Dès votre première partie de Monopoly, vous avez sans doute été frappé comme moi par les importantes différences de loyer entre les quartiers de Paris. D’un côté les magnats de l’immobilier de luxe situés Rue de la Paix, de l’autre, les propriétaires indigents Rue La Fayette.
Quelle réalité se cache vraiment derrière ces traumatismes d’enfance ? Plus sérieusement, nous vous proposons ici un top 6 des arrondissements de Paris en fonction du loyer. Comment expliquer ces différences de prix ?
Nous basons nos données et notre sélection toute entière sur le nouvel
estimateur de loyer développé par Flatlooker, une agence de gestion locative très active en région parisienne.
Les 3 moins chers :
Dans cet arrondissement, le loyer moyen s’élève à 30,64€/m2 ce qui en fait l’arrondissement au plus faible loyer de tout Paris. Le loyer minimum sur cette zone descend même jusqu’à 22,76€/m2.
Pour cause, des bâtiments assez récents, construits majoritairement sur la période 1970-1990, et presque 15% construits entre 1991 et 2005. Un arrondissement assez jeune donc, où la médiane du niveau de vie s’établit à 19 136,96€.
Attention tout de même puisque le prix moyen au mètre carré pour les studios atteint 34,78€/m2 ce qui en fait un lieu privilégié pour la mise en location. En effet, on compte dans le 19ème arrondissement environ 70% de locataires contre 30% de propriétaires.
Deuxième étape de ce top, le 20ème arrondissement de Paris, où le loyer moyen s’élève cette fois à 32,11€/m2.
Plus de la moitié des biens ont été construits entre 1945-1970 (20%) et 1971-1990 (35%). Sur Paris, l’ancien a la cote et vous verrez tout au long de ce top que l’ancienneté des bâtiments est souvent corrélée positivement à son prix. Les quartiers plus anciens ont souvent plus de charme et attirent davantage de touristes, de grandes boutiques, et d’activité en général.
Sur cet arrondissement, comme sur le précédent d’ailleurs, la durée moyenne de location est de 12 ans environ, assez commun sur Paris.
Le loyer moyen d’un studio de 20m2 est de 36,33€/m2 dans le 20ème contre 24,33€/m2 pour un T4 du même arrondissement.
Le loyer moyen sur cet arrondissement est assez proche du précédent, et stagne à 32,4€/m2. Des caractéristiques assez similaires à ceux du 20ème, à noter tout de même quelques différences.
Premièrement, des bâtiments assez anciens à ce niveau du top, dont 1/4 ont été érigés avant 1919. Des loyers un peu plus chers diminuent donc logiquement la durée de location moyenne qui chute à 10,7 ans. Plus les loyers ont tendance à grimper, plus la rotation des locataires est fréquente.
Comme pour les deux précédents arrondissements, le nombre moyen de pièce par appartement se situe aux alentours de 2,54. Un chiffre qui s’impose comme la norme à Paris, où les logements sont particulièrement petits, rappelle l’
INSEE.
Enfin, le loyer moyen d’un studio dans cet arrondissement est de 37,31€/m2, et de 28,37€/m2 pour un T3 de 50 m2.
Les 3 plus chers :
Au sein de cet arrondissement, le loyer moyen monte facilement à 40,04€/m2. Soit pratiquement 10€/m2 d’écart avec les 3 arrondissements les moins chers, cités plus haut. Sur cette zone, le loyer maximum grimpe à 55,76€/m2. Comment expliquer cette différence importante de prix ?
Encore une fois, on peut décemment prétendre que l’ancienneté des bâtiments explique en partie les différences de loyer à Paris. Le constat est sans appel ici, avec presque 60% des biens construits avant 1919 dans le 7ème arrondissement, l’un des plus chers de la ville. Les prix à l’achat expliquent aussi de tels loyers, les propriétaires étant désireux de rentabiliser leurs investissements.
La durée moyenne de location est également réduite, et tombe à 8,14 ans. Mais la caractéristique la plus importante à spécifier est la proportion quasi paritaire entre locataires et propriétaires sur la zone. En effet, il y a 14 845 logements occupés par des locataires et 10 956 logements occupés par des propriétaires, actuellement dans le 7ème.
Dans cet arrondissement, les logements sont en moyenne plus grands qu’ailleurs à Paris. Avec 3,04 pièces en moyenne par appartement et 5,07 pièces en moyenne par maison.
On grimpe encore quelques marches pour arriver à un loyer moyen de 40,98€/m2 dans le 6ème arrondissement de Paris. Le loyer minimum dans cette zone atteint exactement le loyer moyen du 19ème, évoqué plus haut avec 30,65€/m2.
Bien sûr, presque 70% des bâtiments datent d’avant 1919, et la durée moyenne de location reste d’environ 8,5 ans.
Dans cet arrondissement, la médiane du niveau de vie s’élève à 38 447,69€, la part des ménages fiscaux imposés grimpe donc logiquement à 77%.
A noter sur l’
estimation du loyer Paris 6ème, une part surprenante de logements vacants, aux alentours de 20%, comme pour le dernier arrondissement que nous allons présenter…
Terminons en beauté avec le 4ème arrondissement de Paris, où le loyer moyen atteint 41,18€/m2, et le loyer maximum monte jusqu’à 56,42€/m2.
Sans surprise, plus des 3/4 des biens ont été construits avant 1919, ce qui en fait l’arrondissement de Paris le plus ancien et le plus cher de ce point de vue-là. Des quartiers plutôt anciens qui attirent de nombreuses entreprises, restaurants et magasins tels que le BHV Marais, etc. Un charme qui explique la présence d’habitants plus fortunés, en témoigne la médiane du niveau de vie, de 30 514,67€ dans le 4ème arrondissement de Paris.
Le rapport locataire/propriétaire est presque équilibré sur cette zone avec 62% de locataires et donc 38% de propriétaires.
Les logements sont en moyenne plus petits que dans le 7ème et se rapprochent de la norme parisienne avec 2,53 pièces en moyenne pour un appartement.
Enfin, le loyer moyen pour un studio dans le 4ème se hisse à 46,11€/m2, contre 31,42€/m2 pour un T4 du même arrondissement.
