Quel est l'intérêt de créer une SCI ?
Quel est l'intérêt de créer une SCI ? Tout simplement, car elle permet d'
optimiser la gestion, l'achat et la location (voire même la revente) d'un bien immobilier entre plusieurs associés. En effet, souscrire un
crédit immobilier SCI permet d'accéder à un montage juridique facilitant considérablement la gestion et le développement d'un patrimoine immobilier.
Les conseils d'une vraie pro
Christine - Courtière en immobilier Senior chez papernest
Comment créer sa SCI ? Prenez RDV avec l'un de nos experts pour obtenir le meilleur prêt immobilier dans le cadre de la constitution d'une SCI.
La création d'une Société Civile Immobilière peut se faire sans intervention d'un professionnel du droit (par acte sous seing privé). Les associés, non limités en nombre, devront alors gérer la totalité du processus par eux-mêmes. Pour créer une SCI, il faudra suivre certaines étapes :
- Rédiger et signer les statuts de la SCI. Cela peut se faire via un notaire ou par acte sous seing privé entre les associés ;
- Demander au centre des impôts d'enregistrer les statuts ;
- Publier un avis de constitution de SCI dans un JAL (Journal d'Annonces Légales) ;
- Réclamer l'immatriculation de la SCI au CFE (Centre de Formalités des Entreprises). Si la SCI aura des activités de location, il faudra aussi produire une déclaration d’existence en deux exemplaires (sur papier libre) pour le CFE ;
- Inscription de la SCI au Registre du commerce et des sociétés par le Tribunal de Commerce puis obtention de Kbis de la société ;
- Nomination d'un gérant de la SCI.
Budget, prêt, frais de notaire... Tant de critères sont à considérer lors de l'achat d'un bien. Nous les avons regroupés pour vous dans notre guide !
Lorsqu'on veut créer une SCI, quel que soit son but, la nomination du gérant sera primordiale car c'est lui qui devra préparer la comptabilité de la SCI, afin qu'elle soit approuvée par les associés et permette de définir l'imposition de chacun.
Pour obtenir le meilleur crédit bancaire pour créer une SCI, pensez également à bien estimer votre capacité d'emprunt.
Quel est le but d'une SCI ?
Comme on a déjà pu l'évoquer, le but premier d'une SCI (Société Civile Immobilière) est de mieux gérer ou d'acquérir du patrimoine immobilier.
Dans les faits, il est possible de créer une SCI différente en fonction des projets des associés et du but de la société à venir. Selon votre projet immobilier, vous pouvez créer une SCI de type :
| Type de SCI | But de la SCI |
|
| SCI familiale |
Gérer un bien immobilier familial ;
Anticiper l'héritage immobilier ;
Assurer la sécurité du conjoint en cas de décès ;
Éviter les conflits entre les ayants droit.
| Les membres d'une même famille |
| SCI de gestion ou de location |
Acheter un bien immobilier en commun ;
Louer le bien immobilier acquis grâce à la création de la SCI.
| Les personnes physiques ou morales |
| SCI d’attribution |
Acheter un bien immobilier conséquent (un immeuble par exemple) ;
Diviser le bien en lots selon l'investissement de chacun.
| Les personnes physiques ou morales |
| SCI construction vente (SCIC ou SCICV) |
Construire un bien immobilier en commun ;
Revendre immédiatement le bien une fois les travaux achevés.
| Les promoteurs immobiliers |
Créer une SCI pour vendre un bien ?Même s'il est possible de créer une SCIC (SCI construction/vente) pour revendre un bien immobilier, en général créer une SCI ne doit pas servir à générer des bénéfices commerciaux.
En résumé, vous pouvez donc :
- créer une SCI pour acheter un appartement ;
- créer une SCI pour louer un bien immobilier ;
- créer une SCI pour l'héritage (et sa gestion).
Pourquoi créer une SCI familiale ?
Créer une SCI familiale est de plus en plus fréquent en France. Contrairement à l'indivision qui complique considérablement la gestion du patrimoine immobilier, la SCI permet de
dissocier le pouvoir décisionnaire (conféré au gérant) et la propriété du bien.
En d'autres termes, alors que pour une indivision, l'essentiel des actions de gestion réclame l'aval des deux tiers des associés, la SCI familiale détient le bien immobilier et les associés en possèdent des parts. Ainsi, créer une SCI familiale en ligne, entre associés ou chez un notaire, permet facilement de :
choisir le locataire ;
faire des travaux ;
mettre le bien immobilier en vente.
Peut-on créer une SCI avec des amis ?
En dehors de la SCI familiale qui, comme son nom l'indique, ne peut se faire qu'entre membres d'une même famille, il est tout à fait possible de créer une SCI entre amis.
Le montage juridique d'une Société Civile Immobilière avec des amis conviendra particulièrement à l'achat d'une maison secondaire pour les vacances par exemple. Dans un tel cas, il faudra
privilégier la SCI de gestion ou de location.
Bien entendu, comme tous les projets d'entreprenariat, créer une SCI représente un certain engagement. Si tout le monde peut s'associer pour créer une SCI (famille, ami, tiers) il est tout de même recommandé de bien réfléchir avant de s'engager.
Quel est le coût pour créer une SCI ?
Contrairement à ce que certains sites frauduleux peuvent affirmer, il n'est pas possible de créer une SCI gratuitement.
En effet, certaines procédures s'avèrent coûteuses. Pour créer une SCI, le prix peut être évalué grâce à la grille tarifaire ci-dessous :
| Procédure à effectuer | Coût de la prestation |
| Rédaction des statuts de la SCI |
- Avocat, notaire et autres : de 500 à 2 500 € ;
- Prestataire juridique en ligne : 150 € en moyenne.
|
| Évaluation des apports en nature (facultatif) |
Commissaire aux apports : de 500 à 3 500 €
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| Publication dans un Journal d'Annonces Légales |
Dépend du JAL, du lieu de la SCI et de la taille de l’annonce (200 € en moyenne)
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| Enregistrement au centre des impôts | 125 € |
| Frais d’immatriculation |
|
| Déclaration des bénéficiaires |
|
Quel apport pour créer une SCI ?Il n'est pas possible de créer une SCI sans apport. De fait, il faut que chaque associé contribue à la société via, au choix :- un apport numéraire (de l'argent) ;
- un apport de biens communs (biens appartenant à la communauté du mariage de l'associé) ;
- un apport en nature (biens n'étant pas de l’argent).
Quels sont les avantages et inconvénients d'une SCI ?
Avant de créer une SCI, il est important de se renseigner sur les avantages et les inconvénients d'une telle société. Selon votre projet et vos motivations, créer une SCI ne vous offrira pas nécessairement les mêmes perspectives que d'autres montages juridiques. Voici un rapide
comparatif des avantages et des inconvénients de la SCI :
| Avantages de la SCI |
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Le patrimoine des associés est protégé
La transmission des biens immobiliers est simple
Les coûts de la société sont partagés
La gestion courante est simplifiée
Le capital social peut être modifié
Les associés peuvent vendre des parts de la SCI
La réunion des apports permet d'obtenir un crédit plus facilement
Le choix du régime fiscal de la SCI
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Créer une SCI est une procédure complexe
Assemblée générale annuelle (dans les 6 mois qui précèdent la clôture de l'exercice comptable)
Gestion comptable minutieuse obligatoire
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Que vous décidiez de créer une SCI en ligne ou non, la procédure de création se révèlera assez complexe. Outre cela, la SCI a assez peu d'inconvénients majeurs. Si votre projet est bien défini, n'hésitez pas à vous lancer. Cependant, il reste tout de même un dernier point à éclaircir, le choix du régime fiscal de la SCI.
Une société civile immobilière (SCI) doit souscrire au minimum à une
assurance habitation pour propriétaire non occupant (PNO). Ce type d'assurance permet de compléter la couverture offerte par l'assurance habitation du locataire, et de couvrir le logement en cas de sinistre survenant sur une période vacante. Découvrez en plus sur l'
assurance habitation pour propriétaire non occupant.
Avantages et inconvénients de l'imposition de la SCI
Si vous décidez de créer une SCI, vous avez le choix entre créer une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) ou à l'IR (impôt sur le revenu). Pour en savoir plus sur les différents impôts lors de la création de votre SCI, cliquez
ici.
| SCI à l'IR | SCI à l'IS |
| Avantages | Inconvénients | Avantages | Inconvénients |
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Déduction directe d'une partie du déficit via l'IR
Déduction de certaines charges
Choix entre l'impôt au régime réel ou au régime micro-foncier
Exonération complète de la plus-value de cession (après 22 ans)
Une comptabilité simple
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Impossibilité de déduire la totalité des charges d’acquisition et de gestion
Possibilité de basculer dans la tranche supérieure de l'impôt
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Diminution du montant de la dépréciation du bien par la dotation aux amortissements
Déduction des droits d’enregistrement et des frais de notaire
Choix entre l'impôt des dividendes avec la flat tax ou avec la tranche marginale d’impôt sur le revenu
Déduction de la rémunération du gérant
Report du déficit d’une année à l’autre pour réduire la base d’imposition
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Double imposition des bénéfices
Augmentation de l'impôt via la taxation de la cession d’immeuble
Une comptabilité complexe
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