Les notions clés du crowdfunding immobilier

C'est quoi le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est un moyen alternatif permettant de financer les besoins des acteurs de ce secteur. Ce type de placement offre aux prêteurs des rendements attractifs. Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif du secteur immobilier, est en forte croissance. L’immobilier représente désormais le principal segment financier du crowdfunding. Nous avons donc choisi de vous donner les clés permettant de comprendre ce placement en plein essor.

Quels rendements espérer en crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding propose diverses solutions, parmi lesquelles on retrouve le « crowdfunding immobilier ». Ce dernier propose le plus souvent des rentabilités brutes élevées. Les opérations portent majoritairement sur le financement de promoteurs immobiliers : les rendements bruts affichés pour ces opérations sont souvent proches de 10%/an, allant de 5% à 12%.
Les rendements du crowdfunding immobilier sont donc bien supérieurs à ceux des Livrets dont la rémunération des meilleurs frôle le 0,5%/an et à celle des fonds euros de l'assurance-vie, proche de 1%/an.

Les taux élevés du crowdfunding immobilier s’expliquent par le niveau de risque relativement important de ces projets. En effet, les placements via des Livrets ou l’Assurance-vie offrent des rendements moins importants, car les risques liés à ces investissements sont moindres. La liquidité est également un facteur important, puisque le crowdfunding offre des rendements attractifs en échange d'une immobilisation de son épargne pendant la durée des projets financés.

Quels sont les risques liés au financement participatif immobilier ?

Les risques liés au crowdfunding immobilier étant multiples, il est nécessaire d'être prêt à assumer une potentielle perte en capital.
Le crowdfunding immobilier finance trois typologies d'opérations et d'acteurs, qui présentent des risques spécifiques et nécessitent une expertise d'analyse particulière :

• Les opérations de promotion immobilières, dans le cadre de constructions neuves : construction de logements neufs le plus souvent (maisons individuelles, chalets de montagne, ou immeuble d'appartements), de bureaux, de commerces, ou encore d'entrepôts logistiques ;
• Les opérations de promotion rénovation, dites de marchand de biens : acheter un actif immobilier dans l’optique de le céder avec profits, le plus fréquemment après l’avoir rénové, d’où l’appellation « promoteur-rénovateur ») ; 
• Les foncières immobilières : prêt à une société spécialiste de la gestion d’actifs immobiliers, disposant d’un portefeuille d’actifs conséquent et diversifié, ainsi que de revenus fonciers récurrents. 

Dans le cas de la promotion, neuf ou rénovation, les emprunteurs sont souvent des structures qui présentent un risque opérationnel (coûts de construction, retards) et commercial (attractivité des actifs, prix) à moyen-terme. Le risque opérationnel se matérialise par un potentiel non-respect des coûts et des délais de construction, ainsi que la présence de défaillance de la part du promoteur constructeur ou du promoteur rénovateur. Le risque commercial est lié au fait que la marge ne pourra se matérialiser que si un nombre suffisant de lots sont commercialisés, dans les délais et conditions de prix conformes à ce qui était prévu. Ce double niveau de risque justifie des taux d’intérêt souvent proches des 10% pour ce type de projet.

Dans le cas des foncières immobilières, le niveau de risque global est plus faible car il s’agit de participer au financement d’un portefeuille d'actifs générant des revenus réguliers (loyers), sachant que la foncière dispose généralement d’actifs conséquents dépassant très largement le montant du financement sollicité. Ceci explique donc un rendement plus proche des 5%.

Il existe également d’autres risques, communs à ces différents types d’opérations de crowdfunding immobilier. Il s'agit en premier lieu du risque de défaut de paiement ou de défaillance, soit un non paiement de tout ou partie des sommes promises à une échéance donnée. C'est-à-dire le non remboursement du capital dû et/ ou le non paiement d'un coupon, à la date initialement fixée. Dans un second temps, un autre risque lié directement au crowdfunding réside dans l'illiquidité des titres émis, car il s'agit de titres non côtés. Il n'existe pas de marché secondaire réglementé pour revendre ses titres, leur liquidité n'est donc pas assurée. Avec le crowdfunding immobilier, nous devons donc faire face à un risque d'illiquidité.

Comment limiter ces risques en tant qu'investisseur de projet immobilier ?

La solution préconisée pour limiter les risques liés au crowdfunding immobilier est la diversification de ses investissements. En ne mettant pas tous ses œufs dans le même panier, le couple risque/rendement est optimisé. Lorsqu’une personne détient des titres d’un nombre limité de sociétés, les risques sont accrus. C’est pourquoi, la diversification du portefeuille d’investissements permet de lisser et réduire les risques. La solution pour gérer le risque de perte en capital est donc de répartir ses placements sur plusieurs classes d'actifs, et sur plusieurs actifs au sein de chaque classe : avec diverses durées d’investissements, différentes typologies d'opérations ainsi que différents porteurs de projets.

De plus, les investissements sont participatifs, le risque ne repose donc pas uniquement sur un seul investisseur. En investissant dans un bien immobilier à plusieurs, la co-solidarité entre investisseurs est un élément important qui permet de lisser le risque.

Afin de diminuer les risques liés au crowdfunding immobilier, il est conseillé d’investir dans des biens de qualité, situés dans des grandes villes, avec une réelle demande locative ou d’achat. De plus, se projeter à des horizons de court et moyen termes reste un pari sur l’avenir. C’est pourquoi il est nécessaire de mettre en place une sélection rigoureuse des meilleurs promoteurs et des opérations présentant des fondamentaux solides. Il est également préconisé d’instaurer des cautions éventuelles et de diversifier les projets dans lesquels investir. Si toutes ces conditions sont réunies, cela permet de limiter grandement les risques du crowdfunding immobilier. C'est le travail des plateformes de crowdfunding, et c'est pourquoi l’équipe de WeShareBonds analyse et sélectionne rigoureusement les projets qui sont financés sur la plateforme par ses clients, son équipe et ses actionnaires qui co-investissent dans les opérations proposées.