Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale ?
La
valeur locative cadastrale d'un bien est la valeur qui sert de base au calcul de vos impôts fonciers.
Elle correspond à l'estimation du revenu locatif annuel que ce bien pourrait dégager.
Son calcul est réalisé par votre Centre des Impôts Fonciers.
À quoi sert de connaître la valeur locative cadastrale de son bien ?
La valeur locative de votre bien est donnée pour une période annuelle et non mensuelle.
Il est très utile de connaître la valeur locative cadastrale de son logement car cela vous permettra d'anticiper vos impôts fonciers :
- Votre taxe d'habitation correspond à la valeur locative de votre bien multipliée par le taux de la taxe d'habitation.
- Votre taxe foncière correspond à 50% de la valeur locative de votre bien multipliée par le taux de la taxe foncière.
La valeur locative de votre bien est également très utile si votre projet est de réaliser un investissement locatif.
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Le calcul de la valeur locative cadastrale de votre bien est le suivant :
Surface pondérée x tarif au m2 local de référence
Il est néanmoins impossible de la calculer vous-même : tant la surface pondérée que le tarif au m
2 local de référence dépendent de
critères qui ne sont pas rendus publics par l'administration fiscale et les communes.
Vous pouvez néanmoins réaliser une
simulation de votre valeur locative cadastrale pour avoir une idée approximative de son montant.
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Comment est déterminée la surface pondérée d'un logement ?
Si vous souhaitez estimer la valeur locative cadastrale d'un bien immobilier, vous devez en premier lieu calculer sa
surface pondérée.
La surface pondérée correspond à la superficie totale du logement.
Ainsi,
le calcul inclut également les espaces qui ne respectent pas la loi Carrez (caves, couloirs, rangements, terrasses, greniers...).
La surface pondérée est réajustée en fonction :
de la nature des pièces (coefficient allant de 0,2 à 0,6)
de leur importance (coefficient dépendant des m2 et de la catégorie du logement)
de l'entretien nécessaire (coefficient allant de -0,10 à +0,10)
du confort du logement (m2 rajoutés en fonction de la présence de certains éléments)
de la situation (coefficient allant de -0,10 à +0,10)
de la présence ou non d'un ascenseur (coefficient allant de -0,15 à +0,15)
Voici l'équivalent en m
2 des éléments de confort pour le calcul de la surface pondérée :
| Nature de l'équipement | Équivalent en m2 |
|---|
| Eau courante | + 4 |
| Gaz | + 2 |
| Électricité | + 2 |
| Baignoire | + 5 |
| Douche | + 4 |
| Lavabo (hors éviers) | + 3 |
| WC particulier | + 3 |
| Raccordement aux égouts | + 3 |
| Vide-ordures (commun ou privé) | + 3 |
| Climatisation (par pièce et annexe d'hygiène) | + 2 |
| Chauffage | + 2 |
Comment est calculé le tarif au m2 de référence ?
Le tarif au m
2 de référence est
fixé par chaque commune après estimation de la valeur locative des locaux de référence.
La valeur locative des locaux de référence dépend elle-même de leur catégorie. Il en existe 8 :
| Catégorie | Aspect | Qualité de la construction |
|---|
| 1 | Nettement somptueux | - |
| 2 | Particulièrement soigné | - |
| 3 | Belle apparence | Très bonne |
| 4 | Belle apparence | Bonne |
| 5 | - | Bonne |
| 6 | - | Courante |
| 7 | - | Médiocre |
| 8 | - | Particulièrement défectueuse |
Où trouver la valeur locative cadastrale par commune ?
Vous pouvez trouver la
valeur locative par ville, par département et par région auprès de la CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux).
Le calcul de la valeur locative pour un bail commercial est
différent de celui pour un logement. Ce calcul intègre
d'autres facteurs et ne suit pas les règles cadastrales.
Bon à savoirLes valeurs locatives des locaux commerciaux sont réévaluées chaque année.
L'organisation en charge de ces calculs est la
Commission Départementale de Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP).
La CDVLLP détermine :
les secteurs géographiques locatifs aussi appelés secteurs d'évaluation ;
les prix du mètre carré de chaque catégorie ;
l'application de coefficients de localisation :
le classement des locaux professionnels.
Pour calculer la valeur locative d'un local professionnel (VLP), prenez en compte les
éléments suivants :
| Élément | Composition |
|---|
| Surface pondérée, arrondie au m2 inférieur | Comprend :
la superficie affectée à l'activité, c'est-à-dire les surfaces indispensables à l'activité
la superficie non affectée à l'activité : c'est-à-dire les surfaces comme l'arrière-boutique qui ne servent pas activement à l'activité, que vous multipliez par un coefficient de 0.5 pour une partie couverte et de 0.2 pour une partie non couverte
|
| Tarif de la catégorie | Diffère selon le secteur géographique : se référer à la grille tarifaire du secteur où se trouve le local |
| Coefficient de localisation | Dépend de la localisation du bien. |
La formule de calcul pour un local commercialValeur locative pondérée = surface pondérée x tarif de la catégorie x coefficient de localisation
La valeur locative cadastrale des locaux commerciaux permet notamment de calculer les
impôts des entreprises comme la cotisation foncière des entreprises (CFE). Vous pouvez trouver plus d'informations à ce sujet sur
cette page.
Qu'est-ce que la catégorie du local commercial ?
Pour chaque local professionnel est déterminée
une seule et unique catégorie. Celle-ci est choisie selon l'activité principale exercée au sein de ce local.
Si le local est utilisé pour exercer plusieurs activités, dans ce cas, c'est
celle qui utilise le plus de surface qui est retenue.
Pour connaître la valeur locative exacte de votre bien, vous pouvez demander à
l'Agence Départementale d'Information pour le Logement (ADIL).
Vous pouvez également la trouver
sur vos avis d'imposition.
Où trouver la valeur locative cadastrale sur la taxe foncière ?
Vous pouvez retrouver votre valeur locative cadastrale sous la
rubrique "base" de votre avis d'imposition pour la
taxe foncière.
Pour la taxe d'habitation, elle est référencée sous l'
appellation "valeur locative brute".
Une valeur locative cadastrale peut-elle changer ?
Oui, une valeur locative peut changer. Voici les situations qui engendrent un changement de valeur locative :
Les constructions : si vous construisez un nouveau bâtiment sur un terrain nu ou après la démolition d'un bâtiment
Les changements de consistance : si vous transformez la superficie d'un bien déjà construit ou d'un terrain, que ce soit en la réduisant ou en l'agrandissant
Les changements de caractéristiques physiques : si vous entreprenez des travaux de rénovation ou d'amélioration qui ne changent pas la superficie du bien, si vous apportez des modifications durables à votre terrain
Les changements d'affectation : si vous transformez un local d'habitation en local commercial ou inversement, si vous perdez ou obtenez une exonération permanente, ou si un terrain passe d'un groupe de nature à un autre ;
Les changements d'environnement : seuls changements dont vous n'êtes pas responsable, ils prennent en compte des facteurs propres aux environnements extérieurs proches du bien ou du terrain.
☝️ Bon à savoirSi votre bien immobilier est ancien et que vous souhaitez réaliser des travaux de rénovation, il existe un dispositif vous permettant de déduire les coûts des travaux de vos impôts : il s'agit de la loi Malraux.
Quel lien entre valeur locative et loyer ?
La valeur locative cadastrale est un facteur intéressant lorsque vous souhaitez acquérir un bien pour un
investissement locatif. Elle vous sera sûrement demandée lors d'une des étapes de votre demande de prêt.
En effet, la valeur locative cadastrale du bien vous donne
une idée du loyer auquel vous pourrez le louer. Néanmoins, gardez en tête que cela n'est qu'une estimation et
non un prix réel.
Sachez cependant que la valeur locative fournie par les agences immobilières pour votre dossier de prêt n'est
pas la même que la valeur locative cadastrale. Cette dernière est calculée à des fins fiscales par les institutions.
☝️ Bon à savoirIl existe des dispositifs pour aider les personnes souhaitant réaliser un investissement locatif. Le dispositif de défiscalisation Pinel, succédant au dispositif Scellier, offre par exemple une réduction fiscale aux personnes réalisant un investissement locatif dans le neuf.
Il peut arriver que vous trouviez la valeur locative cadastrale de votre bien
trop élevée. Mais comment faire, sachant que tous les paramètres de calcul ne sont pas rendus publics ?
Pas d'inquiétude, il est toujours possible d'accéder au calcul de votre valeur locative cadastrale en demandant la
fiche d'évaluation de votre logement à votre Centre des Impôts Fonciers.
☝️ Bon à savoirAprès examen de cette fiche, si le calcul ne vous semble pas juste, vous pouvez le contester.
Vous pouvez ainsi faire une réclamation sur votre valeur locative cadastrale en ligne, sur le site impots.gouv.fr, ou directement au guichet de votre Centre des Impôts Fonciers.
L'expert du crédit immobilier papernest vous accompagne à chaque étape de votre projet.
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