Signature bail avant état des lieux

Quand se fait la signature du bail ?

Faut-il toujours signer le bail avant l'état des lieux ? Il est important de faire la différence entre la signature du bail et la date de prise de possession du logement. Le bail peut être signé n'importe quand avant la prise de procession du domicile, mais l'état des lieux doit impérativement être fait le jour de la prise de possession, avant la remise des clés. Le bail est donc signé avant l'état des lieux, sans litige.

Lors de la signature du bail, la date d'entrée dans les lieux est indiquée dans le contrat. Tant que la date d'entrée dans le logement n'est pas arrivée, le locataire ne doit aucun loyer à son bailleur et l'état des lieux ne peut être réalisé. Il est donc possible de signer un bail avant l'état des lieux sans habiter le bien immédiatement.

Qu'est-ce que la date d'effet du bail ?

La date d'effet du bail et la date d'entrée dans les lieux sont une seule et même chose. Le bail de location prend effet le jour où le locataire prend possession des lieux et cette date doit être définie à l'avance dans le contrat de location signé.

Signature du bail de location avant l'état des lieux

L'état des lieux se fait-il avant ou après signature du bail ? La crainte du locataire est de se retrouver engagé à prendre un logement dont il n'a pas fait l'état des lieux et de devoir payer pour des réparations qui ne lui incombent pas. Cependant, pour réaliser une location, les démarches imposent que la signature du contrat de bail se fasse avant l'état des lieux, que ce soit à plusieurs jours de différence ou le jour même.

Pourquoi signer le bail en avance ?

Le locataire est dans l'obligation de souscrire à une assurance habitation, laquelle doit être effective à son entrée dans les lieux. Certaines assurances ne peuvent conclure de contrat que sur présentation d'un bail signé. Signer le bail avant sa date d'effet (et l'état des lieux) permet au locataire de souscrire une assurance qui sera valable au jour de sa prise de possession du logement.

Dans le cas où la signature se ferait plusieurs jours à l'avance, il suffit de déterminer dans le contrat de location la date à laquelle seront remises les clés pour que le locataire puisse rentrer dans le logement. Rendez-vous est pris à cette date pour réaliser l'état des lieux d'entrée puis remettre les clés.

Si la signature du bail se fait le jour de l'entrée dans le logement, le bailleur et son locataire signent d'abord le contrat de bail sur lequel ils se sont accordés, la date d'effet du contrat étant celle du jour de sa signature. Après cela, l'état des lieux est réalisé immédiatement, puis signé, avant que les clés ne soient remises. L'assurance habitation doit alors être souscrite pour le logement dans les plus brefs délais

Quelles conséquences en l'absence d'état des lieux ?

Partie	Le locataire a refusé l'état des lieux	Le propriétaire a refusé l'état des lieux	Négligence des deux parties
Locataire	- Quel que soit l'état initial du logement, il devra le restituer en bon état - Les réparations seront à la charge du locataire	- Mise en demeure du propriétaire	- Quel que soit l'état initial du logement, il devra le restituer en bon état - Les réparations seront à la charge du locataire
Propriétaire	- Le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire	- Démontrer que le logement a été délivré en bon état en cas de litige - Tous les frais de réparations, même causés par le locataire, risquent d'être à sa charge	- Concernant la vétusté du logement, le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire

Le jour de la signature du bail, le locataire doit être présent pour apposer sa signature. Le propriétaire peut être présent également ou mandater une tierce personne à sa place. Il peut alors d'agir d'une personne physique ou d'une société comme une agence immobilière.

Pour pouvoir réaliser la signature du bail, le locataire se voit remettre plusieurs documents de la part du propriétaire. Le contrat de location doit s'accompagner de :

1. Diagnostic de performance énergétique (DPE)
2. État des risques et pollutions (si zone à risques)
3. Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour des constructions datant d'avant 1949
4. État de l'installation intérieure de l'électricité (si plus de 15 ans d'ancienneté)
5. État de l'installation intérieure du gaz (si plus de 15 ans d'ancienneté)
6. Notice informative
7. Copie de la convention Anah pour les logements conventionnés
8. Copie de la grille de vétusté si convenu d'en utiliser une
9. Extrait du règlement de copropriété

Une fois l'état des lieux réalisé, une copie doit également être remise au locataire pour la joindre au contrat de location. Pour en savoir plus sur ce que contient un bail locatif, le site du service public peut vous renseigner.

Quand donner le dépôt de garantie ?

Bien que la signature du bail ne soit pas toujours suivie immédiatement par la visite d'état des lieux, le dépôt de garantie peut être demandé avec le bail. Le locataire est obligé de remettre son dépôt au moment de signer le bail, le propriétaire est en droit de l'exiger à ce moment-là.

Que l'on fasse la signature du bail avant l'état des lieux de plusieurs jours ou simplement de quelques minutes, le dépôt de garantie doit être remis au bailleur au moment de signer le contrat de location.

Comment annuler un bail signé ?

L'annulation d'un bail est une affaire délicate. Tout d'abord il ne faut pas confondre annulation de bail et rétractation : dans le premier cas il s'agit d'une décision de justice relevant de situations particulières tandis que dans le second cas il s'agit d'une possibilité du locataire de changer d'avis à propos du contrat de location.

Concernant l'annulation d'un bail signé, c'est une décision que seul un juge peut prendre dans certains cas bien particuliers :

Bail signé par un mineur non émancipé

Bail signé après de fausses déclarations

Vice caché

Nullité du bail (mentions présentes dans le bail le rendant nul et non avenu)

Annuler un bail même après signature est donc une décision relevant d'une cours de justice et non du propriétaire ou du locataire. Elle intervient pour régler une situation de litige avant ou après l'état des lieux, ou un manque de validité administrative.

Rétractation après signature du bail de location

Il arrive qu'un locataire souhaite renoncer à son bail de location après l'avoir signé sans pour autant avoir emménagé. Le bail est alors signé mais sa date de prise d'effet n'est pas encore arrivée, ce qui peut conduire le locataire à revenir sur sa décision, parce qu'il aurait trouvé un meilleur logement par exemple.

Malheureusement, il n'existe aucune clause permettant la rétractation d'un bail avant l'état des lieux par le locataire. Une fois le bail signé, le locataire est engagé et ne peut pas revenir sur cette signature. Un contrat mentionnant une possibilité de rétractation serait un contrat non valide.

Résilier son bail

Il n'est pas possible de se rétracter, en revanche un locataire peut résilier son bail avant même d'emménager s'il le souhaite. Il faudra cependant respecter le délai de préavis de départ. Le contrat de location doit préciser la date de prise d'effet de la résiliation du bail, à savoir généralement 3 mois pour les non-meublés et 1 mois pour les meublés.

Résilier un bail juste après sa signature contraint le locataire à s'acquitter du loyer et des charges pendant trois mois. En revanche, après la signature d'un bail de location pour un meublé ou situé en zone tendue, le locataire ne sera redevable que d'un mois de loyer et charges.

Rétractation avant la signature du bail

Bien que vous vous soyez engagé à l'oral à signer un bail de location, tant que le contrat n'est pas signé vous êtes libre de revenir sur votre décision. Il n'existe pas de procédure de rétractation pour un bail non signé, il suffit au locataire d'informer son futur bailleur qu'il ne souhaite finalement pas conclure l'accord. Sans signature, rien n'engage le locataire.

Pour aller plus loin :

• Absence  d'état des lieux
• Procédure d'état des lieux avec huissier
• Que faire si le locataire refuse de signer l'état des lieux ?
• Litige et désaccord à l'état des lieux
• Peut-on facturer l'état des lieux de sortie ?
• Modèle de lettre de demande intervention huissier sur état des lieux