Qu'est-ce qu'un avenant dans un compromis de vente ?
Qu'il s'agisse de son
premier achat ou d'un investissement immobilier parmi d'autres, l'acquisition d'un bien immobilier passe par plusieurs étapes :
- Signature du compromis de vente et versement d'une indemnité d'immobilisation au notaire, avec un délai de rétractation de 10 jours ;
- Obtention du prêt bancaire le cas échéant, dans un délai de 30 jours minimum ;
- Signature de l'acte de vente définitif, avec versement du solde, des frais complémentaires et remise des clés. Il intervient environ 3 mois après le compromis.
C'est
entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte de vente définitif que peut intervenir l'avenant. En effet, il n'existe pas d'avenant à l'acte authentique : seul l'avenant au compromis de vente est possible.
Celui-ci sert à
officialiser les modifications importantes qui auraient pu intervenir durant la préparation de la vente, et de s'assurer que celles-ci sont bien
comprises et acceptées par les deux parties.
Après la signature de l'avenant au compromis de vente, un
délai de rétractation de dix jours est de nouveau accordé à l'acquéreur, durant lesquels il pourra
changer d'avis sans avoir à se justifier auprès du vendeur ou du notaire.
Le tarif d'un avenant au compromis de vente
dépend de chaque notaire.
Pourquoi 3 mois entre le compromis et la vente ?Le délai de trois mois entre le compromis et l'acte authentique n'est pas réglementaire, il s'agit d'une estimation. C'est le temps nécessaire pour que le notaire puisse faire toutes les recherches nécessaires, afin de s'assurer que la transaction ne comporte aucun vice.
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Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente, aussi appelé
promesse synallagmatique de vente, est un
avant-contrat. Il pose les premières conditions de la transaction, en définissant précisément :
les caractéristiques du bien ;
le prix de vente ;
l'identification des parties ;
les différentes clauses suspensives (et notamment, délai à l'issue duquel l'acquéreur doit avoir trouvé son prêt) ;
la date butoir de la signature de l'acte.
Délai minimal d'obtention de prêtLe vendeur a l'obligation de laisser au moins 30 jours à l'acquéreur pour obtenir un prêt immobilier ; en réalité, il est généralement de 45 jours.
À partir de la signature du compromis de vente, l'acquéreur dispose d'un délai de
dix jours pour changer d'avis et exercer son droit de rétractation. Le vendeur, en revanche, est
engagé dès la signature de ce document ; il est donc possible de contraindre le vendeur à respecter le compromis de vente.
S'il se retire finalement de la transaction, il peut avoir à payer de
lourdes pénalités, notamment par le biais de la
clause pénale si celle-ci figure au compromis.
Attention toutefois à ne pas confondre compromis de vente et promesse de vente.
La
promesse de vente est un engagement unilatéral. Il s'agit de l'
offre faite par le vendeur à l'acquéreur, où il s'engage à lui vendre le bien à un prix déterminé.
Il ne peut pas proposer son bien à qui que ce soit d'autre durant une période déterminée. Comment prolonger une promesse de vente ? En prolongeant le délai d'option de l'acquéreur, tout simplement.
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Avenant au compromis de vente : la distinction entre modification d'un élément substantiel ou non substantiel du contrat
Deux types d'éléments peuvent être modifiés par un avenant au compromis de vente :
éléments substantiels ;
éléments non substantiels.
Ce qui distingue un élément substantiel d'un élément non-substantiel est globalement le fait qu'il s'agisse d'un élément
assez important pour qu'il puisse amener l'acquéreur à changer d'avis, ou pas.
Les éléments substantiels du contrat
Un élément substantiel peut être une modification d'une
qualité essentielle du bien concerné ou d'une
découverte d'un élément jusque-là inconnu :
changement de prix ;
changement de la consistance du bien ;
diagnostic révélant un défaut ;
non-conformité aux règles d'urbanisme ;
procès en cours...
Ainsi, si le vendeur souhaite par exemple modifier le prix, un
avenant au compromis de vente doit être signé.
L'élément modifié doit dans tous les cas être
assez important pour qu'il soit susceptible de faire changer l'acquéreur d'avis. Ainsi, il dispose de nouveau de
dix jours après la date de l'avenant au compromis de vente pour renoncer au bien.
L'avis de l'expert
Nathalie - Courtière en immobilier Senior chez papernest
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Les éléments non-substantiels du contrat
Des
modifications considérées comme non-substantielles peuvent également intervenir avant la signature de l'acte authentique.
Quels peuvent être des modifications non-substantielles entraînant un avenant au compromis de vente ? Un
délai supplémentaire, par exemple, pour des raisons pouvant concerner tant le vendeur que l'acquéreur (temps supplémentaire pour obtenir un prêt).
Une modification d'élément non-substantiel n'entraîne pas forcément l'édition d'un avenant. En effet, cela peut être
risqué pour le vendeur, puisque la notification d'un nouveau délai de rétractation lors d'un avenant au compromis de vente est automatique.
En rédigeant l'avenant au compromis de vente, le notaire porte donc la
responsabilité de la pertinence de faire courir un nouveau délai de rétractation et risque d'être redevable de
dommages et intérêts si l'acquéreur se rétracte alors que les modifications ne méritaient pas d'avenant.
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Que se passe-t-il si la date fixée par le compromis de vente est dépassée ?
Si une date butoir a été fixée dans le compromis de vente et que celle-ci est dépassée, un avenant est inutile. Pour être valable, un avenant de prorogation doit être signé
avant l'expiration du délai.
Notez qu'il est tout à fait possible qu
'aucune date butoir ne soit définie dans l'avant-contrat. Dans ce cas, aucun avenant de prorogation n'est nécessaire : le compromis de vente reste
valable sans limite de temps.
Est-il possible d'ajouter un acheteur au compromis de vente après la signature ?
Tout dépend de ce qui est stipulé dans le compromis de vente. Pour pouvoir ajouter un co-acquéreur, il faut obligatoirement qu'une
clause de substitution figure dans l'avant-contrat.
Si cette clause n'est pas stipulée dans le compromis, il faut
annuler ce dernier puis conclure une
nouvel avant-contrat (avec le nouveau délai de rétractation que cela implique).
De même pour une SCI : un avenant au compromis de vente est également nécessaire si vous décidez de créer une Société Civile Immobilière pour acheter votre bien, à moins qu'une clause de substitution figure au compromis.
Cependant, dans ce cas, un nouveau délai de rétractation n'est pas systématique : cela
dépendra de l'objet social figurant dans les statuts de la société.
Vous n'y comprenez rien aux termes techniques des crédits immobiliers ?
