Comment se déroule la demande de prêt immobilier ?
Au moment de la contraction d'un prêt immobilier, le régime matrimonial des futurs acquéreurs importe peu : la banque va seulement s'assurer qu'ils peuvent
honorer les mensualités du crédit immobilier.
La banque va
vérifier la capacité d'emprunt des partenaires de PACS par rapport à leurs revenus et leur apport personnel. Cette capacité d'emprunt va permettre de
calculer le montant des mensualités maximales du prêt immobilier contracté pour réaliser l'achat immobilier PACS.
☝️ Bon à savoir !Le montant des mensualités d'un prêt immobilier ne doit pas excéder 35% des revenus totaux : ce pourcentage correspond au taux d'endettement maximal des ménages.
Il est conseillé d'utiliser un simulateur pour calculer facilement sa capacité d'emprunt et
mieux préparer sa demande de crédit immobilier pour réaliser son achat immobilier PACS.
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La capacité d'emprunt va également dépendre du capital emprunté, des taux d'intérêts et de la durée de l'emprunt.
Il est également conseillé de
posséder un apport personnel pour l'achat immobilier PACS d'
un minimum de 10% par rapport au capital emprunté. Un apport personnel est souvent utilisé pour financer les frais annexes comme les frais de notaire, par exemple.
Attention !Les deux partenaires ne sont pas obligés d'apporter une part égale.
Les deux partenaires de PACS peuvent également financer l'achat immobilier PACS de manière inégale et
répartir l'indivision en conséquence. Au moment de la revente du bien immobilier, chaque individu pourra toucher sa part en fonction de son financement au projet immobilier.
Néanmoins, quel que soit le régime sous lequel le PACS a été signé, les partenaires de PACS s'engagent
de manière solidaire au remboursement du crédit immobilier contracté pour réaliser l'achat immobilier PACS. Par conséquent, dans le cas où l'un des partenaires n'est plus capable de rembourser sa part, son partenaire devra
obligatoirement prendre le relais du remboursement, sous peine de poursuites judiciaires.
À qui appartient le bien immobilier ?
Dans le cas d'un achat immobilier lors d'un PACS financé grâce aux revenus des deux partenaires, le bien immobilier appartient au couple qui devra s'occuper de sa gestion en cas de séparation.
Le
choix du régime sous lequel le PACS a été signé possède une incidence sur la notion de propriété des biens acquis pendant la durée du PACS.
Le régime de l'indivision : les biens achetés durant le PACS appartiennent aux deux personnes (répartition 50/50)
Le régime de la séparation des biens : chacun est propriétaire de ses biens achetés durant le PACS
☝️ Bon à savoir !Les biens acquis avant la signature du PACS restent la propriété exclusive de la personne qui les avait achetés.
Quel est le régime par défaut pour un PACS ?
Depuis
le 1er janvier 2007, le régime par défaut des partenaires de PACS est celui de
la séparation des biens, c'est-à-dire que les biens achetés par l'un des partenaires de PACS après la signature du contrat lui appartiennent de manière exclusive.
À l'inverse, les PACS signés avant
le 1er janvier 2007 étaient soumis au régime de l'indivision, c'est-à-dire que l'intégralité des biens achetés après la signature du contrat appartenaient aux deux personnes pacsées : la répartition par défaut est
50/50 mais il est possible de la modifier lors de
la rédaction du contrat de vente du bien immobilier acquis. C'est généralement le cas lorsque l'un des partenaires de PACS dispose d'un apport personnel plus important, par exemple.
L'avis de l'expert !
Nathalie - Courtière en immobilier Senior chez papernest
Attention !
« Si vous optez pour la communauté des biens, tous les biens que vous achetez durant votre PACS
appartiendront également à votre partenaire même si celui-ci n'a pas participé à leur financement. »
Que se passe-t-il en cas de séparation ?
La gestion de l'achat immobilier PACS lors de la séparation va
dépendre du régime choisi pour le contrat.
Que se passe-t-il sous le régime de la séparation des biens ?Les biens acquis par chaque partenaire reviennent pleinement à leur propriétaire même lors d'une séparation. Chaque ex-partenaire récupère ses biens.
En cas d'un achat immobilier PACS financé par les deux partenaires, les conjoints restent
copropriétaires même après une séparation. Il existe
trois solutions selon la situation sous le régime de l'indivision.
- Les ex-partenaires restent copropriétaires et administrent conjointement le bien immobilier
- L'un des deux partenaires rachète la part de l'autre et devient pleinement propriétaire du bien immobilier
- Le bien immobilier est revendu et le produit de la vente est reversé équitablement à chaque partenaire, à la hauteur du financement apporté lors de l'achat immobilier PACS
Le saviez-vous ?Si le bien immobilier n'est pas financé à parts égales, il est important de le spécifier au moment de la signature de l'acte de vente sinon il sera considéré comme appartenant aux partenaires à parts égales et sera revendu 50/50.
Que se passe-t-il en cas de décès ?
Selon cet
article du Service Public, le PACS
n'ouvre pas de droit de succession, c'est-à-dire que le survivant ne va pas automatiquement hériter des biens de son partenaire de PACS.
Il y a deux solutions pour permettre au partenaire de PACS d'
hériter des biens possédés par son conjoint :
La réalisation d'un testament
Une donation du vivant
Attention !Ce testament ne doit pas léser les éventuels héritiers de la personne décédée.
Néanmoins, après le décès de l'un des partenaires de PACS,
le survivant possède des droits qui le protègent.
La personne décédée était locataire
Dans le cas où l'un des partenaires de PACS était locataire d'un logement où vivaient les deux personnes, il y a deux situations qui peuvent se poser :
- Les partenaires étaient co-titulaires du bail : le partenaire survivant bénéficie d'un droit exclusif sur le bail et il peut continuer à occuper le logement sans problème
- Le partenaire décédé était l'unique titulaire du bail : le partenaire survivant bénéficie du transfert du bail mais d'autres proches peuvent également demander à bénéficier du transfert du bail
En cas de conflit, c'est le juge des contentieux qui doit le gérer.
La personne décédée était propriétaire
Si l'un des partenaires de PACS décède et qu'il était propriétaire de son logement, le partenaire survivant peut y
demeurer gratuitement pendant un an sauf excepté mention contraire dans le testament du défunt.
Dans le cas où les partenaires de PACS étaient copropriétaires du bien et que le partenaire décédé l'avait indiqué dans son testament, le partenaire survivant peut
bénéficier d'une attribution prioritaire du logement lors du décès.
Cela ne veut pas dire qu'il hérite du logement mais qu'il a le droit d'y habiter.
Consultez le guide de l'acheteur de papernest pour réaliser votre demande de crédit immobilier sans embûche !
Quels sont les avantages et les inconvénients d'un achat immobilier PACS ?
⚖️ Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de se pacser avant de réaliser un achat immobilier :
| ✔️
Avantages | ❌
Inconvénients |
|---|
|
Cadre légal aux acquisitions du couple durant le PACS
Choix du régime : indivision ou communauté des biens
Le partenaire survivant est protégé en cas de décès
|
Solidarité dans le remboursement des mensualités : si l'un des partenaires ne rembourse pas son emprunt, le second devra le prendre en charge
Aucun droit de succession
|
❓ Pourquoi ne pas opter pour la SCI ?
Des partenaires de PACS peuvent également réaliser un achat immobilier en créant
une Société Civile Immobilière (SCI) et c'est
la SCI qui réalise l'achat du bien immobilier, devenant son unique propriétaire.
Le saviez-vous ?La société civile immobilière constitue le cadre légal idéal pour réaliser un investissement locatif à plusieurs.
Lors d'un
achat à plusieurs membres d'une même famille via une SCI, on parle de
Société Civile Immobilière familiale.
Afin de créer une SCI, il faut suivre la même procédure qu'une création d'entreprise.
Rédiger des statuts de la SCI
Publier une annonce légale pour avertir de la création de la SCI
Enregistrer le statut de la société auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE)
Enregistrer la société auprès du tribunal de commerce
Avant de créer une SCI afin de
procéder à un achat immobilier, les partenaires de PACS doivent prendre connaissance
des inconvénients de ce type de structure pour valider leur choix.
Chaque associé est responsable des dettes de la SCI
La gestion administrative, comptable ou encore fiscale demande du temps et de l'argent
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Vous n'y comprenez rien aux termes techniques des crédits immobiliers ?
