Le logement pèse de plus en plus dans le budget des Français
C'est une part difficilement compressible du budget des citoyens. Les dépenses "pré-engagées" - loyers, remboursements d'emprunt, abonnements, assurances... - sont passées entre 2001 et 2017 de 27% à 32% (en moyenne) des dépenses totales des ménages en France.
En 1995, les ménages à revenu intermédiaire consacraient près de 25% de leurs dépenses à leur logement. Les locataires et les accédants avec crédit immobilier sont les principaux concernés. Aujourd’hui, le logement pèse plus lourd dans le budget des foyers et surtout à Paris. Pour les 20% qui gagnent le moins, les dépenses de logement peuvent grimper jusqu’à 37% !
Pour les propriétaires « non accédants », c’est-à-dire n’ayant plus de crédit immobilier en cours, les dépenses de logement représentent de 10% à 14% (incluant les taxes diverses entre autres).
Depuis plusieurs années, le « reste à vivre » s’amoindrit progressivement et l’accès au logement devient de plus en plus difficile dans les zones géographiques « tendues » où est concentrée la grande partie des emplois.
Aujourd’hui, nous constatons à Paris intra muros, une baisse des prix généralisée et un temps rallongé pour la réalisation des transactions. Il y a une période de pause comme on en a déjà connu en immobilier : les vendeurs restent convaincus pouvoir vendre au même prix qu’il y a 6 mois ou un an et les acquéreurs sont persuadés que les prix vont s’effondrer.
Mais les acquéreurs ont tendance à oublier qu’il y a un manque structurel de logements à Paris et en région parisienne, donc que la demande reste supérieure à l’offre et d’autre part, que tant que les taux d’intérêt des emprunts seront encore bas, ceux-ci boosteront la demande. A noter cependant la légère hausse récente de ceux-ci. Et sans oublier le retour prochain de la clientèle étrangère. Quant aux vendeurs, ils n’ont pas tous encore pris conscience que les acheteurs sont devenus plus exigeants.
La crise sanitaire a rebattu les cartes
Les prix parisiens ont fortement augmenté entre 2015 et 2020. Paris a connu une hausse des prix immobiliers de 21,7% sur 10 ans et de 23,3 % ces 5 dernières années. La capitale avait connu une hausse de 1,8% en 2020. C’est seulement depuis le 1er janvier 2021 que la capitale a enregistré une chute des prix de 1,5%, avec un phénomène baissier surtout à partir de septembre 2021. Aujourd’hui les prix parisiens se stabilisent ou régressent légèrement pour certains quartiers ou des biens avec quelques défauts.
Cette crise sanitaire a perduré et a installé de nouveaux comportements en matière d’acquisition immobilière. Les Parisiens, las de voir les prix augmenter régulièrement depuis plusieurs années, ont décidé d’opter pour plus grand avec un espace extérieur ou de la verdure aux alentours. Ils ont choisi la petite ou grande couronne autour de Paris et, dans une moindre mesure, l’installation en province.
La clientèle étrangère, séduite par les biens haut de gamme et d’exception, a été quasiment absente pendant près de deux ans et ne devrait pas tarder à revenir.
Mais quel avenir peut-on prédire pour 2022 ? Le retour de l’inflation (+2,8% sur les 12 derniers mois) et la persistance de taux de crédit immobilier bas inférieurs à l’inflation, pourraient constituer deux critères fondamentaux à la dynamique immobilière. Ce qui est bien plus favorable à l’achat immobilier vs les épargnants dont les économies placées rapporteront peu et se déprécieront.
Et n’oublions pas que les biens immobiliers de qualité, au bon prix, se vendent toujours très vite car ils ne sont pas légion.
Mais les acheteurs sont de plus en plus sélectifs et patients car ils refusent d’acheter n’importe quoi à n’importe quel prix. Ainsi, les biens mal situés ou avec défauts majeurs sont les premiers à perdre de la valeur.
Petites surfaces en baisse à Paris, grandes surfaces en hausse en Grande Couronne
Cette période attentiste entre vendeurs et acquéreurs a contribué à la constitution de stocks d’appartements sur Paris (+30% en moyenne).
Cette augmentation des stocks a bien évidemment une incidence sur la stabilisation des prix.
On constate que les prix ont plus baissé pour les petites surfaces à Paris (-2,30% à -2,50%). Peut-être est-ce dû au choix des parisiens de quitter leur petit logement à Paris pour vivre dans une surface plus grande à budget équivalent en banlieue et surtout en Grande Couronne où les appartements familiaux et les maisons sont très demandés. Les prix y ont de fait connu une croissance significative (+12% en moyenne en Grande Couronne pour les grandes surfaces).
Il y a aussi les petites surfaces locatives mal « notées » dans le cadre des nouvelles règles de performance énergétique, les classant ainsi comme « passoires thermiques » (F et G) dont les propriétaires veulent se débarrasser avant l’interdiction de les louer dès 2023.
Pour conclure, on peut envisager que le scénario le plus probable soit une stagnation, voire une légère hausse des prix immobiliers en France en 2022, proche de l’inflation. En fait, même si les taux d’emprunt augmentaient un peu à la marge en 2022, il faudrait attendre pour qu’il y ait un véritable impact quant à la baisse sur les prix immobiliers.
Mais attention, il y a plusieurs marchés immobiliers en France. Chacun s’adaptera à sa façon : maison ou appartement, luxe ou non, grande agglomération ou pas …).
Il faut rester vigilant car personne ne peut prédire un avenir certain quant à l’immobilier. L’acquisition d’une résidence principale ou celle d’un investissement locatif ne répond pas aux mêmes préoccupations.
Ce qu’il faut retenir avant tout : Achetez quand cela est le bon moment pour vous plutôt que de vouloir acheter quand ce sera le meilleur moment sur le marché !