie – Courtière en immobilier Senior chez papernest
Quelle est la différence entre la loi Pinel et la loi Duflot ?
« La loi Pinel est une modification de la loi Duflot. Elle est plus flexible
puisqu'elle permet de louer votre bien immobilier à un membre de votre famille,
par exemple. Un autre changement notable concerne la durée de location qui est
désormais de 6, 9 ou 12 ans. La loi Duflot obligeait une location de 9 ans. »
Quelles sont les avantages et inconvénients de la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière, c'est-à-dire qu'elle va permettre aux propriétaires éligibles de profiter d'un avantage fiscal. Au-delà de l'avantage fiscal de la loi Pinel, les propriétaires peuvent également bénéficier de plusieurs avantages.
Quels sont les avantages du dispositif de la loi Pinel ?
Constitution d'un patrimoine immobilier
Revenus complémentaires et fiables
Protection des proches
Le saviez-vous ?Il est possible d’acheter en indivision sous la loi Pinel ou d'investir avec une Société Civile Immobilière (SCI) à condition qu'elle ne soit pas soumise à l'impôt sur les sociétés.
La loi Pinel est réservée aux propriétaires qui souhaitent réaliser des investissements locatifs dans les villes où il y a
une forte demande comme Paris, Bordeaux ou Toulouse. Par conséquent, la loi Pinel va permettre aux propriétaires de réaliser
un bon investissement immobilier dans une ville où ils pourront toujours trouver des locataires.
Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?
Les
inconvénients majeurs de la loi Pinel se situent au niveau des
conditions qu'elle implique de respecter pour profiter de son dispositif de défiscalisation. Non seulement faut-il être en mesure de les suivre, ce qui implique une certaine rigidité de la loi, mais en plus les conditions elles-mêmes ont un effet sur l'étendue de ce que l'on peut faire grâce au dispositif.
Tout d'abord, c'est un dispositif qui ne
fonctionne que si votre projet d'investissement locatif penche
vers le long-terme. Cela restreint les situations dans lesquelles on peut en profiter : il faut obligatoirement louer le logement pendant 6 ou 9 ans, et on considère par ailleurs que c'est au bout de 9 ans que le dispositif devient
rentable.
Autre inconvénient : les plafonds imposés aux potentiels bénéficiaires de la loi. Ces plafonds concernent le montant maximum que l'on peut investir dans le projet, à savoir
300 000 € d'investissement total, ainsi que 5500€ d'investissement par m2. Ce que cela signifie, c'est que les projets d'investissement locatifs, et donc d'achat et de travaux immobiliers, trop importants, ne peuvent pas qualifier pour la loi Pinel.
Concrètement, l'inconvénient est qu'il est
difficile de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel
si l'on compte investir dans l'immobilier de Paris, par exemple, celui-ci étant souvent plus cher que les plafonds à respecter. En résumé, la loi Pinel présente certes de grands avantages, mais il s'agit d'y être
éligible et de
vérifier la rentabilité à long-terme de l'investissement avant de s'y lancer.
Quel est le montant de la réduction sur l'impôt Loi Pinel ?
La réduction d'impôts est un pourcentage du prix total du logement, qui est proportionnel à la durée pour laquelle le propriétaire s'engage à mettre le logement en location :
| Durée d'engagement à la location | Taux |
|---|
| Engagement initial de 6 ans | Période initiale | 12% (2% par an) |
| 1ère prolongation de 3 ans | 6% (2% par an) |
| 2ème prolongation de 3 ans | 3% (1% par an) |
| Engagement initial de 9 ans | Période initiale | 18% (2% par an) |
| Prolongation de 3 ans | 3% (1% par an) |
Le montant du coût du bien pris en compte est plafonné à :
300 000 € par personne et par an
5 500 € par m² de surface habitable
La loi Pinel a été mise en place pour favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues, c'est-à-dire les zones où la demande locative est élevée. Il s'agit d'une loi qui incite à l’investissement locatif présentée par Manuel Valls et Sylvia Pinel le 31 août 2014. Elle est passée en vigueur dès le 1er janvier 2015.
Il est possible de
faire une simulation sur le site de la loi Pinel afin de connaître son éligibilité au dispositif de la loi Pinel.
Consultez le guide de l'acheteur pour réaliser votre projet immobilier plus facilement !
Il y a plusieurs conditions qui s'appliquent aux différents acteurs du marché de la location, c'est-à-dire le propriétaire, le locataire et le logement mis en location. Les caractéristiques pour bénéficier de la réduction fiscale de la loi Pinel vont dépendre de la date où a été réalisé l'investissement locatif.
Bon à savoir !Dans le cas d'un logement acheté après septembre 2014, c'est la loi Pinel qui s'applique. Avant cette date-ci, les propriétaires doivent respecter la loi Duflot.
Quel type de logement est éligible à la loi Pinel ?
Depuis septembre 2014, il y a plusieurs conditions à respecter avant de bénéficier des avantages de la loi Pinel. Tout d'abord, il y a des conditions à respecter par rapport au bien immobilier puisque la réduction d'impôts est réalisée selon le type de logement acquis.
Liste des conditions à remplir par rapport au logement mis en location :
Un logement neuf
Un logement ancien avec travaux de rénovation
Un logement avec travaux de réhabilitation
Un local transformé en lieu d'habitation
Une vente en état futur d'achèvement (VEFA), c'est-à-dire un logement acheté sur plan auprès d'un promoteur immobilier
Un logement en construction
Notez que depuis 2017, un logement bénéficiant de la loi Pinel doit forcément faire partie d'un bâtiment d'habitation collectif.
Attention !La réduction d'impôts peut s'appliquer sur deux logements maximum par an.
Dans le cas d'un logement qui nécessite des travaux de rénovation ou d'un logement en construction, il est nécessaire de
respecter un délai d'achèvement pour bénéficier des avantages de la loi Pinel.
️ Tableau des délais maximums d'achèvement selon le type d'acquisition afin de bénéficier de la loi Pinel :
| Type d'acquisition | Délai d'achèvement du logement |
| Vente en état futur d'achèvement (VEFA) | 30 mois à partir de la signature de l'acte authentique d'acquisition |
| Logement à construire | 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire |
| Logement faisant l'objet de travaux | Le 31 décembre de la 2ème année après l'acquisition du logement ou du local |
Où se trouvent les logements éligibles à la loi Pinel ?
Afin de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, les propriétaires doivent également respecter des conditions de zone, c'est-à-dire qu'ils ne peuvent pas investir où ils le souhaitent.
La loi Pinel encourage l'investissement locatif dans les zones où il y a une forte demande locative, c'est-à-dire principalement les grandes métropoles.
Il est possible d'utiliser un simulateur afin de vérifier l'éligibilité de la zone où l'investissement locatif est réalisée. Les zones éligibles sont les suivantes :
- A
- A Bis
- B1
Bon à savoir !La zone C n'est plus éligible à la loi Pinel depuis 2017, et la zone B2 depuis 2020.
Exemple de métropoles éligibles à la loi Pinel :
Paris et son agglomération
La Côte d’Azur
Les agglomérations importantes comme Lille, Lyon ou Montpellier
Les départements d'Outre-Mer
Le logement doit également respecter les normes de performances énergétiques et correspondre à la résidence principale du locataire. De plus, le loyer mensuel ne doit pas dépasser (charges comprises) un certain seuil.
Seuil maximal du loyer appliqué aux logements éligibles à la loi Pinel pour l'année 2020 (€/m²) :
- A bis : 17,43 €
- A : 12,95 €
- B1 : 10,44 €
- DROM : 10,48 € à 12,81 € selon le territoire concerné
Attention au calcul du loyer maximum loi Pinel
Il ne suffit pas de multiplier la surface de votre bien par le plafond par m² pour connaître le loyer maximal que vous pouvez appliquer tout en bénéficiant de la loi Pinel.
Pour cela, il faut en premier lieu calculer la
surface utile du bien : celle-ci correspond à la
surface habitable du bien + 50% de la surface des balcons, terrasses et autres dépendances (garage, remise...).
Ensuite, il faut calculer le
coefficient multiplicateur : 0,7 + 19 / surface utile.
Enfin, on peut appliquer la formule suivante :
Loyer maximum = surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de la zone
Un exemplePrenons un logement de 100 m² à Nice (zone A), disposant d'un balcon de 15 m². La surface utile est de 100 + (15/2) = 107,5. Le coefficient multiplicateur est donc de 0,7 + 19 / 107,5 = 0,88. Le loyer maximum est donc de 107,5 x 0,88 x 12,95 = 1 225,07 €.
Si vous souhaitez vous lancer dans
l'investissement locatif, il est important de souscrire à une
assurance habitation afin d'être couvert en cas de sinistre dans votre logement. Bien qu'il soit obligatoire de souscrire à une assurance habitation lorsque l'on est locataire, cette dernière n'est pas obligatoire pour les propriétaire, hormis si le logement se trouve dans une copropriété. Toutefois, elle permet de
compléter la couverture souscrite par le locataire, et donc d'alléger les frais potentiellement à la charge du propriétaire en cas de sinistre. Découvrez tout sur l'
assurance habitation pour propriétaire non occupant.
Qui a le droit à la loi Pinel ?
Tous les foyers français ne sont pas éligibles à la loi Pinel. En effet, il est nécessaire de respecter certains critères pour bénéficier des avantages de la loi Pinel.
- Être âgé de plus de 18 ans
- Être imposable en France
- Réaliser un investissement locatif dans un logement neuf ou ancien qui nécessite des travaux de rénovation importants
La loi Pinel ne déclare pas un âge maximum pour bénéficier du dispositif mais il est recommandé d'effectuer son investissement locatif avant 65 ans. En effet, au-delà d'un certain âge, les banques peuvent être réticentes à l'idée d'octroyer un emprunt.
Il est conseillé de payer 1 500 € (minimum) d'impôts afin de réaliser un investissement fiscalement intéressant.
Attention à l'éligibilité du locataire
Si tous les propriétaires bailleurs ne sont pas éligibles à la loi Pinel, il est également important de noter que ceux qui y sont éligibles ne peuvent pas louer leur bien à n'importe qui !
Les locataires loi Pinel sont soumis à un plafond de loyer, qui varie selon la zone et la composition du foyer. Voici les
plafonds de ressources pour les locataires Pinel en 2021 :
| Composition du foyer fiscal | Zone Pinel |
|---|
| Abis | A | B1 |
| Personne seule sans enfants | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € |
| Couple sans enfants | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € |
| Personne seule ou couple avec enfants | 1 enfant | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € |
| 2 enfants | 89 976 € | 82 776 € | 60 783 € |
| 3 enfants | 107 463 € | 97 991 € | 71 504 € |
| 4 enfants | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € |
| Personne à charge supplémentaire | + 13 421 € | + 12 286 € | + 8 990 € |
Bon à savoir !Les propriétaires peuvent louer le logement à leurs proches, descendants et ascendants compris, mais ceux-ci ne doivent pas appartenir au foyer fiscal des propriétaires.
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