Les avantages d’investir en SCPI via un crédit

En matière d’immobilier, investissement et crédit font souvent la paire. Pourtant, si la pierre classique demande généralement la souscription d’un prêt immobilier et un apport conséquent, les SCPI - Sociétés Civiles de Placement Immobilier - permettent d’investir dans l’immobilier locatif en achetant des parts en direct, via une assurance vie ou encore en démembrement. Parmi ces options, pourquoi certains particuliers favorisent la souscription d’un crédit ? Quels sont les avantages de l’achat de parts de SCPI à crédit ? Réponse tout de suite !

Quel crédit souscrire pour investir en SCPI ?

Tout comme dans l’immobilier classique, plusieurs types de crédits peuvent vous permettre de réaliser l’acquisition de votre bien immobilier, ou, dans ce cas de figure, de parts de SCPI.

En fer de lance, le crédit amortissable. Grand favori des investisseurs, il permet de bénéficier de l’avantage premier d’un investissement en SCPI à crédit : l’effet de levier du crédit bancaire. Un prêt amortissable se rembourse chaque mois : les mensualités sont composées d’une part du capital emprunté, de l’autre des intérêts d’emprunt (eux-mêmes calculés sur le capital restant dû).

En effet, dans ce cas de figure, le prix des parts subit une décote, ce qui fait baisser leur prix, mais, en tant que nue-propriété, ces parts ne vous permettent pas de bénéficier de revenus locatifs mensuels ou trimestriels. De ce fait, adieu l’effet de levier du crédit ! Vous récupérez la pleine propriété de vos parts à la fin de la période de démembrement fixée en avance.

Puisque les SCPI mettent en location un parc immobilier, elles perçoivent donc des loyers, qu’elles versent en partie à leurs investisseurs. Autrement, à l’image d’un investissement immobilier classique, vous percevez des revenus locatifs, qui pourront compenser les mensualités déboursées.

L’autre principale option, c’est le crédit in fine. Moins prisé des particuliers, il permet de rembourser l’intégralité du prêt à la fin de sa période. Autrement dit, vous pouvez jouir de la totalité des revenus locatifs perçus chaque mois ou trimestre, sans devoir rembourser votre crédit mensuellement. Attention ! Des mensualités sont toujours présentes, mais elles sont uniquement constituées des intérêts d’emprunt.

Ici, les revenus perçus en cours d’année sont plus conséquents, mais gare au remboursement final ! Pour s’assurer du bon remboursement d’un prêt in fine, les banques demandent généralement à leurs débiteurs de souscrire et d’ouvrir un contrat d’assurance vie pour qu’ils y versent une partie de leur capital. En plus de l’assurance emprunteur généralement requise, c’est une précaution supplémentaire pour votre créancier qui s’assure ainsi de récupérer la somme prêtée.

À noter qu’il est également possible de souscrire un crédit à la consommation pour investir dans une SCPI, mais le montant du prêt ne pourra pas excéder 75 000 € et des taux d’intérêt élevés sont à prévoir !

Pourquoi investir en SCPI à crédit ?

Nombreux sont les avantages à souscrire un crédit immobilier pour acquérir des parts de SCPI :

• Cela vous permet d’investir dans l’immobilier sans apport,
• De diversifier votre patrimoine et vos placements en souscrivant des parts de SCPI différentes,
• D’investir sur le long terme, pour préparer votre retraite, votre succession, etc.

Apport et effet de levier

Contrairement à un investissement immobilier classique, l’achat de parts de SCPI à crédit ne demande pas d’apport de la part du particulier ! C’est donc un investissement sans effort d’épargne : les tickets d’entrée des SCPI sont généralement de 200 à 1 000 € minimum. Souscrire un prêt pour y investir permet non seulement d’acquérir plus de parts de SCPI, pour bénéficier d’un plus haut rendement, donc, mais aussi de jouir de l’effet de levier du crédit bancaire.

Autrement dit, les mensualités que vous supportez chaque mois sont couvertes en partie par les revenus fonciers générés par votre investissement.

Fiscalité

La plupart des particuliers préfèrent passer par un contrat d’assurance vie pour investir en SCPI. En cause, la fiscalité avantageuse de ce dernier : les gains sont exonérés d’impôt sur le revenu après huit années de détention, ne laissant que les prélèvements sociaux obligatoires à payer, à hauteur de 17,2 %. Pourtant, investir en SCPI en direct via un crédit immobilier peut également ouvrir la voie à des avantages fiscaux !

En premier lieu, investir à crédit vous permet par la suite de déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, ce qui permettra de faire baisser votre base imposable.

Ensuite, si vous percevez moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts sur l’année, vos revenus locatifs seront imposés au régime micro-foncier et non foncier, ce qui vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 30 %.

Attention ! S’il est possible de souscrire un crédit pour investir dans des SCPI de rendement ou des SCPI fiscales (type Pinel ou Malraux) qui permettent de réduire le montant de son impôt sur le revenu, il est déconseillé de passer par ce moyen pour investir en SCPI en nue-propriété.

En effet, dans ce cas de figure, le prix des parts subit une décote, ce qui fait baisser leur prix, mais, en tant que nue-propriété, ces parts ne vous permettent pas de bénéficier de revenus locatifs mensuels ou trimestriels. De ce fait, adieu l’effet de levier du crédit ! Vous récupérez la pleine propriété de vos parts à la fin de la période de démembrement fixée en avance.