État des lieux local commercial : modèle gratuit (Word/PDF) et règles à connaitre
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Besoin d'aide pour l'état des lieux de votre local commercial ? Vous trouverez dans cet article de nombreux modèles d'état des lieux d'entrée et de sortie au format PDF et Word. Tous nos modèles sont conformes à la loi Pinel.
- Obligation légale : état des lieux d'entrée et de sortie obligatoire depuis la loi Pinel de 2014.
- Réalisation : à l'amiable entre bailleur et locataire ou par un commissaire de justice.
- Coût de l'état des lieux : gratuit à l'amiable ou entre 350 € et 800 € HT selon la surface du local via un commissaire de justice.
- Modèle : disponible gratuitement en PDF et Word.
Modèle d'état des lieux de local commercial gratuit : PDF et Word conformes à la loi Pinel
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 20 juin, l'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire pour les locaux commerciaux.
Modèle d'état des lieux d'entrée et de sortie de local commercial
L'état des lieux d'entrée indique l'état du local au début du bail commercial. L'état des lieux de sortie vise à le comparer lors de la restitution des clés afin de déterminer qui devra régler les réparations.
Retrouvez ci-dessous le modèle d'état des lieux gratuit à télécharger en format PDF ou en format Word.
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Modèle simplifié ou détaillé : lequel choisir ?
Contrairement au logement d'habitation, la loi n'impose pas de format précis pour un état des lieux d'un local commercial. Cependant, vous avez le choix entre un modèle d'état des lieux simplifié ou détaillé.
Que doit contenir l'état des lieux d'un local commercial ?
Pour remplir le document d'état des lieux, il vous faudra indiquer des informations comme le relevé initial des compteurs ou la date de réalisation du contrat. Retrouvez ci-dessous un tableau récapitulatif des informations à indiquer.
En plus de ces informations, les locaux commerciaux ont des équipements spécifiques qu'il est nécessaire de vérifier lors de l'état des lieux :
- L'enseigne et l'éclairage de la façade ;
- Le système d'alarme, de vidéosurveillance et d'extincteurs ;
- La climatisation, la ventilation ;
- Le comptoir, les rayonnages et les sanitaires professionnels ;
- Le quai de livraison si le local en dispose.
Comment faire l'état des lieux d'un local commercial ?
L'état des lieux, qu'il soit d'entrée ou de sortie, se déroule à une date fixée à l'avance. Il consiste à décrire l'état du local, de ses équipements et de ses compteurs, avant signature des deux parties.
Comment se déroule l'état des lieux d'entrée d'un local commercial ?
L'état des lieux d'entrée se déroule au moment de la remise des clés. Il est effectué soit à l'amiable entre le locataire et le propriétaire, soit par un commissaire de justice. Il consiste à vérifier l'état du local en repérant les défauts présents lors de l'entrée du locataire.
Comment faire l'état des lieux de sortie d'un local commercial ?
L'état des lieux de sortie se déroule lors de la restitution des clés par le locataire. Il permet de comparer l'état du local entre l'entrée et la sortie du locataire et de déterminer qui devra régler les éventuelles réparations.
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Qui réalise l'état des lieux d'un local commercial et combien cela coûte-t-il ?
L'état des lieux d'un local commercial peut être réalisé à l'amiable entre le propriétaire et le locataire ou être effectué par un commissaire de justice ou un professionnel. Le coût de l'état des lieux dépend de l'option choisie préalablement par le propriétaire et le locataire.
L'état des lieux d'un local commercial est-il gratuit ?
En effectuant l'état des lieux à l'amiable, entre le propriétaire et le locataire, l'état des lieux est gratuit. Cependant, si vous faites appel à un commissaire de justice ou à un professionnel, comptez entre 350 € et 800 € HT selon la surface du local pour effectuer l'état des lieux.
Faut-il faire appel à un commissaire de justice ?
Faire appel à un commissaire de justice n'est pas obligatoire. C'est une pratique toutefois recommandée pour un local avec des équipements techniques complexes, afin d'éviter un potentiel litige lors de l'état des lieux de sortie ou si vous voulez un document incontestable devant un tribunal. Le bail peut également imposer un état des lieux par un professionnel.
L'état des lieux d'un local commercial est-il obligatoire ?
Avant le 20 juin 2014, aucun état des lieux n'était obligatoire pour un local commercial. Cependant, depuis cette date, l'état des lieux d'entrée et de sortie doit impérativement être réalisé.
Que stipule la loi Pinel sur l'état des lieux d'un local commercial ?
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel le 20 juin 2014, il est désormais obligatoire de faire un état des lieux d'entrée et de sortie pour un local commercial. Cette loi a également permis de renforcer la réglementation pour mieux protéger les locataires dans le cadre des baux commerciaux.
Contrairement à l'état des lieux dans le cadre d'un bail résidentiel, l'état des lieux est obligatoire pour un local commercial. Selon l'article L.145-40-1 du Code de commerce, si le bailleur s'y oppose ou ne fait pas le nécessaire pour qu'il soit établi, il perd le bénéfice de la présomption prévue par l'article 1731 du Code civil.
Il ne peut donc plus considérer que le local était en bon état à l'arrivée du locataire pour lui réclamer les réparations d'entretien en fin de bail. À noter que cette présomption n'a jamais couvert les grosses réparations (toiture, murs porteurs), qui restent à la charge du propriétaire.
À l'inverse, le bailleur qui a fait le nécessaire conserve le bénéfice de cette présomption, même si le locataire s'y est opposé. La loi Pinel impose ainsi la rédaction d'un état des lieux :
- Lors de la prise de possession des locaux (remise des clés) ;
- Au moment de la cession du droit au bail ;
- Lors d'une cession du fonds de commerce ;
- Lors d'une mutation à titre gratuit du fonds de commerce (donation, succession) ;
- Lors de la restitution des locaux (fin du bail).
Que risque-t-on sans état des lieux d'entrée ?
En cas de litige à la fin du bail, l'état des lieux d'entrée sert de référence pour déterminer qui du locataire ou du propriétaire doit payer les réparations.
Sans ce document, le locataire se retrouve sans preuve de l'état du local à son arrivée. Si des dégradations préexistaient, c'est à lui de les prouver par d'autres moyens (photos datées, courriers, témoignages), ce qui est souvent difficile plusieurs années plus tard.
Il existe toutefois une exception : lorsque c'est le propriétaire qui n'a pas voulu réaliser l'état des lieux, il ne peut plus se prévaloir de la présomption de bon état. C'est pourquoi l'état des lieux d'entrée protège autant le locataire que le bailleur.
L'état des lieux de sortie est-il aussi obligatoire ?
Comme pour l'état des lieux d'entrée, l'état des lieux de sortie est obligatoire au titre de la loi Pinel. Il permet de comparer l'état du local commercial entre l'entrée et la sortie du locataire.
Quelles sont les obligations du bailleur et du locataire ?
Le Code civil et le Code de commerce fixent des obligations distinctes pour le bailleur et pour le locataire, du premier état des lieux à la restitution du local.
Quelles sont les obligations d'un propriétaire de local commercial ?
En tant que propriétaire, vos obligations sont de :
- Remettre au locataire un local en bon état d'usage ;
- Prendre en charge les grosses réparations comme la toiture ou les murs porteurs ;
- Respecter le droit de renouvellement du bail ;
- Respecter le plafonnement de la révision du loyer ;
- Réaliser l'état des lieux ;
- Informer le locataire en cas de vente du local : le locataire bénéficie d'un droit de préférence si le propriétaire décide de vendre le local.
Quelles sont les obligations d'un locataire de local commercial ?
En tant que locataire, vos obligations sont de :
- Payer le loyer et les charges ;
- Utiliser le local conformément à sa destination ;
- Prendre en charge l'entretien courant et les réparations locatives ;
- Respecter le règlement de copropriété ;
- Réaliser l'état des lieux ;
- Restituer le local en bon état.
Quelles différences entre bail commercial et bail professionnel ?
Il existe principalement deux types de baux pour les professionnels : le bail professionnel et le bail commercial. Ces deux baux ne disposent pas du même cadre légal. Selon l'utilité du local, le bail établi est donc différent :
- Pour des activités commerciales, industrielles et artisanales, le bail commercial est privilégié.
- Pour des activités non commerciales, comme celles des professions libérales (avocat, médecin, architecte), un bail professionnel sera établi.
Le bail commercial est généralement plus avantageux pour le locataire depuis la loi Pinel, notamment en cas de litige. Le bail professionnel, quant à lui, a beaucoup plus d'avantages pour le bailleur.
Concernant l'état des lieux en revanche, la loi Pinel l'a rendu obligatoire dans les deux cas : seule la sanction en cas d'absence d'état des lieux diffère.
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FAQ
Peut-on modifier un état des lieux après sa signature ?
Il n'est pas possible de modifier un état des lieux unilatéralement après l'accord des deux parties. Si vous souhaitez y apporter des modifications, celles-ci doivent être effectuées d'un commun accord sur un avenant, un document séparé, daté, qui précise la modification et que le bailleur et le locataire signent conjointement.
Le renouvellement d'un bail commercial impose-t-il un nouvel état des lieux ?
Non, la loi n'impose pas de nouvel état des lieux lors du renouvellement d'un bail commercial : l'article L.145-40-1 du Code de commerce ne vise que la conclusion du bail, la cession et la restitution des locaux. L'état des lieux d'entrée initial reste la référence. Il est toutefois recommandé d'en refaire un : plus le document d'origine est ancien, plus il est difficile de départager les dégradations en fin de bail.
Dois-je faire un état des lieux si je signe un bail professionnel plutôt que commercial ?
Oui. Même si le bail professionnel est différent du bail commercial, l'obligation d'effectuer l'état des lieux d'entrée et de sortie reste valable : elle est prévue par l'article 57 B de la loi du 23 décembre 1986, créé par la loi Pinel. Attention toutefois : contrairement au bail commercial, aucune sanction n'est prévue en l'absence d'état des lieux d'entrée. La présomption de bon état de l'article 1731 du Code civil continue donc de s'appliquer, au détriment du locataire.
Un état des lieux réalisé sans commissaire de justice a-t-il la même valeur juridique ?
Oui, l'état des lieux réalisé à l'amiable entre le propriétaire et le locataire a la même valeur qu'un état des lieux réalisé par un commissaire de justice. Il est recommandé de faire effectuer l'état des lieux par un commissaire de justice seulement s'il y a un désaccord ou un litige durant l'état des lieux ou si l'une des deux parties souhaite une valeur juridique renforcée.
En tant que locataire, quelles obligations dois-je respecter pendant le bail commercial ?
Le locataire a l'obligation d'effectuer l'entretien courant du local et d'effectuer les réparations locatives. De plus, le locataire a également une obligation de paiement du loyer et des charges.
