Absence d’état des lieux d’entrée
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Résumé : L’absence d’état des lieux d’entrée n’empêche pas la location d’un bien immobilier. Cependant, il est fortement conseillé d’en faire établir un, afin de s’éviter d’éventuelles complications.
L’état des lieux d’entrée
Que se passe-t-il en l’absence d’état des lieux d’entrée ?
Un état des lieux d‘entrée est un document qui rend compte de l’état d’un logement locatif, au moment de l’arrivée d’un nouveau locataire. Il doit être réalisé en présence du propriétaire (ou du bailleur) et du locataire. Les deux parties vont effectuer une visite minutieuse du logement afin de noter son état général. L’état des lieux d’entrée se fait aussi bien dans les logements meublés que non-meublés.
Même s’il est presque systématiquement établi, l’état des lieux n’est pas obligatoire. L’absence d’état des lieux d’entrée n’est donc pas un délit.
Etat des lieux d’entrée non remis au locataire
Bien que ce ne soit pas recommandé, il est possible de procéder à la location d’un bien immobilier sans avoir établi d’état des lieux d’entrée. Néanmoins, ne pas signer d’état des lieux d’entrée représente un gros risque pour le locataire. Au moment de quitter le logement, l’état des lieux d’entrée est comparé avec l’état des lieux de sortie pour attester de l’état du bien. De ce fait, en l’absence de l’état des lieux d’entrée, le locataire ne possède pas de preuve écrite et signée de l’aspect du logement lors de son arrivée et il ne peut donc pas porter de recours si le propriétaire l’accuse de dégradations.
L’article 1731 du Code Civil
Cet article établit que si l’état des lieux d’entrée n’a pas été fait au moment de la réception du bien, la loi considère que le logement a été reçu dans un bon état, même en cas d’insalubrité. Par conséquent, si au moment de l’état des lieux de sortie le propriétaire constate des dégradations, les réparations seront à la charge du locataire. S’il n’est pas en mesure de les effectuer, le propriétaire peut décider de ne pas lui remettre une partie, voire la totalité, de sa caution.
Cependant, le locataire est dispensé de travaux dans deux cas :
- Les dégâts sont dus à l’usure générale du logement.
- Les dégâts ont été causés par le propriétaire ou un élément de force majeure.
Pas d’état des lieux d’entrée, pas de caution ?
Comme précisé plus haut, emménager sans avoir établi d’état des lieux d’entrée met en danger votre caution. En effet, si vous voulez la récupérer dans sa totalité, vous allez devoir prouver au propriétaire que les dégradations constatées ne sont pas de votre fait, ce qui en pratique se révèle compliqué.
Lorsque l’on reste plusieurs années dans un logement meublé ou pas, les dégradations sont inévitables. La seule solution est donc de procéder soi-même aux réparations. Il ne faut pas oublier que juridiquement parlant, on estime que le locataire a pris possession d’un bien en bon état.
Quelles conséquences en l’absence d’état des lieux ?
| Partie | Le locataire a refusé l’état des lieux | Le propriétaire a refusé l’état des lieux | Négligence des deux parties |
| Locataire | – Quel que soit l’état initial du logement, il devra le restituer en bon état – Les réparations seront à la charge du locataire |
– Mise en demeure du propriétaire | – Quel que soit l’état initial du logement, il devra le restituer en bon état – Les réparations seront à la charge du locataire |
| Propriétaire | – Le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire | – Démontrer que le logement a été délivré en bon état en cas de litige – Tous les frais de réparations, même causés par le locataire, risquent d’être à sa charge |
– Concernant la vétusté du logement, le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire |
Comment se passe l’état des lieux de sortie sans état des lieux d’entrée ?
Si certains propriétaires considèrent l’état des lieux d’entrée comme facultatifs, ils sont rares à ne pas effectuer d’état des lieux de sortie. En considérant que le logement vous a été remis en bon état, le propriétaire pourra considérer que vous êtes responsables des éventuelles réparations. En cas de refus de votre part, il est préférable de régler les choses à l’amiable plutôt que de se lancer dans une procédure judiciaire. D’autant plus qu’en tant que locataire, la situation n’est pas à votre avantage.
L’absence d’état des lieux d’entrée pour un bail commercial
En matière d’état des lieux d’entrée pour une location commerciale, la législation est différente. Depuis 2014 et la loi Pinel, l’état des lieux d’un local professionnel est obligatoire. Si malgré tout l’état des lieux d’entrée n’a pas été effectué, le bailleur ne pourra pas tenir le locataire responsable du mauvais état des locaux. L’article 1731 du Code Civil ne s’applique pas.
En revanche, pour les baux signés avant 2014, l’article 1731 est toujours valable. En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, on considère que le locataire a reçu le bien en bon état.
La lettre de contestation de l’état des lieux d’entrée
Tout le monde ne le sait pas, mais il est possible de contester l’état des lieux d’entrée, même après signature. En effet, si le locataire constate des dysfonctionnements sur les équipements de chauffage ou que certains éléments n’ont pas été mentionnés, il dispose d’un mois après la signature de l’état des lieux pour le contester en envoyant une lettre recommandée au propriétaire.
La lettre de contestation doit contenir le détail des anomalies détectées, avec le maximum de preuves possibles (ne pas hésiter à prendre des photos).
Le refus de signer l’état des lieux
En cas de désaccord, le locataire peut refuser de signer l’état des lieux d’entrée ou de sortie. Néanmoins, ce refus peut avoir de lourdes conséquences, surtout dans le cas d’un état des lieux de sortie.
- Si le locataire ne se présente pas à l’état des lieux de sortie : le propriétaire doit saisir le tribunal et faire constater le refus de signer du locataire. Ensuite, un huissier vient effectuer l’état des lieux .
- Si locataire ou propriétaire refusent de signer : dans ce cas précis, l’état des lieux n’est plus valable. Un huissier devra faire établir l’état des lieux et décidera par la suite de la répartition des frais entre les deux parties.
Comment faire un état des lieux d’entrée ?
Quels documents pour un état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée doit être réalisé le jour de la remise des clés, en présence du locataire et du propriétaire. Le document doit être fait en deux exemplaires, l’un pour le propriétaire et l’autre pour le locataire. Il servira d’élément de comparaison au moment d’établir l’état des lieux de sortie, même s’il s’agit d’un état des lieux non-meublé.
Pour faire un état des lieux d’entrée, le propriétaire et le locataire vont passer en revue chaque pièce et faire un inventaire des équipements du logement. L’état précis de chaque élément doit être noté. Pour être conforme et valable, l’état des lieux d’entrée doit contenir les informations suivantes :
- Le nom des parties
- La localisation du logement
- La date du jour
- Le type d’état des lieux
- Le détail de l’état de chaque pièce et équipement
- La signature des deux parties
Est-il obligatoire de faire un état des lieux de sortie ?
Tout comme l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie n’est pas obligatoire. Cependant, pour éviter les litiges, il est recommandé de les établir en présence du propriétaire et du locataire.
Même s’il n’est pas obligatoire, la loi oblige à ce que ce document soit rempli selon une méthode et des critères bien précis. Sans ces paramètres, le document n’est pas valable.
Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire ?
Dans le cadre d’un état des lieux, le terme contradictoire indique que le document a été établi d’un commun accord entre les deux parties. C’est pour cette raison qu’il est préférable que l’état des lieux se fasse en la présence des individus concernés, à savoir le locataire/bailleur et le ou les locataire(s).
Pour en savoir davantage sur l’état des lieux d’entrée, vous pouvez consulter cette page du Service Public.
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Mis à jour le 24 Oct, 2021
La rédaction d'État des lieux
Maxime Degras
Rédacteur web - spécialiste énergie
