Quel frais de dossier pour une renégociation de prêt immobilier ?
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Vous avez pensé à renégocier votre prêt immobilier ? Cela peut être une très bonne idée, mais elle n'est pas toujours économique... Vous pouvez avoir des frais de dossier lors de votre renégociation de prêt immobilier qui peuvent s'avérer parfois importants. Explication.
| Banque | Frais de renégociation | Frais pour un rachat de 100 000 € |
| Crédit Agricole | 1% du capital restant dû avec un minimum de 155€ et un maximum de 420€ | 420€ |
| Crédit Mutuel | 0,5% du capital restant dû avec un minimum de 150€ | 500€ |
| Crédit Coopératif | 0,50% du capital restant dû avec un minimum de 500 € | 500€ |
| Allianz Banque | 500€ | 500€ |
| Banque Populaire | 1% du capital restant dû avec un minimum de 450€ et un maximum de 900€ | 900€ |
| Fortuneo | 900€ | 900€ |
| BforBank | 900€ | 900€ |
| Société Générale | 1 % du capital restant dû avec un minimum de 300 € et un maximum de 900 € | 900€ |
| ING | 950€ | 950€ |
| Boursorama Banque | 1 000€ | 1 000€ |
| Banque Postale | 1% du capital restant dû avec un minimum de 150€ | 1 000€ |
| LCL | 1,20% du capital restant dû avec un minimum de 700€ | 1 200€ |
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Lors d'une renégociation, même si celle-ci est faite dans l'optique de faire des économies, vous devez tout de même faire face à des frais de dossier.
Ces frais de dossier correspondent aux frais d'avenant de la renégociation de prêt. Pour rappel, l'avenant est le contrat qui stipule la ou les modifications du contrat de prêt immobilier initial. Ce document indique le coût total de l'emprunt.
Ces frais de dossier sont négociables mais ils peuvent être très élevés, il est donc conseillé d'effectuer une simulation de prêt immobilier afin de ne pas avoir de mauvaises surprises !
Les frais de dossier lors de votre renégociation de prêt dépendent de ce que vous renégociez. Si les modifications sur votre contrat de prêt sont considérables, alors les frais de dossier le seront aussi.
De plus, les frais de dossier lors d'une renégociation dépendent également des prix pratiqués par les organismes bancaires. Par exemple, la Caisse d'Epargne demande 1,00 % du capital restant dû avec un minimum de 350 €, tandis que le Crédit Agricole demande 1% du capital restant dû avec un minimum de 155€ et un maximum de 420 €. Les frais d'avenant pour une renégociation de prêt immobilier au Crédit Mutuel sont à hauteur de 500 €. Tandis que la Banque Populaire, le LCL ou encore la Société Générale pratiquent des frais de dossier de renégociation de prêt immobilier plus élevés : jusqu'à 700 €.
L'avis de l'expert
Nathalie – Courtière en immobilier Senior chez papernest
Préparer sa négociation en amont
Le rendez-vous de renégociation doit être réfléchi. Étude des offres de la concurrence, demande de devis… Vous devez mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un accord avec votre banque. Il vous est également possible de passer par un courtier, qui s’occupera de mener les négociations à votre place et d’optimiser vos chances.
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Avant même de penser aux frais de dossier, il est important d'être au fait de toutes les conditions dont vous devez disposer pour procéder à la renégociation de votre prêt immobilier. Vous saurez ainsi s'il est judicieux et économique de vous lancer dans cette démarche qui peut s'avérer parfois fastidieuse !
Pour commencer, est-ce vraiment le bon moment de renégocier votre prêt immobilier ? Certaines situations sont propices à la renégociation, les voici :
Attention, la renégociation est rentable que si l'on rembourse un certain montant, que l'on est en début du prêt ou que le taux du crédit immobilier a beaucoup baissé. D'ailleurs, c'est peut-être le moment de renégocier son prêt : les taux immobiliers n'ont jamais été aussi bas !
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Tout d'abord, penchez vous sur votre situation financière : est-elle saine ? Et oui, votre profil emprunteur doit être bon, et votre situation personnelle et financière saine ! Vous devez donc être en mesure de justifier de vos revenus et charges actuelles.
Lors de la renégociation de crédit immobilier, votre profil emprunteur est de nouveau étudié par la banque. Vous devez impérativement prévenir votre banque pour toute modification ou grand changement de votre situation financière.
La banque s'assurera ensuite que vous remplissez les conditions de taux d'endettement et de votre reste à vivre. Voici la formule à suivre pour calculer votre taux d'endettement :
Taux d’endettement = (Total des mensualités * 100) / salaire netLe reste à vivre est ce qui vous reste à vivre pour votre mois, une fois que vous avez payé toutes vos charges mensuelles ainsi que vos crédits en cours. Les banques utilisent l'outil du reste à vivre au moment de contracter votre crédit pour s'assurer que vous ne risquez pas de sur-endettement ou de mal-endettement.
Vous trouverez également ci-dessous un exemple de tableau de votre capacité d'emprunt à taux d'endettement maximal (en moyenne 35% de vos revenus).
| Salaire mensuel net | Mensualité maximale | Prêt sur 10 ans | Prêt sur 15 ans | Prêt sur 20 ans |
| 1 200 € | 429 € | 50 400 € | 75 600 € | 100 800 € |
| 1 700 € | 595 € | 71 400 € | 107 100 € | 142 800 € |
| 2 000 € | 700 € | 84 000 € | 126 000 € | 168 000 € |
| 2 500 € | 875 € | 105 000 € | 157 500 € | 210 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 126 000 € | 189 000 € | 252 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 147 000 € | 220 500 € | 294000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 168 000 € | 252 000 € | 336 000 € |
| 4 500 € | 1 575 € | 189 000 € | 283 500 € | 378 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 210 000 € | 315 000 € | 420 000 € |
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De plus, l'écart entre le taux d'intérêts actuel et le taux que vous souhaitez contracter doit entre important, c'est-à-dire qu'il doit dépasser 0,7% voire 1%. Si vous avez contracté un crédit avant 2008, moment où les taux immobiliers dépassaient 4%, c'est le moment de renégocier !
Enfin, vous devez a minima avoir encore à rembourser 50 000 € pour renégocier votre prêt immobilier. En dessous, ce n'est rentable ni pour vous ni pour la banque de modifier les conditions de votre contrat.
Pour résumer, voici les conditions sans lesquelles vous ne pouvez renégocier votre prêt immobilier :
Le capital dû restant est ce qui vous reste à rembourser sur la somme totale que vous avez empruntée.
Renégocier son prêt immobilier, comme toute négociation, est une partie de bras de fer musclée à laquelle il faut être préparé. Si certains ont ça dans le sang, mieux vaut s'entraîner avant. Et si l'art oratoire n'est pas votre point fort, commencez par monter un dossier irréprochable ! Afin de maximiser vos chances que la banque accepte de renégocier votre crédit, lissez votre profil par une tenue de vos comptes irréprochable. Si vous remplissez toutes les conditions présentées ci-dessus, vous êtes prêt à monter sur le ring !
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Le premier avantage à renégocier son prêt immobilier c'est évident un avantage économique. La renégociation de votre prêt immobilier est de :
La renégociation signifie que vous souhaitez modifier les conditions de remboursement de prêt immobilier. Vous devez donc vous adresser à la banque afin de modifier ces conditions. Pour certains crédits, les changements sont prévus dans le contrat : c'est ce que l'on appelle le crédit modulable.
Si vous souhaitez effectuer de légères modifications comme changer la date des échéances ou modifier le compte bancaire où sont prélevées les échéances, cela ne s'appelle pas de la renégociation. Vous pouvez simplement l'indiquer à la banque qui effectuera ces modifications sans problème. Il n'y a pas lieu de frais supplémentaires.
Si vous souhaitez effectuer de grands changements comme diminuer vos mensualités, vous serez contraint de procéder à la renégociation. Suite à la renégociation de votre prêt immobilier, la banque éditera un avenant au contrat de votre prêt immobilier. Celui-ci contient le nouveau tableau d’amortissement, le TAEG, ainsi que le délai de réflexion. Vous trouverez ci-dessous un exemple de tableau d'amortissement d'un prêt immobilier de 100 000 € sur 20 ans.
Tableau d'amortissement prêt immobilier 100 000 € sur 20 ans, avec un taux d'intérêt à 1.35 %| Echéance | Intérêts | Amortissement | Solde restant | Assurance | Mensualité |
| 1 | 112.50 | 363.17 | 99 637 | 31 | 506.67 |
| 6 | 110.45 | 365.22 | 97 815 | 31 | 506.67 |
| 12 | 107.98 | 367.69 | 95 615 | 31 | 506.67 |
| 24 | 102.98 | 372.69 | 91 170 | 31 | 506.67 |
| 36 | 97.92 | 377.75 | 86 665 | 31 | 506.67 |
| 48 | 92.79 | 382.88 | 82 099 | 31 | 506.67 |
| 60 | 87.59 | 388.08 | 77 470 | 31 | 506.67 |
| 84 | 76.97 | 398.70 | 68 024 | 31 | 506.67 |
| 108 | 66.07 | 409.60 | 58 319 | 31 | 506.67 |
| 132 | 54.86 | 420.81 | 48 349 | 31 | 506.67 |
| 156 | 43.35 | 432.32 | 38 107 | 31 | 506.67 |
| 180 | 31.53 | 444.14 | 27 584 | 31 | 506.67 |
| 204 | 19.38 | 456.29 | 16 773 | 31 | 506.67 |
| 228 | 6.90 | 468.77 | 5 667 | 31 | 506.67 |
| 240 | 0.53 | 475.14 | 0.00 | 31 | 506.67 |
| Cumul | 14.162 | 100 000 | - | 7 440 | 121 602.66 |
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Les frais de dossier ne sont pas les seuls frais supplémentaires que vous devez débourser lorsque vous procéder à la renégociation de votre prêt immobilier. Voici les frais supplémentaires pour la renégociation de prêt immobilier :
Ces indemnités interviennent lorsque la renégociation du prêt se transforme en rachat de crédit : votre crédit est racheté par une autre banque et vous devez donc solder votre crédit dans votre banque initiale. Même si vous négociez une exonération de ces frais, celle-ci n'est pas valable dans le cas du rachat de crédit.
Ces indemnités doivent être égales à :
Lors de votre prêt, vous avez souscrit à une caution qui est la garantie envers votre préteur que vous allez le rembourser. Cela peut être une garantie hypothécaire. Dans le cas où la renégociation s'avère être un rachat de crédit, vous devez solder votre caution présente pour en souscrire une nouvelle. Ces frais peuvent s'avérer très élevés.
Il est possible de renégocier son prêt immobilier autant de fois qu'on le souhaite, en théorie. Et oui, en pratique, cela est bien plus compliqué ! Vous avez tout à fait la possibilité de renégocier une seconde fois votre crédit immobilier. Mais attention, souvent une seconde renégociation est difficile à obtenir. Vous pouvez alors penser au rachat de crédit.
Vous pouvez renégocier sans changer de banque, pour ce faire, il suffit de prouver à votre banque que vous êtes un bon client et qu'elle ne peut vous laisser partir ! Vous pouvez avancer de très bons arguments :
En effet, pour renégocier en restant dans votre banque, le premier argument est celui des taux extrêmement bas cette année. Ainsi, vous pourrez justifier le fait de vouloir alléger vos mensualités. Vous trouverez ci-dessous un tableau montrant l'évolution du taux immobilier moyen en .
Évolution du taux immobilier moyen en septembre, octobre et octobre 2025
| Mois | Durée du prêt | Taux fixes | Mensualité pour 100k € empruntés |
|---|---|---|---|
| septembre | 10 ans | 2,70% | 951,80 € |
| 15 ans | 3,30% | 705,10€ | |
| 20 ans | 3,50% | 580,00€ | |
| 25 ans | 3,70% | 511,40 € | |
| octobre | 10 ans | 3,30% | 979,50€ |
| 15 ans | 3,50% | 714,90€ | |
| 20 ans | 3,70% | 590,30€ | |
| 25 ans | 3,98% | 526,70€ | |
| octobre | 10 ans | 3,70% | 860,1€ |
| 15 ans | 3,90% | 588,4€ | |
| 20 ans | 3,98% | 459,9€ | |
| 25 ans | 2,35% | 384,6€ |
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Le seconde argument est la crainte du surendettement. Par exemple, si vous avez contracté plusieurs prêts (un prêt immobilier, un crédit à la consommation, et un prêt travaux) et que vos mensualités ne vous permettent pas de vivre correctement et sereinement, vous pouvez demander la renégociation afin de faciliter vos remboursements.
Avant de vous lancer dans la renégociation du crédit immobilier chez votre banque, vous pouvez effectuer une simulation de prêt afin d’être certain que cette opération sera rentable. Vous pourrez ainsi anticiper le coût global de cette renégociation, frais compris !
Si vous ne vous sentez pas les épaules de vous lancer dans la renégociation, vous pouvez très bien faire appel à un courtier immobilier. Celui-ci vous aidera à monter votre dossier, trouver le meilleur taux pratiqué du moment et vous guider dans vos négociations.
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Attention, la renégociation diffère du rachat de crédit.
Si votre banque a refusé votre renégociation de crédit immobilier et a, par la même occasion, douché tous vos espoirs, pas de panique ! Vous pouvez aller toquer aux portes des organismes bancaires concurrents. Ceux-ci pourront vous proposer de vous racheter votre crédit. Attention aux pénalités qui pourraient s'appliquer.
Vous êtes désormais incollable sur la renégociation de prêt immobilier et les frais que celle-ci engendre. Lancez-vous !
Les frais de dossier lors de la renégociation de crédit sont plus rares quand il s'agit d'un prêt personnel que d'un prêt immobilier mais ils ne sont pas inexistants ! Attention aux cas particuliers :
Bon à savoirLe rachat de crédits est aussi appelé "regroupement de crédits". Ce regroupement vous permet de rassembler tous vos crédits pour n'en faire qu'une mensualité !
En effet, lors d'une renégociation de prêt, les contribuables peuvent déduire de leurs revenus net foncier les intérêts des emprunts contractés. Cette déductibilité concerne non seulement les résidences principales mais aussi les investissements locatifs. Attention, les intérêts admis déductibles ne doivent pas excéder ceux qui figuraient sur l'échéancier d'origine. Plus d'informations ici.
Aller plus loin
Vous n'y comprenez rien aux termes techniques des crédits immobiliers ?
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