Renouvellement de bail
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Le renouvellement du bail de location n'est pas systématique. Il dépend du type de bail, mais aussi de la volonté des parties impliquées.
Le renouvellement du bail de location meublée
Dans quels cas se produit le renouvellement du bail ?Dans la plupart des cas, le renouvellement du bail d'habitation est automatique et se fait de façon tacite entre les parties. La donne est légèrement différente pour un renouvellement de bail commercial, puisque cela dépendra de son type.
Le renouvellement du bail d'habitation par reconduction tacite
Le bail d'habitation pour un logement meublé ou vide se renouvelle automatiquement à son terme, sans que le locataire ne soit obligé de transmettre une demande de renouvellement à son bailleur. Le renouvellement repose sur un accord non-officiel entre les parties, c'est ce que l'on appelle la reconduction tacite.
Le bail commercial peut aussi se reconduire de façon tacite, mais cela peut être handicapant pour le bailleur. En effet, avec la durée minimum de ce bail qui est de 9 ans, une reconduction tacite engage le bailleur sur 9 ans supplémentaires.
La lettre de renouvellement pour le bail meublé
En général, une lettre de renouvellement de bail intervient lorsque certaines conditions, comme le loyer ou la durée, sont amenés à changer dans le nouveau bail. Le bailleur doit alors avertir le locataire de ces changements en respectant un préavis de trois mois pour un logement meublé et de six mois pour une location vide.
La lettre de renouvellement de bail doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.
Le renouvellement de bail d'habitation avec augmentation de loyer
Lorsque que le bail arrive à son terme, le propriétaire peut proposer de le renouveler avec une augmentation du loyer. Cette augmentation ne peut se faire que si le bailleur à la preuve que le loyer actuel est sous-évalué par rapports à ceux du voisinage.
L'ajustement du loyer va dépendre de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement. On distingue deux types de zones : les zones tendues et les zones détendues.
En zone détendue (zone sans encadrement des loyers), le bailleur doit justifier l'augmentation de loyer en prouvant au locataire que le loyer est sous-évalué par rapport aux voisinages. Pour ce faire, il doit présenter plusieurs exemples précis de logements dans la commune ayant un loyer plus élevé. Il faut indiquer pour chaque référence :
En zone tendue, le loyer peut être ajusté, mais doit rester dans la limite de variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Une augmentation est également possible dans deux cas :
Le renouvellement du bail en cas de vente du bien
Lorsque le propriétaire d'un logement décide de vendre son bien, plusieurs cas de figures se présentent.
Si la vente intervient à la fin du contrat de location, le propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail de location. Il doit alors en informer son locataire par courrier recommandé et en tenant compte d'un préavis de trois mois (logement meublé) ou de six mois (logement non-meublé).
Le propriétaire peut aussi décider de ne rien changer et de conserver son locataire. Dans ce cas, le contrat de location est automatiquement transféré au nouveau propriétaire. Tous les pouvoirs sont transmis au nouveau propriétaire y compris le dépôt de garantie qui devra être restitué au locataire de son départ.
Le renouvellement du bail peut-il être payant ?
Le renouvellement du bail ne coûte aucun frais direct au locataire. Il s'agit d'un procédé gratuit qui repose souvent sur un accord tacite entre le propriétaire et le locataire.
En revanche, le renouvellement du bail peut s'accompagner d'une augmentation de loyer. Elle doit être parfaitement justifiée par la preuve que le loyer actuel est sous-évalué.
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Le renouvellement du bail commercial
Renouvellement de bail commercial modèle
À l'échéance d'un bail commercial, le propriétaire ou le locataire peut décider de faire une demande de renouvellement. Si un élément du bail précédent doit être modifié, il faut alors rédiger un avenant au contrat qui fait alors office de nouveau contrat de bail commercial. La rédaction de l'avenant se fait dans trois cas :
- l'augmentation du loyer
- l'augmentation ou la diminution de la surface du bien
- l'ajout d'une nouvelle clause
Pour éviter les litiges, un modèle d'avenant de bail commercial se télécharge aisément en ligne et en différents formats.
Renouvellement du bail commercial et état des lieux
Depuis la promulgation de la loi Pinel, l'état des lieux d'entrée est devenu obligatoire lors de la signature d'un bail commercial. Il doit être impérativement réalisé lors de la prise de possession des lieux par le locataire. Ainsi, lors du renouvellement du bail, il n'est pas nécessaire d'effectuer un état des lieux.
La question peut cependant se poser dans le cas où le bail a été signé avant la loi Pinel et que l'état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé. Est-il alors nécessaire de faire un état des lieux lors du renouvellement ? La réponse est non !
En effet, la loi considère que la "prise de possession" ne se fait qu'une seule fois. Un état des lieux n'est donc pas obligatoire si le locataire "possède" déjà les locaux.
Le renouvellement du bail commercial et les diagnostics immobiliers
Lors du renouvellement du bail commercial, deux diagnostics doivent être actualisés : le DPE (diagnostic de performance énergétique) et le diagnostic plomb.
Le DPE est valable durant dix ans et doit donc être actualisé en fonction de son ancienneté. Il en est de même pour le diagnostic plomb qui doit être effectué tous les six ans (sauf si aucune trace n'a été détectée lors du précédent diagnostic).
Le renouvellement de bail commercial et l'augmentation de loyer
Au moment du renouvellement du bail, un propriétaire peut proposer au locataire une augmentation de loyer. Le locataire a alors deux choix qui se présentent à lui :
Si le locataire refuse l'augmentation du loyer, les parties devront se rendre face à la commission départementale de conciliation qui tentera de trouver une solution au litige.
Pour en apprendre davantage sur l'augmentation de loyer lors du renouvellement du bail commercial, consultez cette page du Service Public.
Le non-renouvellement du bail
Le non-renouvellement du bail d'habitation : comment donner congé à son locataire ?
Le non-renouvellement du bail de location par le propriétaire ne peut se faire qu'à la fin du contrat. Le propriétaire doit alors indiquer le motif du non-renouvellement du bail qui peut être :
Le propriétaire doit avertir son locataire en respectant un délai de préavis de trois mois pour un logement meublé et de six mois pour une location vide.
Tableau récapitulatif des règles entre bail d'un logement vide et bail d'un logement meublé :
| Situation | Bail d'habitation | |
| Logement vide | Logement meublé | |
| Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an minimum (9 mois si le locataire est un étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois maximum | 2 mois maximum |
| Préavis du bailleur | 6 mois minimum | 3 mois minimum |
| Préavis du locataire | 3 mois minimum | 1 mois minimum |
| Impôt sur le revenu du bailleur | Revenus fonciers à déclarer | Revenus locatifs à déclarer |
Le non-renouvellement du bail commercial
Lorsqu'un bailleur souhaite utiliser son droit de reprise, il doit en informer le locataire et lui indiquer les raisons du non-renouvellement du bail. Il doit ensuite le dédommager en lui versant une indemnité d'éviction.
Cependant, en cas de faute grave du locataire, le bailleur peut ne pas lui verser d'indemnité d'éviction. Les raisons du non-versement peuvent être multiples : impayés de loyer, défaut d'entretien ou encore la réalisation de travaux sans l'accord du propriétaire.
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FAQ
📈 Quand un propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Un propriétaire peut augmenter le loyer à la fin du bail de location, au moment de proposer un renouvellement à son locataire. Néanmoins, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer comme il le veut.
En effet, il doit respecter une limite fixée par l'indice de référence des loyers. La valeur de l'augmentation va principalement dépendre de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement.
🧮 Comment est calculée l'augmentation des loyers ?
Le calcul de l'augmentation des loyers se fait en fonction de la valeur fixée par l'indice de référence des loyers (IRL). Il s'agit d'une valeur qui évolue chaque année en fonction de l'évolution des prix à la consommation.
En général, la valeur de l'IRL augmente d'année en année.
⚠️ Comment contester une augmentation de loyer ?
Pour contester une augmentation de loyer, le locataire peut adopter différentes stratégies. Il peut commencer par discuter et tenter de négocier avec son propriétaire. Cette solution est souvent la plus pratique pour conserver de bons rapports avec son propriétaire.
Si la discussion n'aboutit à rien, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation qui va tenter de trouver une solution à l'amiable.
En cas d'échec de la commission de conciliation, le locataire peut alors saisir le tribunal d'instance.
