Les prêts aidés pour acheter sa résidence principale
Si vous êtes
primo-accédant, plusieurs
prêts conventionnés peuvent vous aider à financer l'acquisition de votre résidence principale.
Voici les aides à l'accession à la propriété qui existent en 2021 :
Qu'est-ce qu'un primo-accédant ?Un primo-accédant est une personne qui n'a jamais été propriétaire de sa résidence principale ou ne l'a pas été depuis plus de deux ans.
Le prêt d'accession sociale (PAS)
Ce prêt permet aux ménages modestes de financer l'achat de leur résidence principale à moindre coût, puisque son taux d'intérêt est plafonné.
| Le prêt d'accession sociale |
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Opérations éligibles |
- Achat d'un bien neuf
- Achat d'un terrain et construction d'un logement sur celui-ci
- Achat d'un logement ancien et réalisation des travaux d'amélioration nécessaires
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Plafond de ressources |
- Dépend de la zone où le logement est situé
- Revenus pris en compte : revenus fiscaux de référence sur l'année N-2 de l'emprunteur et des autres personnes qui vont habiter le logement (pour une demande de prêt d'accession sociale en 2021, les revenus pris en compte sont ceux de 2019)
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Autres conditions d'éligibilité |
- Le bien doit devenir votre résidence principale dans l'année suivant l'achat ou la fin de la construction
- Le prêt doit être garantie par une sûreté réelle, comme une hypothèque
- Vous ne devez pas avoir au parallèle contracté un prêt "classique" pour le même projet
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Plafond du prêt | Il n'y en a pas : selon votre situation, le PAS peut financer jusqu'à 100% de votre projet (hors frais annexes) |
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Taux |
Fixe, variable ou modulable
Plafonné
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Durée de remboursement | 5 à 30 ans, voire 35 ans en cas d'allongement |
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Autres avantages |
- Exonération des taxes de publicité foncière pour la garantie
- Plafonnement des frais de dossier et réduction des frais de notaire
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Où l'obtenir ? | Auprès de n'importe quelle banque qui a passé une convention avec l'État |
Notez que ce prêt peut aussi servir à financer des travaux dans votre résidence principale, dans le but :
- de faire des économies d'énergie
- de l'agrandir
- de le transformer en local propre à l'habitation si cela n'était pas le cas
Le montant total des travaux doit alors être
au moins égal à 4000 €.
Quels sont les critères à respecter pour qu'un logement soit considéré comme une résidence principale ?Vous devez l'occuper pendant minimum 8 mois par an.
Réalisez sur
ce site la simulation de votre Prêt d'accession sociale et retrouvez toutes les informations sur
ce prêt aidé dans notre article dédié.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Comme l'indique son nom, ce
prêt ne comporte pas d'intérêts. Il peut être demandé en complément d'un prêt classique pour baisser le montant de ce dernier ou constituer votre apport personnel.
| Le prêt à taux zéro |
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Opérations éligibles |
- Construction ou achat d'un logement situé en zone B2 ou C
- Si achat d'un bien ayant déjà été occupé, contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) ou de location-accession à la propriété : des travaux doivent y être réalisés pour améliorer le logement ou économiser de l'énergie, à hauteur de 25% du coût total de l'opération
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Plafond de ressources |
- Dépend de la zone où le logement est situé (de 24 000 € à 86 400 €)
- Revenus pris en compte : revenus fiscaux de référence sur l'année N-2 de l'emprunteur et des autres personnes qui vont habiter le logement
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| ✔️
Autres conditions d'éligibilité |
- Être primo-accédant
- Le bien doit devenir votre résidence principale dans l'année suivant l'achat ou la fin de la construction
- Le bien ne doit pas être mis en location pendant les 6 années suivant l'obtention du prêt
- Vous devez obligatoirement avoir contracté un autre prêt "classique" en parallèle pour compléter le financement de votre projet
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Plafond du prêt |
- Jusqu'à 40% du coût total de l'opération
- Le coût total de l'opération pris en compte est plafonné. Ce plafond dépend de la zone et du nombre d'occupants dans le logement, et va de 100 000 € à 253 000 €.
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| ⏳
Durée de remboursement |
- 20 à 25 ans selon vos revenus, le coût de l'opération, le nombre de personnes habitant le logement et la zone
- Comprend deux périodes : le différé pendant lequel vous ne remboursez pas votre PTZ (5 à 15 ans en fonction de vos revenus) puis le remboursement, entre 10 et 15 ans
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Où l'obtenir ? | Auprès de n'importe quelle banque qui a passé une convention avec l'État |
Vous pouvez vérifier
ici dans quelle zone est situé le logement que vous convoitez.
Le prêt Action Logement (PAL)
Ce prêt était autrefois appelé "Crédit 1% employeur" ou "prêt immobilier 1% logement". Le prêt
Action Logement vous permet de compléter votre prêt immobilier classique à moindre coût, puisque son taux est très bas (0,5%).
| Le prêt Action Logement |
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Opérations éligibles |
- Construction
- Acquisition d'un logement neuf via une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA)
- Accession en Bail Réel Solidaire dans le neuf ou dans l'ancien
- Accession sociale à la propriété dans le neuf
- Acquisition d'un logement ancien vendu par un organisme de logement social via une vente HLM (DPE entre A et E)
Les logements achetés neufs et les constructions doivent respecter les normes énergétiques en vigueur. |
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Plafond de ressources |
- Dépend de la zone où le logement est situé et de la composition du ménage (détail des plafonds ici)
- Revenus pris en compte : revenus fiscaux de référence sur l'année N-2 de l'emprunteur et des autres personnes qui vont habiter le logement
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| ✔️
Autres conditions d'éligibilité |
- Être salarié d'une entreprise privée non agricole d'au moins 10 salariés
- L'assurance emprunteur doit couvrir les garanties suivantes : Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA), Incapacité Totale de Travail (ITT) et décès
- Construction ou acquisition d'un logement neuf : respect des normes énergétiques en vigueur obligatoire
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Plafond du prêt |
- Cas général : 40 000 € dans la limite de 40% du coût total de l'opération
- Accession sociale à la propriété, accession en Bail Réel Solidaire et vente HLM : 40 000 € dans la limite du coût total de l'opération
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Taux | Fixe à 0,5%, hors assurance obligatoire |
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Durée de remboursement | Jusqu'à 25 ans |
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Où l'obtenir ? | Auprès de l'organisme Action Logement que vous pouvez contacter via ce formulaire |
Le Plan Epargne Logement (PEL)
Ce
produit d'épargne vous permet de bénéficier d'un taux plafonné pour votre prêt immobilier et de vous constituer un apport personnel.
| Le Plan Epargne Logement (PEL) |
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Fonctionnement |
- Dispositif permettant d'obtenir un prêt à taux fixe à l'issue d'une période d'épargne de 4 à 10 ans
- Période d'épargne : versement initial d'au moins 225 € puis versements annuels d'un minimum de 540 €
- Fréquence et seuil minimal des versements définis dans le contrat du PEL
- Rémunération de l'épargne à 1%
- Convertible à la fin de la période d'épargne en Prêt Epargne Logement
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Opérations éligibles |
Achat ou construction de votre résidence principale
Certains travaux de réparation ou d'amélioration de votre résidence principale
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Plafond de ressources |
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Autres conditions d'éligibilité |
- Vous ne pouvez détenir qu'un seul PEL
- Si vous avez déjà un CEL, il doit être ouvert dans la même banque
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Montant et plafond du prêt |
- Montant des intérêts : intérêts acquis pendant la période d'épargne multipliés par 2,5 (ou 1,5 si le prêt sert à financer l'achat de parts dans une SCPI)
- Montant du prêt déterminé à partir du montant des intérêts
- Limite de 92 000 €
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Taux | Fixe à 2,20% |
| ⏳
Durée de remboursement | 2 à 15 ans |
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Où l'obtenir ? | Dans toutes les banques qui le proposent. |
Le compte épargne logement (CEL)
Similaire au PEL, le CEL vous offre néanmoins la possibilité d'accéder à votre épargne dès que vous le souhaitez.
| Le compte épargne logement (CEL) |
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Fonctionnement |
- Produit d'épargne orienté vers un projet immobilier
- Versement initial d'au moins 300 € puis versements libres d'un minimum de 75 €
- À l'inverse du PEL, les fonds épargnés sont disponibles
- Les retraits sont totalement libres, tant que le CEL conserve un solde minimum de 300 €
- Plafond à 15 300 €
- Rémunération de l'épargne à 0,25% en 2021
- Permet d'obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié pour certains projets
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Opérations éligibles |
- Achat ou construction de votre résidence principale
- Achat de parts de SCPI à vocation d'habitation
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Autres conditions d'éligibilité |
- Avoir ouvert son CEL depuis au moins 18 mois
- Vous ne pouvez détenir qu'un seul CEL
- Si vous avez déjà un PEL, il doit être ouvert dans la même banque
- La somme des intérêts que vous avez obtenus doit atteindre un certain seuil, qui varie selon le projet financé par le prêt (22,5 €, 37 € ou 75 €)
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Montant et plafond du prêt |
- Montant des intérêts : intérêts acquis pendant la période d'épargne multipliés par 1,5 (ou 1 si le prêt sert à financer l'achat de parts dans une SCPI)
- Montant du prêt déterminé à partir du montant des intérêts et de sa durée
- Limite de 23 000 €
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Taux | Identique à la rémunération de l'épargne + 1,5% de frais de gestion |
| ⏳
Durée de remboursement | 2 à 15 ans |
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Où l'obtenir ? | Dans toutes les banques qui le proposent. |
Le prêt social location-accession (PSLA)
Le PSLA offre aux locataires d'habitations à loyer modéré (HLM) la possibilité d'acquérir le logement qu'ils occupent tout en déduisant du prix du bien une partie des loyers déjà versés.
| Le prêt social location-accession (PSLA) |
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Opérations éligibles
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- Permet à des ménages modestes et sans apport personnel d'acquérir le logement HLM qu'ils occupent sans apport personnel
- Le logement doit être situé en zone A, B ou C
- Son prix de vente ne doit pas excéder un certain plafond par m² hors taxes : 4 886 en zone Abis, 3 702 en zone A, 2 965 en zone B1, 2 588 en zone B2, 2 263 en zone C
- Pour calculer ce prix plafond sont prises en compte la surface habitable et la moitié des surfaces annexes
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Fonctionnement |
- Deux phases : la première où le logement est financé par un opérateur HLM auquel l'occupant verse une redevance, et la seconde où il peut opter pour l'accession à la propriété grâce au PSLA.
- La phase locative a une durée minimum de 6 mois mais n'a pas de durée maximum.
- La redevance comprend une indemnité d'occupation, les charges et une part d'épargne qu'il pourra retrancher au prix du logement s'il décide de l'acquérir.
- Le plafond de la redevance varie selon la zone.
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Plafond de ressources |
- Dépend de la zone où le logement est situé et de la composition du ménage (détail des plafonds ici)
- Revenus pris en compte : revenus fiscaux de référence sur l'année N-2 de l'emprunteur et des autres personnes qui vont habiter le logement
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Autres conditions d'éligibilité |
- Pour acquérir le logement à l'issue de la phase locative, l'emprunteur doit trouver un financement par ses propres moyens (prêt bancaire, PTZ...)
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Autres avantages |
- TVA à taux réduit (5,5% contre 20% pour une acquisition classique)
- Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans
- Chaque date anniversaire de l'entrée dans les lieux et jusqu'à ce que l'option d'accession soit levée, le prix du logement prévu dans le contrat de location-accession est minoré d'au moins 1%
- Les mensualités ne peuvent pas excéder le montant de la dernière redevance payée avant la levée de l'option
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Le prêt Paris Logement 0% (PPL 0%)
Le prêt Paris Logement 0% offre aux parisiens souhaitant accéder à la propriété un complément à leur prêt classique sur lequel ils ne devront pas d'intérêts.
| Le prêt Paris Logement 0% (PPL 0%) |
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Opérations éligibles |
- Achat d'un logement neuf ou ancien, avec ou ans travaux, situé dans Paris intra-muros
- Ce logement doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après l'obtention du prêt
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Plafond de ressources |
- Dépend de la zone où le logement est situé et de la composition du ménage (détail des plafonds ici)
- Revenus pris en compte : revenus fiscaux de référence sur l'année N-2 ou N-1 de l'emprunteur et des autres personnes qui vont habiter le logement
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Autres conditions d'éligibilité |
- Avoir passé l'année précédente à louer sa résidence principale à Paris ou être dans l'une des situations suivantes : acquéreur d'un logement adapté à l'habitation d'une personne handicapée physique, agent de la ville de Paris ou de son Centre d'Action Sociale, policier de la Préfecture de Police de Paris, sapeur-pompier de Paris, personnel soignant de l'Assistance publique des Hôpitaux de Paris
- Être primo-accédant
- Le bien doit être financé à au moins 90% par des prêts d'une durée supérieure à 5 ans
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| ️
Montant du prêt |
24 200 € pour une personne seule
39 600 € pour les ménages de deux personnes ou plus
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Taux | 0% |
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Durée et modalités de remboursement |
- 15 ans
- Mensualités constantes
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Où l'obtenir ? | Dans les banques qui ont signé une convention avec la Ville de Paris :
- Arkéa
- Banques Populaires
- Banque Postale
- BNP Paribas
- Caisse d'Épargne Île-de-France-Paris
- Chalus
- Crédit Agricole
- Crédit Coopératif
- Crédit Foncier
- CIC + Iberbanco
- Compagnie du Financement Foncier
- LCL
- Crédit Mutuel
- Crédit du Nord
- Société Générale
- Société financière pour l'accession à la propriété
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Bon à savoirPour l'achat d'un logement neuf, le PPL 0% est cumulable avec le prêt à taux zéro.
Le prêt parcours résidentiel (PPR)
Le prêt parcours résidentiel permet aux locataires de logements sociaux parisiens de financer une partie de l'achat de leur résidence principale sans payer d'intérêts.
| Le prêt parcours résidentiel (PPR) |
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Opérations éligibles |
- Achat de sa résidence principale à Paris (secteur privé)
- Le logement doit avoir une performance énergétique notée A, B ou C
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Plafond de ressources |
- Dépend de la zone où le logement est situé et de la composition du ménage (détail des plafonds ici)
- Revenus pris en compte : revenus fiscaux de référence sur l'année N-2 ou N-1 de l'emprunteur et des autres personnes qui vont habiter le logement
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| ✔️
Autres conditions d'éligibilité |
- Être locataire d'un logement social à Paris
- Libérer le logement social à l'obtention du PPR
- Être primo-accédant
- Avoir passé l'année précédente à louer sa résidence principale à Paris ou être dans l'une des situations suivantes : acquéreur d'un logement adapté à l'habitation d'une personne handicapée physique, agent de la ville de Paris ou de son Centre d'Action Sociale, policier de la Préfecture de Police de Paris, sapeur-pompier de Paris, personnel soignant de l'Assistance publique des Hôpitaux de Paris
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| ️
Montant du prêt |
- 27 500 € pour une personne seule
- 45 000 € pour les ménages de deux personnes
- 60 000 € pour les ménages de trois personnes
- 70 000 € pour les ménages de quatre personnes
- 80 000 € pour les ménages de cinq personnes et plus
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Taux | 0% |
| ⏳
Durée et modalités de remboursement |
- 15 ans
- Mensualités constantes
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Où l'obtenir ? | Dans les banques qui ont signé une convention avec la Ville de Paris (même liste que pour le Prêt Paris Logement 0%) |
️ Les dispositifs de défiscalisation pour réaliser un investissement locatif
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif plutôt que d'acheter votre résidence principale, vous ne pourrez pas profiter d'aides à l'accession. En revanche, vous pourrez peut-être profiter de l'un des dispositifs de réduction fiscale suivants :
Le dispositif Denormandie
Le
dispositif de défiscalisation Denormandie a pour but d'inciter à la réhabilitation de logements dégradés dans des zones où l'accès au logement est tendu.
| La loi Denormandie |
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Opérations éligibles |
- Investissement locatif dans un logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration ou un local transformé en usage d'habitation
- Le logement doit être situé dans une commune éligible (vérifiez si votre commune est éligible sur ce site)
- Les travaux doivent représenter minimum 25% du coût total de l'opération
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| ✔️
Autres conditions d'éligibilité |
- Les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE ou un architecte
- Ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition
- Le bien doit être loué à titre de résidence principale pendant minimum 6 ans et dans les 12 mois suivant la fin des travaux
- Le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal
- Plafonnement des ressources du locataire dépendant de la zone et de la composition de son foyer fiscal
- Plafonnement du loyer : 17,55 € / m² en zone Abis, 13,04 € en zone A, 10,51 € en zone B1 en 2021
- Calcul du loyer maximum : (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile x plafond de la zone
Comment calculer la surface utile ?Elle correspond à la surface habitable + 50% des surfaces annexes. |
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Travaux éligibles |
- Au moins 2 types de travaux parmi les suivants : changement de chaudière, changement du dispositif de production d'eau chaude, isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres
- Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (au moins 20% pour un logement collectif, 30% pour un logement individuel)
- Création d'une surface habitable nouvelle
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Fonctionnement |
- Un pourcentage du prix d'achat du bien est déduit des impôts du propriétaire
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| ️
Calcul et plafond de la réduction |
- Dépend de la durée de l'engagement de location : 12% du prix du bien pour un engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans, 21% pour 12 ans
- Coût du logement pris en compte limité à 300 000 €
- Plafond de 5 500 € par m² de surface habitable
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Démarches | Indiquer dans sa déclaration de revenus (imprimé 2042-C) :
- Les travaux de restauration immobilière Malraux réalisés l'année précédente
- L'éventuel report de réductions acquises les années précédentes et n'ayant pas pu être imputées faute d'un montant d'impôt sur le revenu suffisant
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Vous ne savez pas par quoi commencer pour votre achat immobilier ? papernest détaille toutes les étapes dans son guide gratuit !
Le dispositif Malraux
Le dispositif Malraux a pour but de protéger le patrimoine historique et architectural français en incitant financièrement à sa restauration.
| Le dispositif Malraux |
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Opérations éligibles | Travaux de restauration sur des immeubles anciens situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR), dans le but de les mettre en location (liste des quartiers éligibles ici) |
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Fonctionnement |
- Un pourcentage du montant des travaux réalisés est déduit des impôts du propriétaire
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Travaux éligibles pour le calcul de la réduction |
- Travaux d'amélioration de l'habitat
- Travaux de mise en conformité
- Travaux d'aménagement des combles, greniers, parties communes dans le but de les rendre habitables
- Travaux de démolition, restauration des toitures ou des murs extérieurs, réaffectation à l'habitation imposés par l'autorité publique
- Travaux de réparation, notamment pour réaffecter l'immeuble à l'habitation s'il ne l'était plus
Bon à savoirSont également pris en compte pour le calcul de la réduction fiscale les primes d'assurance, frais de gestion et d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration. |
| ️
Calcul et plafond de la réduction |
- 30% du total des dépenses listées ci-dessus pour les immeubles situés dans un quartier ancien dégradé (QAD), couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou conventionné
- 22% pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP)
- Dépenses prises en compte limitées à 400 000 € sur 4 ans
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Autres conditions d'éligibilité |
- L'immeuble doit être entièrement rénové, avec l'autorisation du Préfet après avis de l'architecte des bâtiments de France
- Le bien doit être loué nu et à titre de résidence principale pendant minimum 9 ans et dans les 12 mois suivant la fin des travaux
- Le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant du propriétaire, ni faire partie de son foyer fiscal
- Les revenus fonciers perçus doivent être imposés au régime réel (le régime micro foncier est incompatible avec le dispositif)
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Démarches | Indiquer dans sa déclaration de revenus (imprimé 2042-C) :
- Les travaux de restauration immobilière Malraux réalisés l'année précédente
- L'éventuel report de réductions acquises les années précédentes et n'ayant pas pu être imputées faute d'un montant d'impôt sur le revenu suffisant
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| ➕
Autres avantages |
- Pas de plafond de loyer
- Pas de plafond de ressources du locataire
- Le dispositif n'est plus soumis aux plafond des niches fiscales depuis 2013
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Le dispositif Pinel
Le
dispositif Pinel incite à la construction de logements dans des zones d'habitation tendues.
| Le dispositif Pinel |
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Opérations éligibles |
- Construction ou acquisition d'un bien neuf situé dans un bâtiment d'habitation collectif en zone A, Abis ou B1 et destiné à être loué pendant au mois 6 ans
- Investissements réalisés jusqu'en 2024, avec des taux de réduction d'impôt dégressifs à partir de 2023
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Fonctionnement | Un pourcentage du coût total de l'opération de construction ou d'acquisition est déduit des impôts du propriétaire |
| ️
Calcul et plafond de la réduction |
- 12% pour une location de 6 ans
- 18% pour une location de 9 ans
- 21% pour une location de 12 ans
- Plafond : 300 000 € par personne et par an et 5 500 € par m² de surface habitable
Bon à savoirLes plafonds sont plus élevés dans les collectivités et départements d'outre-mer : respectivement 23, 29 ou 32%. |
| ✔️
Autres conditions d'éligibilité |
- Plafonnement des ressources du locataire dépendant de la zone et de la composition de son foyer fiscal
- Plafonnement du loyer : 17,55 € / m² en zone Abis, 13,04 € en zone A, 10,51 € en zone B1 en 2021
- Calcul du loyer maximum : (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile x plafond de la zone
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Démarches |
- Remplir la déclaration 2044 EB la première année
- Remplir tous les ans les annexes 2044 et 2044S
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Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard incite à l'achat de logements dans des résidences avec services. Cela vous permet de profiter d'une réduction fiscale sans avoir à vous occuper de la gestion de la location de votre bien !
| Le dispositif Censi-Bouvard |
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Opérations éligibles | Acquisition d'un logement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) dans une résidence avec services :
- résidence avec services pour étudiants
- résidence avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées
- résidence agréée d'accueil et de soins
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Fonctionnement | Un pourcentage du prix de revient du logement est déduit des impôts du propriétaire |
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Calcul et plafond de la réduction |
- 11% du coût total de l'opération hors taxes répartis sur les 9 ans d'engagement à la location
- Si cela excède vos revenus imposables, le solde restant est imputable sur les 6 années suivantes
- Cout pris en compte limité à 300 000 €
Bon à savoirSi l'exploitant de la résidence propose au moins trois services en plus de l'hébergement, vous pouvez en récupérer la TVA, soit 20% du prix du logement. |
| ✔️
Autres conditions d'éligibilité |
- Louer le bien meublé dans le mois suivant l'achèvement ou l'acquisition pendant au moins 9 ans
- Être loueur en meublé non professionnel (recettes locatives inférieures ou égales à 23 000 € et ne représentant pas plus de la moitié de vos revenus globaux)
- Être un particulier
- Déclarer les revenus issus de la location dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux tant que court l'engagement de location
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Démarches |
- Déclarer les recettes locatives dans le formulaire 2031
- Déclarer le montant de l'investissement dans le formulaire 2042 C
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| ➕
Autres avantages |
- Pas de plafond de loyer
- Pas de plafond de ressources du locataire
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