Frais intercalaires : on vous explique leur fonctionnement !

Les frais intercalaires

Quels sont les frais intercalaires ? Les frais intercalaires sont les frais que doit régler l'emprunteur lorsqu'il débloque un prêt immobilier en plusieurs étapes, pour l'achat d'une maison en construction ou lors de gros travaux. Ils viennent donc alourdir le coût d'un prêt immobilier.

Définition des frais intercalaires

Les frais intercalaires correspondent aux frais lorsque vous débloquez un prêt immobilier en plusieurs étapes. Les frais intercalaires sont aussi appelés intérêts intercalaires. Les frais sont à payer quand il y a plusieurs déblocages du capital d’un même prêt en plusieurs étapes lors d’un projet immobiliser avec achat sur plan (VEFA) par exemple que l'on paye souvent en cinq fois. Ils sont à la charge de l'emprunteur, en plus du crédit et du coût assurance.

N'importe quelle banque peut demander des frais intercalaires, que ce soit le Crédit Foncier ou la Banque Populaire. Les frais intercalaires ne concernent pas les crédits immobiliers classiques mais les crédits immobiliers lorsque vous faites construire par exemple. Les frais doivent être débloqués selon l'avancement des travaux. Les intérêts intercalaires ne concernent pas l’achat ancien.

Par exemple, si vous faites un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) vous devez verser :

• entre 20% et 35% du prix lors de la pose des fondations
• entre 45% et 70% du prix lors de la pose du toit
• entre 85% et 95% du prix à l'achèvement des travaux
• la reste quand c'est la remise des clés

Quel calcul pour les frais intercalaires ?

Les frais intercalaires sont calculés sur les montants débloqués. Les frais intercalaires s'ajoutent au coût global du crédit immobilier. Pour effectuer le calcul, vous devez appliquer le taux du prêt du montant total aux déblocages de fonds et prendre en compte la durée qui s’écoule entre deux déblocages.

Voici la formule à suivre :  (somme à débloquer x taux du prêt) / 12

Vous pouvez ensuite faire la même chose avec votre assurance de prêt, puis additionner les deux et vous obtenez ce que vous devez payer à la banque. Vous trouverez ci-dessous un échéancier de prêt d'un montant de 150 000 € pour une construction neuve avec un taux d'intérêts à 4,86%. Vous retrouvez dedans les intérêts intercalaires.

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Pourquoi faire baisser les frais intercalaires ?

Les frais s’appliquent aux prêts pour financer les travaux de construction, les travaux d'amélioration ou de rénovation d’un bien immobilier. Les frais intercalaires sont calculés selon le taux du prêt sur portion de crédits libérées  et selon l'avancement des travaux. Les frais, comme expliqué précédemment, correspondent au montant de la somme débloquée sur laquelle on applique taux du prêt ramené au mois.

Ces frais peuvent être élevés si les travaux de construction de votre future maison s'allongent, si vous avez peu d'apport personnel, etc. C'est pourquoi c'est tout dans votre intérêt que de faire baisser les frais intercalaires.

Comment faire baisser les frais intercalaires ?

Les frais intercalaires peuvent représenter un coût important lors d'une telle transaction immobilière. Nombreux emprunteurs aimeraient faire baisser la note de frais intercalaires. Voici quelques solutions pour faire baisser le coût de vos frais intercalaires :

• utiliser son apport personnel pour alléger le montant du premier déblocage
• accélérer la construction de votre habitat pour obtenir un délai plus court entre le premier et le second déblocage
• négocier avec sa banque pour qu’elle découpe crédit en plusieurs prêts moins coûteux
• faire racheter son crédit par un autre établissement pour réduire le coût

Il est également possible d’alléger les frais intercalaires en demandant une franchise totale le temps des travaux. Néanmoins, cela ajoute un coût supplémentaire à votre crédit car vous devrez payer des intérêts une fois la construction terminée.

Quel est l'intérêt des frais intercalaires ?

Les frais intercalaires augmentent certes le coût du prêt mais leu r intérêt est qu'ils sont flexibles. Les frais intercalaires sont intéressants pour la construction de votre logement ou en cas d’achat immobilier sur plan (VEFA) car souvent vous avez un loyer à payer tous les mois en même temps.

Face à de telles charges, contracter un prêt avec des frais intercalaires permet de débloquer au fur et à mesure et ainsi de ne pas tout cumuler et de se retrouver le couteau sous la gorge, acculé de dettes !

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Comment éviter les frais intercalaires ?

Est-il possible d'éviter les frais intercalaires ? Si oui, comment supprimer les intérêts intercalaires ? Il est tout à fait possible d’éviter les frais intercalaires de la construction.  C’est ce que l'on appelle l’amortissement direct sur construction. Vous remboursez le capital tous les mois comme si vous aviez toute la somme à disposition mais vous ne payez que les intérêts et l’assurance sur la somme débloquée.

Pour éviter les frais intercalaires, trouvez une banque qui pratique l'amortissement direct sur construction, comme le Crédit Agricole. Préparez ensuite votre dossier avec les pièces suivantes :

• votre dernier avis d'imposition
• vos trois derniers bulletins de salaire
• l'offre du constructeur
• une copie de votre bail
• une copie de votre contrat de travail
• le contrat d'union si vous êtes mariés ou pacsés sous le régime de la séparation des biens

Cela permet d'éviter les frais intercalaires qui peuvent représenter un coût important dans le coût global de votre prêt. Vous pouvez demander un différé total pour ne pas payer les frais intercalaires. En effet, si vous n'avez pas la somme requise pour payer les frais intercalaires au départ, le différé total est une bonne solution. Les frais intercalaires sont alors additionnés à votre crédit immobilier sans versement avant la mise en place du prêt final (avant que toute la somme du crédit soit débloquée, en d'autres mots).

Ainsi, vous pouvez repousser le paiement des frais intercalaires jusqu'à tenir en vos mains les clés de votre nouvelle maison. En revanche cette option n'est pas gratuite. La banque appliquera le taux fixe de votre prêt sur la somme supplémentaire.

Il est important d'éviter les frais trop élevés. En effet, certaines banques imposent une commission d’engagement. Les banques facturent 1% de la somme restant à débloquer en plus des intérêts intercalaires. Cela peut s'avérer être très coûteux pour vous. Pensez donc à intégrer les frais intercalaires au prêt.

Les avantages et inconvénients des frais intercalaires

Avantages des frais intercalaires

• alléger sa trésorerie : votre budget ne sent pas d'un coup l'impact de ce nouveau crédit
• diminuer son taux d'endettement : dans le calcul du taux d'endettement, le banquier ne prendra en compte que votre remboursement de prêt et non les autres prêts accumulés
• cumuler plusieurs prêts : vous pouvez avoir un prêt travaux et un prêt sur votre futur foyer

Inconvénients des frais intercalaires

• surcoût du crédit : si jamais il y a un allongement de la construction ou de la rénovation :votre crédit peut fortement augmenter
• surcoût de l'assurance emprunteur
• cumul des mensualités : l'emprunteur peut se retrouver avec deux mensualités, il est donc important pour lui de bien calculer son reste à vivre pour être sûr de pouvoir faire face à toutes les dépenses

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