Droit de préemption : définition, utilité, démarches en 2022

AttentionLe droit de préemption n'est pas une expropriation : ne sont concernés que les propriétaires qui souhaitent volontairement vendre leur bien.

Qu'est-ce que le droit de préemption ?

Le Droit de Préemption Urbain (DPU) est un dispositif qui oblige un vendeur, si son logement est situé dans une zone dite "à préempter", à proposer la vente du logement à la mairie en priorité. Après avoir reçu la notification de l'intention de vendre le logement, la mairie peut décider d'exercer son droit de préemption ou d'y renoncer. Si elle y renonce, le propriétaire est alors libre de vendre son bien à qui il le veut, au prix qu'il souhaite.

❓ Pourquoi le droit de préemption existe-t-il ?

Le droit de préemption existe pour permettre à des projets urbains d'intérêt général de voir le jour. Les projets pouvant justifier un droit de préemption sont définis dans l'article Ces projets peuvent être divers et sont définis dans l'article L300-1 du Code de l'urbanisme :

création de logements sociaux

mise en place de nouveaux équipements collectifs

rénovation de quartiers

lutte contre l'insalubrité

favorisation du tourisme

accueil d'activités économiques

etc.

Qui a un droit de préemption ?Ce sont généralement les communes qui dispose du droit de préemption. Néanmoins, dans certains cas, ce sont les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui en sont titulaires.

✔️ Comment fonctionne le droit de préemption ?

Comme l'explique cette page, la vente d'un bien soumis à un droit de préemption est composée de plusieurs étapes détaillées dans le Code de l'urbanisme. Vérification de la zone du logement Si vous êtes propriétaire d'un logement et que vous souhaitez vendre celui-ci, vous devez tout d'abord vérifier que ce logement ne se situe pas dans une zone à préempter. Pour cela, contactez le service urbanisme de votre mairie. Bon à savoirL'institution d'un droit de préemption au sein d'une commune est décidée par le conseil municipal. ✉️ Notification de la mairie Si le logement est soumis à un droit de préemption, le propriétaire - généralement par l'intermédiaire de son notaire - notifie la mairie de la vente du logement par une DIA (Déclaration d'intention d'aliéner). Cette déclaration d'intention d'aliéner en cas de d'existence d'un droit de préemption urbain a lieu lors de la signature du compromis de vente et avant la signature de l'acte authentique. C'est ce que l'on appelle la "purge du droit de préemption". ✍️ Réponse de la mairie Une fois qu'elle a reçu la DIA, la mairie dispose d'un droit de préemption d'une durée de deux mois. Durant ces deux mois, elle peut :

refuser d'acheter le logement par courrier ou, tout simplement, en n'envoyant pas de réponse au propriétaire ;

accepter d'acheter le logement. Dans ce cas, elle fait une offre au propriétaire, incluant une proposition de prix.

Fixation du prix Le propriétaire peut décider d'accepter le prix proposé par la mairie, auquel cas la vente peut directement avoir lieu. S'il trouve que le prix proposé est trop bas, il peut saisir la justice qui fixera un prix de vente. Ce prix ne pourra plus être négocié. Les parties auront deux mois pour se rétracter :

le propriétaire peut renoncer à la vente de son bien ;

la mairie peut renoncer à l'achat du bien.

‍ ‍ Que se passe-t-il si un locataire est présent dans le bien à préempter ?

La loi oblige tout bailleur qui souhaite vendre un logement à en proposer la vente à son locataire de manière prioritaire. Mais alors, que se passe-t-il si le logement concerné est soumis au droit de préemption ? Dans ce cas, le droit de préemption supplante la priorité du locataire, mais ne l'annule pas. Si la mairie renonce à son droit de préemption, le vendeur ne peut pas vendre son logement librement : le locataire est prioritaire, et le prix de vente doit être "raisonnable". Les conditions sont les mêmes dans le cas d'un local commercial ou artisanal : le locataire se verra proposer l'achat du local en priorité, et juste après la mairie en cas de droit de préemption urbain.

❌ Comment éviter un droit de préemption ?

Certaines situations peuvent justifier le contournement d'un droit de préemption, sous certaines conditions :

constructions achevées depuis moins de dix ans

absence d'acte de transfert de propriété

biens reçus en succession ou donation

changement de propriétaire effectué suite à la signature d'une convention mettant fin à une indivision

immeubles visés par un contrat de vente d'immeubles à construire

immeubles cédés dans le cadre d'un plan de cession

cessions de parts de SCI

Ces exceptions peuvent néanmoins être annulées par décision du conseil municipal. Cela donne lieu à ce que l'on appelle un droit de préemption urbain renforcé (en opposition au droit de préemption urbain simple). Il est également possible pour un propriétaire de demander à la justice de réexaminer un droit de préemption qu'il estime abusif. C'est notamment le cas si le projet justifiant le droit de préemption ne correspond pas aux aménagements d'intérêt général définis par la loi. En savoir plus sur le marché de l'immobilier :

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