Appel de fonds immobilier : règles, démarches, interlocuteurs

Qu'est-ce qu'un appel de fonds ?

Un appel de fonds est une demande de paiement d'une partie ou de l'intégralité de la somme nécessaire au financement d'un achat - immobilier, en l'occurrence. Il peut s'agir :

d'un appel de fonds pour des travaux de rénovation ;

d'un appel de fonds pour l'acquisition d'un bien (neuf, ancien, à rénover, à construire) ;

d'un appel de fonds pour la construction d'un bien ;

d'un appel de fonds pour le financement de travaux dans une copropriété.

Comment faire un appel de fonds ? C'est une question qu'il faut se poser afin de savoir comment acheter une maison. Les règles qui encadrent les appels de fonds diffèrent selon la nature du bien que vous achetez : neuf, à construire... ou si vous le faites construire vous-même, sans passer par un promoteur. Généralement, la proportion des différents appels de fonds est fixée par la loi en fonction de l'avancement du projet. Dans le cas où vous auriez contracté un prêt immobilier, l'appel de fonds détermine selon quel échéancier vos financements seront débloqués.

Appel de fonds pour l'acquisition d'un bien immobilier en l'état

Lorsque vous contractez un prêt immobilier pour acquérir un bien, ces fonds sont conservés par l'établissement bancaire jusqu'à la signature de l'acte authentique. C'est le notaire qui réalisera l'appel de fonds auprès de la banque une fois la signature effectuée. Dans ce cas, l'appel de fonds correspond donc à un "déblocage des fonds".

 

Comment se passe le déblocage de fonds dans le cadre d'un prêt immobilier ?

Le déblocage de fonds d'un prêt immobilier peut arriver dans plusieurs cas : construction, travaux... En fait, peu importe le cas, le déblocage de fonds se fera si votre demande de prêt immobilier est acceptée. Le délai pour le déblocage de fonds d'un prêt immobilier est de quelques jours après la signature de l'offre de prêt chez le notaire. C'est le temps qu'il faut à la banque pour débloquer les fonds. Vous vous demandez sûrement qui demande le déblocage des fonds ? C'est le notaire qui va faire la demande auprès de la banque.

Appel de fonds pour la construction d'un bien

Si votre projet consiste en la construction d'un bien, le constructeur vous adressera des appels de fonds. Leur montant est encadré par le Contrat de Construction de Maison Individuelle, obligatoire lors de la construction d'un logement individuel. En voici l'échéancier selon l'achèvement des différentes étapes : Hors d'eau, hors d'air, qu'est-ce que c'est ?On dit qu'une maison est mise hors d'eau quand elle est mise à l'abri des intempéries (charpente et toit), et hors d'air lorsqu'elle est mise à l'abri de l'air (portes et fenêtres, essentiellement).

Le cas de la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)

S'il est possible de faire construire soi-même son bien immobilier en faisant appel à un constructeur, il est également possible d'acheter un bien en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA). Dans ce cas, c'est un promoteur immobilier qui vous vend un bien faisant partie d'un programme. Vous achetez un projet immobilier, incluant le terrain et le bien à construire. Là encore, vous devrez payer votre VEFA par appels de fonds répondant à un échéancier fixé dans le Code de la Construction et de l'Habitat. Il diffère selon le bien que vous achetez (appartement ou maison individuelle) :

Appel de fonds pour la rénovation d'un bien

Le cas de la VEFR (Vente en l'État Futur de Rénovation)

Contrairement à la VEFA, la VEFR (Vente en l'État Futur de Rénovation) concerne des biens qui existent déjà mais qui requièrent une rénovation. Le vendeur s'engage alors à réaliser les travaux prévus dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover.

Paiement par appel de fonds : qui est responsable du bon avancement des travaux ?

Attention : c'est à l'acquéreur que revient la responsabilité de vérifier que le vendeur a bien respecté l'avancement des travaux tel qu'il était prévu dans le contrat avant de donner son accord à la banque pour qu'elle verse les fonds appelés. En cas de retard dans l'avancement, l'acquéreur ne pourra donc pas se retourner contre le vendeur s'il a donné son accord pour le paiement des différents appels de fonds.

À quoi sert un appel de fonds en copropriété ?

Les syndics ont recours à des appels de fonds pour financer l'entretien des copropriétés dont ils ont la charge, selon un budget prévisionnel voté en Assemblée Générale. Ils peuvent également réaliser des appels de fonds pour couvrir les travaux exceptionnels au sein des copropriétés qu'ils gèrent. Qui paye les appels de fonds ? Les copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes. Les charges sont ainsi équitablement réparties. Qu'est-ce qu'un tantième de copropriété ?Le tantième définit la valeur de la quote-part d'un bien au sein d'une copropriété : c'est la fraction de la copropriété qui appartient au copropriétaire en question. En découle le nombre de voix qu'il représente en Assemblée Générale et le montant de ses charges. Ces appels de fonds exceptionnels peuvent aussi intervenir lors d'un manque de trésorerie provoqué par un défaut de paiement des charges de la part de l'un des copropriétaires. Les autres copropriétaires sont alors invités à combler le déficit en réalisant une avance de leurs charges : cela correspond à un prêt accordé au syndic. Quand payer les appels de fonds ?L'exigibilité des appels de fonds en copropriété est fixée au premier jour de chaque trimestre (ou toute autre période fixée par l'Assemblée Générale des copropriétaires).

Présentation des appels de fonds

Ces appels de fonds correspondant au budget prévisionnel voté en Assemblée Générale des copropriétaires ont lieu aux échéances prévues par la copropriété (généralement tous les trimestres). Ils sont adressés aux copropriétaires par le syndic sous forme de lettre simple. Ils peuvent comprendre plusieurs postes de budget, comme le montre ce modèle d'appel de fonds : Les coordonnées et informations bancaires du syndic doivent apparaître sous ce tableau, de manière à ce que le copropriétaire concerné puisse régler son dû en temps voulu. Il peut être détaillé, dans l'appel de fonds, le nombre de tantièmes du copropriétaire concerné et sa quote part de l'appel de fonds. Bon à savoirIl existe des logiciels de comptabilité pour faciliter l'écriture des appels de fonds par les syndics.

Le fonds de travaux pour éviter les appels de fonds ponctuels

Pour éviter les appels de fonds imprévus, loi ALUR - dont vous retrouverez l'intégralité ici - a instauré l'obligation pour les copropriétés d'instaurer un fonds de travaux alimenté annuellement par les propriétaires. Cela permet d'anticiper les éventuels travaux à réaliser au sein de la copropriété en constituant une épargne y étant dédiée.

Quel est le montant des participations au fonds de travaux de la copropriété ?

Les provisions annuelles doivent représenter au moins 5% du budget prévisionnel de la propriété. Les copropriétaires contribuent à la constitution de cette provision à hauteur de leurs tantièmes.

Quels travaux peuvent être couverts par ce fonds ?

Le fonds de travaux d'une copropriété peut servir à financer les travaux sortant du budget prévisionnel voté en début d'exercice par l'Assemblée Générale des copropriétaires :

1. Travaux rendus obligatoires par des lois et règlements ;
2. Travaux décidés par l'Assemblée Générale des copropriétaires.

Quelles copropriétés peuvent être exemptées de la création d'un fonds de travaux ?

Peuvent être exemptées de cette cotisation les copropriétés suivantes :

copropriétés de moins de dix lots (à condition d'avoir voté une dérogation à l'unanimité de tous les copropriétaires) ;

immeubles neufs (construits il y a moins de cinq ans) ;

les immeubles dont le DDT (Diagnostic Technique Global) n'a identifié aucune perspective de travaux dans les dix années suivantes).

Appel de fonds : que faire en cas de travaux non réalisés ?

Il arrive parfois que des syndics ne réalisent pas les travaux pour lesquels un appel de fonds avait été réalisé. Le Conseil syndical doit alors lui rappeler ses obligations légales par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous subissez des préjudices suite à l'inaction du syndic et que le Conseil syndical n'agit pas, vous pouvez indiquer à ce dernier votre intention d'assigner la copropriété en justice. S'il est prouvé que l'inaction du syndic a entraîné des préjudices à la copropriété, il sera amené à les réparer. Que faire si c'est l'entreprise chargée des travaux qui est à l'origine du retard ?Le Conseil syndical peut demander au syndic de négocier des pénalités de retard avec l'entreprise concernée.