Qu'est-ce que la TVA immobilière ?
La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) immobilière est un impôt qui concerne certains
achats immobiliers.
Plus précisément, elle est due lors de la
vente de certains biens par un professionnel soumis à la TVA - ainsi, dans le cas d'un promoteur ou un marchand de bien, la TVA immobilière est applicable. Sont néanmoins uniquement concernés par la TVA immobilière les terrains à bâtir et les logements neufs.
Selon quels critères un bien est-il considéré comme neuf ?Concernant la TVA immobilière, un immeuble est neuf lorsque sa construction date d'il y a moins de cinq ans ou qu'il a bénéficié de travaux assez importants pour qu'il soit considéré comme neuf.
Ce n'est néanmoins pas le cas de tous les impôts dus lors d'une vente immobilière. TVA immobilière et droits d'enregistrement, par exemple, ne fonctionnent pas du tout de la même manière :
- s'il s'agit d'une vente réalisée par un professionnel, la TVA et les droits d'enregistrement sont exigibles ;
- en revanche, s'il s'agit d'une vente entre particuliers, la TVA n'est pas exigible mais les droits d'enregistrements, si (à raison de 5,09% ou 5,80% selon les départements).
Qui paie la TVA immobilière ?La TVA immobilière est, dans la majorité des cas, due par le vendeur. À l'inverse, les droits d'enregistrements sont dûs par l'acheteur.
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Quel est le taux de la TVA immobilière ?
Le taux de la TVA immobilière est systématiquement de
20%. En revanche, comme l'explique cet
article du Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts - BOFIP - sur la TVA immobilière,
il ne s'applique pas forcément à la même part du prix de vente.
Par exemple, dans le cas d'une vente de terrain à bâtir, la TVA immobilière n'a pas la même base de calcul selon les situations :
- Terrain précédemment acheté à un non-assujetti à la TVA : TVA immobilière sur la marge ;
- Terrain acheté à un assujetti à la TVA : TVA immobilière sur le prix total de cession.
La TVA sur marge immobilière se calcule
comme la TVA sur le prix total, en appliquant un taux. C'est la
base du calcul qui diffère, pouvant mener à des différences de TVA très importantes.
Par exemple, pour un bien dont le prix est de 350 000 € TTC, qui avait précédemment été acheté 320 000 € TTC :
- la TVA sur marge est de (350 000 - 320 000) x 20 / 100 = 6 000 € ;
- la TVA sur prix total serait de 350 000 x 20 / 100 = 70 000 €.
Vous trouverez davantage d'exemples dans ce tableau sur la
TVA immobilière en fonction de la base imposable :
| Prix d'achat initial TTC | 418 000 € | 625 000 € | 10 030 000 € |
| Prix de vente TTC | 520 000 € | 759 000 € | 15 000 000 € |
| Marge dégagée | 102 000 € | 134 000 € | 4 970 000 € |
| TVA sur prix total | 104 000 € | 151 800 € | 3 000 000 € |
| TVA sur marge | 20 400 € | 26 800 € | 994 000 € |
Quelle différence entre la TVA sur marge au coup par coup ou de manière globale ?Le vendeur peut décider de calculer sa marge pour chaque transaction (coup par coup), ou de calculer sa marge sur plusieurs transactions au sein de la même période d'imposition (globale).
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Dans certains cas, la TVA immobilière n'est pas à 20%. La TVA de certaines transactions immobilières peut en effet être
réduite à 5,5% ou 7% du prix de vente TTC. Il est néanmoins nécessaire de respecter certains critères pour pouvoir bénéficier de cette remise :
- Le bien doit être situé dans ou à proximité immédiate d'un quartier éligible (ANRU, QPV) ;
- Les ressources de l'acquéreur ne doivent pas dépasser un certain plafond ;
- Le prix de vente du logement ne doit pas excéder un certain plafond ;
- Le logement concerné doit constituer la résidence principale de l'acquéreur ;
- L'acquéreur doit conserver le bien pendant minimum 15 ans.
En savoir plus :
Pour en apprendre davantage sur le marché de l'immobilier, n'hésitez pas à lire les articles suivants :
Le premier achat immobilier
Est-il préférable d'acheter ou de louer ?
Acquérir un bien en viager
Barème et calcul des frais de notaire
L'achat immobilier en étant pacsé
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