Acheter sur plan : qu'est-ce que c'est ?
L'achat sur plan consiste à
acheter un bien immobilier auprès d'un promoteur avant qu'il ne soit construit. L'immeuble vous est donc réservé, mais il vous faudra donc attendre qu'il soit bâti pour en profiter.
L'achat sur plan est également connu sous le nom de "
VEFA" : Vente en l'État Futur d'Achèvement. En 2018, 128 000 logements en construction avaient été achetés sur plans en France.
Combien puis-je emprunter ? Puis-je bénéficier d'aides ? A qui m'adresser ? Pas de panique, toutes ces réponses sont regroupées dans notre guide !
Acheter sur plan : avantages et inconvénients
L'achat d'un bien à partir de plans comporte de nombreux avantages ; malheureusement, ce type d'achat a également quelques inconvénients. On vous explique tout en détail.
Des avantages financiers importants
Pourquoi acheter sur plan ? Premièrement, vous achetez un bien qui n'est pas encore construit, ce qui signifie qu'il est totalement
personnalisable. Si la disposition des pièces, les matériaux choisis ou la localisation des prises électriques ne vous convient pas, vous pouvez à ce que ces éléments soient modifiés.
Ensuite, vous avez l'assurance que votre bien est aux
normes et
sécurisé. Les plans du bien que vous achetez sont validés par de nombreux acteurs et respectent obligatoirement les normes en vigueur.
Cela est notamment intéressant concernant l'
efficacité énergétique du logement : tous les
logements neufs sont soumis à la Réglementation Thermique (RT). C'est la
RT 2012 qui est en vigueur pour les bâtiments résidentiels actuellement en cours de construction.
Que garantit la RT 2012 ?Cette réglementation vous assure principalement une isolation efficace et une consommation d'énergie limitée : en clair, des économies sur vos factures d'énergie.
Acheter neuf vous permet aussi de disposer de
garanties sur votre bien et sur les équipements fournis. En VEFA, vous aurez donc la certitude :
que vous bénéficierez d'un bien totalement achevé ;
que vous pourrez engager la responsabilité du promoteur en cas de défaut, de non-conformité et des éventuels dégâts impliqués par ceux-ci ;
que tout dommage lié à la construction sera rapidement réparé.
Enfin, acheter sur plan vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux :
frais de notaire réduits à 2 à 4% du montant total de l'acquisition (contre 7 à 8% pour les logements anciens) ;
dans certaines zones et communes éligibles : exonération de la part communale de la taxe foncière pendant 2 ans et/ou TVA réduite à 5,5%.
Un bien dont vous ne pourrez pas profiter avant longtemps
Si acheter sur plan vous apporte de nombreux avantages, cela comporte néanmoins certains inconvénients :
prix plus élevés ;
délai pouvant être important avant la livraison (et pouvant changer).
Quelles sont les garanties de l'achat sur plan
Les risques d'acheter sur plan sont majoritairement d'avoir un logement
mal construit voire inachevé. En effet, contrairement à l'achat d'un bien existant, vous n'avez pas pu visiter votre logement avant de l'acquérir et donc vérifier la qualité et l'état des installation.
Comment éviter les risques en achetant sur plan ? Ne vous inquiétez pas : lors d'une vente en VEFA, le promoteur a l'obligation légale de proposer et souscrire pour le compte de l'acquéreur certaines
garanties et assurances.
Celles-ci vous donnent une sécurité et amoindrissent les risques d'acheter sur plan.
| ⌛
Durée |
|
| Garantie de parfait achèvement | 1 an |
Couverture des vices apparents et malfaçons figurant au procès-verbal de réception des travaux
|
| Garantie biennale | 2 ans | Couverture des malfaçons du second-œuvre |
| Garantie décennale | 10 ans | Couverture des vices ou dommages de construction qui compromettent la solidité du bien ou qui le rendent inhabitable. |
| Assurance dommage ouvrage | 9 ans | Réparation rapide de tous les dommages couverts par la garantie décennale, avant toute décision de justice.
Prend le relais de la garantie de parfait achèvement. |
Les recours, en cas de vice de conformité ou de construction, sont les suivants :
- Consignation du solde pour défaut de conformité : le solde du prix de vente est immobilité sur un compte spécial à la Caisse des dépôts ou chez le notaire jusqu'à ce que le vice soit réparé ;
- Réparation ou diminution du prix pour malfaçons : pendant 13 mois après la livraison, l'acquéreur peut saisir la justice pour obtenir des dommages et intérêts pour malfaçons - voire même l'annulation de la vente.
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Acheter sur plan est un projet qui comporte plusieurs étapes :
- Recherche et choix du bien ;
- Recherche d'un financement ;
- Signature du contrat de réservation ;
- Signature de l'acte authentique ;
- Construction et livraison du logement ;
- Remise des clés.
Choix du bien : quelles questions poser à un promoteur immobilier ?
Acheter un bien immobilier est un projet très important, qui vous engage pendant plusieurs années. Comme l'explique cet
article, avant de signer votre contrat de réservation, il faut donc que vous soyez certain que le bien que vous achetez
correspond à vos attentes et que vous ayez pris connaissance de
tous les éléments importants.
Il y a bien sûr des éléments sur lesquels vous pouvez vous renseigner de votre côté, notamment par rapport au quartier dans lequel votre logement sera construit ; cependant, le promoteur sera votre interlocuteur privilégié et vous renseignera sur les
caractéristiques du bien en tant que telles.
Quelles questions poser lors d'un achat sur plan ? Pour être sûr de prendre la bonne décision, il est important de demander les informations suivantes à votre promoteur immobilier :
Quelle sera la durée du chantier ;
Quelles sont les caractéristiques exactes de votre futur bien ;
Quels sont les éléments modifiables et personnalisables du plan ;
Quels dispositifs de sécurité sont prévus ;
Si tel est votre projet, combien pourrez-vous louer le logement.
Des questions spécifiques sont à prévoir si votre futur logement se situe dans une copropriété :
comment estimer le montant des charges et quels sont les projets prévus dans l'immeuble qui pourraient vous apporter des avantages ou des inconvénients (commerce, restaurant dans l'immeuble) ;
si le chauffage et l'eau chaude sont individuels ou collectifs ;
si l'immeuble prévoit des services collectifs (gardien, buanderie...) ;
quels seront les infrastructures et équipements des parties communes (ascenseur, local poubelles, local à vélo...).
Si cela est possible, il peut également être intéressant de
visiter un bien achevé vendu en VEFA par le promoteur.
Recherche d'un financement pour acheter sur plan : démarchez les banques
Si vous avez besoin d'un prêt immobilier pour financer votre projet, vous allez devoir
démarcher des établissements bancaires. Assurez-vous donc d'avoir un dossier solide et un apport suffisant pour maximiser vos chances d'obtenir votre prêt.
Passer par un
courtier immobilier peut faciliter vos démarches d'obtention de prêt et vous permettre d'obtenir un meilleur taux que si vous aviez démarché vous-même différentes banques. N'hésitez pas à envisager cette option !
Signature du contrat de réservation d'un achat sur plan
Le contrat de réservation est un
"pré-contrat". C'est le premier document qui lie le vendeur et l'acquéreur. Il peut être signé devant un notaire ou simplement entre le vendeur et l'acquéreur.
Suite à la signature du contrat de réservation, le
délai de rétractation de l'acheteur est de 10 jours. Le cas échéant, la résiliation doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dépôt de garantieCela n'est pas obligatoire, mais il est d'usage que l'acheteur verse une garantie lors de la réservation. Celle-ci est limitée à 5% du prix de vente si l'acte authentique est signé dans l'année, 5% s'il est signé entre 1 et 2 ans après la réservation.
Le contrat de réservation doit obligatoirement inclure les informations suivantes :
identité des deux parties ;
adresse exacte du logement ;
surface du logement ;
nombre de pièces ;
énumération des pièces de service, dépendances, dégagements ;
matériaux utilisés pour la construction et descriptif des éléments d'équipement ;
travaux que l'acheteur peut se réserver ;
si le bien est situé dans une copropriété, situation du logement dans l'immeuble ;
prix de vente prévisionnel et modalités de révision du prix ;
date prévue de la vente ;
financement de l'acquisition ;
conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement ;
délai d'exécution des travaux ;
informations relatives au délai de rétractation et à ses conditions d'exercice.
Signature de l'acte authentique d'un achat sur plan
L'acte authentique, ou acte de vente, est signé devant notaire. C'est ce
document qui confirme la
réalisation officielle de la vente. Une fois l'acte de vente signé, il n'y a plus de rétractation possible.
L'acte authentique comprend les informations suivantes :
identité des deux parties ;
adresse exacte du logement ;
superficie et caractéristiques exactes du bien ;
prix ferme et définitif ainsi que l'échéancier et les modalités de paiement ;
date de livraison prévue ;
conditions suspensives ;
pénalités dues tant par le promoteur que l'acquéreur en cas de manquement à leurs obligations contractuelles ;
énumération des garanties légales du vendeur et de la garantie d'achèvement du promoteur.
C'est lors de la signature de l'acte authentique que le
premier versement a lieu.
Paiement de l'achat sur plan
Quand payer un achat sur plan ? C'est effectivement une question qui se pose, puisque le processus d'achat sur plan peut souvent durer plusieurs années.
Le paiement d'un achat sur plan au promoteur immobilier se déroule par
appels de fonds, selon un
échéancier bien précis et fixé par la loi :
20% à l'ouverture du chantier ;
15% à l'achèvement des fondations ;
20% à la pose de la première dalle de béton ;
10% à l'élévation des murs ;
5% à la mise hors d'eau (pose du toit) ;
15% à la pose des menuiseries extérieures ;
10% à l'achèvement ;
5% à la remise des clés.
Si votre achat est financé par un crédit immobilier,
l'enveloppe sera débloquée au fur-et-à-mesure de l'avancement des travaux, selon le même échéancier.
Trouvez le meilleur prêt immobilier pour votre achat avec papernest
Favorisant la construction de biens immobiliers neufs et l'accession à la propriété pour les primo-accédants, des
prêts conventionnés, aides et réductions fiscales peuvent vous permettre d'acheter sur plan moins cher.
En voici quelques exemples.
Réduction fiscale loi Pinel pour un logement neuf destiné à la location
En contrepartie d'un
engagement à louer votre bien pendant une durée déterminée et sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts de :
- 12% du prix du bien pour un engagement de location de 6 ans ;
- 18% pour un engagement de location de 9 ans
- 21% pour un engagement de location de 12 ans
Le montant maximal de la réduction loi Pinel est de
63 000 €.
AttentionLe prix du bien servant de base au calcul de la réduction fiscale est le prix de revient majoré des frais de notaire. Le plafond du montant pris en compte est de 300 000 €.
Prêt d'accession sociale (PAS)
Il permet aides les
ménages dont les revenus sont modestes et qui n'ont jamais été propriétaires à financer l'acquisition de leur résidence principale. L'avantage de ce prêt est que son taux d'intérêt est plafonné.
Pour les prêts accordés depuis le 1
er septembre 2018, les taux plafonds du PAS sont les suivants :
| ⏳
Durée de remboursement |
Type de taux |
Taux maximum |
| Inférieure à 12 ans |
Fixe | 3,05 % |
| Entre 12 et 15 ans | 3,25 % |
| Entre 15 et 20 ans | 3,40 % |
| Supérieure à 20 ans | 3,50 % |
| Indifférente | Variable | 3,05 % |
Prêt à taux zéro (PTZ)
Ce prêt est destiné aux
personnes qui ont des revenus modestes et souhaitent acheter leur résidence principale. Son but est d'aider à financer
une partie du coût total de l'acquisition.
Le PTZ est très avantageux, puisque comme l'indique son nom
aucun taux d'intérêt ne lui est appliqué. Cependant, il faut savoir que le logement ne peut pas être mis en location pendant les
6 premières années du prêt.
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