Contrat bail location
Afin d'être conformes, les modèles doivent inclure au minimum les information stipulées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 qui permettent de comparer aisément les états des lieux d'entrée et de sortie d'un logement, au moment du départ du locataire.
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Le contrat de bail de location : définition et modèles
Qu’est-ce qu’un contrat de bail de location ? Le contrat de bail est un contrat signé entre deux parties : le bailleur (ou mandataire) et le locataire. Ce contrat lie le bailleur au locataire, le temps d’une durée déterminée. Le bailleur laisse le locataire habiter dans son logement, en échange d’un loyer mensuel sur lequel se seront mises d’accord les deux parties.
Définition du contrat de bail de location
Le contrat de bail est donc un contrat entre plusieurs parties : le bailleur ou son mandataire et le ou les locataires. Le contrat de bail contient toutes les conditions, toutes les clauses d’un logement à titre de résidence principale contre financement (c’est-à-dire un loyer mensuel). Le contrat de bail est donc autant valable pour louer un appartement qu'une maison tant que c’est une résidence principale pour le locataire.
Le contrat de bail doit être écrit et établi directement entre le bailleur et le locataire, il en va de même résiliation du contrat de bail. La présence d’un intermédiaire est autorisée, comme un huissier, un notaire ou encore un agent immobilier si vous êtes passé par une agence immobilière pour trouver votre logement. Le contrat de bail doit être original et édité en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.
Les différents types de contrats de bail de location
Il n’existe pas un unique modèle de contrat de bail de location en ce qu’il existe plusieurs types de locations. Il existe deux types de contrat de bail :
- le contrat de bail de location vide (aussi appelée location nue)
- le contrat de bail de location meublée
Comment faire la différence entre location vide et location meublée ?
Tandis que le bailleur est dans l’obligation de fournir une liste précise (définie par la loi) de meubles et électroménagers pour un logement meublé, le bailleur n’a pas de meuble à fournir pour un logement vide. De fait, les règles diffèrent entre un contrat de bail de location vide et un contrat de bail meublé.
Tableau récapitulatif des règles entre bail d'un logement vide et bail d'un logement meublé
|
Situation | Bail d'habitation | |
| Logement vide | Logement meublé | |
| Durée du contrat | 3 ans minimum | 1 an minimum (9 mois si le locataire est un étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois maximum | 2 mois maximum |
| Préavis du bailleur | 6 mois minimum | 3 mois minimum |
| Préavis du locataire | 3 mois minimum | 1 mois minimum |
| Impôt sur le revenu du bailleur | Revenus fonciers à déclarer | Revenus locatifs à déclarer |
Pour le contrat de bail de location meublée, la liste des meubles obligatoires est délivrée dans la loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové). Cette liste définie dans la loi Alur doit être présentée par le propriétaire d'un logement meublé :
Pour retrouver ces baux d'habitation, vous pouvez trouver ici des contrats de location non meublée ou des contrats de location meublée en PDF, gratuit en texte Word à télécharger.
Ce ne sont pas les seuls types de contrats. Les autres types de contrat de location sont :
- le contrat de colocation
- le contrat de location étudiant
- le bail mobilité
- le contrat de location saisonnière
Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?
Le contrat de location est une expression plus générale pour parler du bail d’habitation. Le bail d’habitation désigne le contrat de location d’un logement mais le contrat de location ne désigne pas nécessairement le bail d’habitation. En revanche, bail et contrat de location signifient la même chose !
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Bien rédiger son contrat de bail de location
Le contenu du contrat de bail de location
Le contrat de bail, que ce soit pour un logement meublé ou vide, doit contenir un certain nombre d’informations dont :
- l'identité des parties du bailleur et du locataire
- la description détaillée du logement
- la surface habitable
- les conditions financières (loyer, etc.)
Le contrat de bail contient également de nombreuses clauses qui sont là pour rappeler au bailleur et au locataire ce qu’ils ont convenu, afin d’assainir les relations si litige il y a. Certaines conditions sont interdites dans le contrat de bail comme le prélèvement automatique comme moyen de paiement pour le loyer, des frais d’envoi de quittance, l’interdiction d’héberger des personnes ne vivant pas avec le locataire, des pénalités pour le retard de paiement de loyer… Tout ceci, même s’il cela figure dans le contrat, est inapplicable.
Quelle est la durée d'un contrat de bail ?
Pour toute résidence principale, la durée du contrat est de minimum trois ans dans le cas où le propriétaire est une personne physique ou s’il appartient à une Société Civile Immobilière (plus d’informations ici) détenue par l’un des membres de la famille. Dans le cas où le propriétaire est une personne morale, comme une banque ou une mutuelle, le contrat s’élève alors à six ans. Ces durées s’appliquent pour un contrat de location vide.
En ce qui concerne le contrat de bail de location meublée, la durée minimale est d’un an. Le contrat peut être inférieur à 3 ans mais d’au moins 1 an si le bailleur doit reprendre son logement pour cause professionnelle ou familiale.
À l’issue de cette période, le contrat est reconduit tacitement si aucun des deux parties n’a émis le souhait de le rompre. Le renouvellement du bail s’effectue alors, sous les mêmes conditions, pour un an, trois ans ou six ans.
Résilier son contrat de bail
Pour le bailleur, tout comme pour le locataire, il est possible de résilier son contrat, à certaines conditions. Les voici.
Les congés délivrés par le bailleur
Le bailleur ne peut résilier le contrat de bail qu’au terme du contrat. S’il s’agit d’un logement meublé, le bailleur a un préavis de trois mois pour prévenir son locataire. S’il s’agit d’un logement vide, le préavis est de six mois. Voici les cas lors desquels le bailleur est en droit de mettre fin au bail :
Lorsque le locataire reçoit par courrier recommandé le congé de son bailleur, il peut quitter le logement à tout moment, sans préavis.
Les congés délivrés par le locataire
Le locataire peut mettre fin au contrat de bail de location à tout moment, dans le respect d’un délai de préavis. Voici les délais de préavis pour résilier son contrat :
- un mois s’il s'agit d’un contrat de bail de location meublée
- trois mois s’il s’agit d’un logement nu
Le délai de préavis d’un logement nu peut être réduit à un mois si le logement est situé dans une zone de tension du marché locatif, ou zone tendue, ou pour d’autres causes comme :
Comment faire un bail entre particuliers ?
Le contrat de bail peut être rédigé entre les particuliers. Vous avez la possibilité de télécharger sur Internet des modèles de contrat de bail de location en pdf, ou des contrats de bail à imprimer. Vous pouvez vérifier si votre bail est conforme à la réglementation du contrat de bail ici. Le modèle de contrat location téléchargeable doit être conforme à la loi Alur.
Quels sont les documents à demander à un locataire ?
Voici les pièces justificatives à demander au locataire :- le contrat de travail
- les trois derniers bulletins de salaire
- le dernier avis d’imposition
- les trois dernières quittances de loyer du logement précédemment occupé
Les documents annexes au contrat de bail
Voici les pièces qu’il faut obligatoirement joindre au contrat de bail :
- la notice d’information mentionnant les droits et devoirs des deux parties lors de la mise en location
- la déclaration de présence du locataire dans les lieux aux impôts
- l’état des lieux
- la caution solidaire, un document engageant le garant à payer les dettes du locataire si celui-ci ne peut pas payer le loyer
- l’avenant au bail
- la quittance de loyer
Les autres types de contrats de location
Comme vu précédemment, il n’existe pas seulement des contrats de bail de location, il existe également des baux de colocation, des contrats de location étudiant, des contrats de location saisonnière, des baux de mobilité et des locations à titre gratuit. On vous explique tout !
Le bail de colocation
Le bail de colocation est un contrat signé entre un bailleur et plusieurs locataires, qui se partagent un même logement. Le contrat de bail de colocation est soumis à la clause de solidarité ou non, selon les clauses. Le contrat de bail de colocation avec clause de solidarité permet au bailleur de garantir que tous les colocataires seront responsables ensemble face aux obligations du bail (dont le loyer).
Cette clause protège donc le bailleur des impayés : s’il arrive qu’un locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire peut réclamer la part du loyer manquant à chaque locataire du foyer. En contrepartie, la clause de solidarité est une protection pour les locataires si l’un d’entre eux venait à quitter le foyer.
Cette clause de solidarité doit figurer expressément dans le contrat de bail de colocation. Elle figure souvent par la citation de l’article 1202 du Code Civil : “La solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée.”
Le contrat de location étudiant
Le contrat de location étudiant est une sous-catégorie du contrat de location meublée. Le contrat de location étudiant est mis en place lorsque l’étudiant est locataire. Celui-ci doit justifier de son statut par un certificat de scolarité. Il n’existe pas de bail type de contrat de location étudiant, seulement certaines clauses diffèrent du bail classique :
Le contrat de location saisonnière
À la différence d’un contrat de location pour résidence principale, le contrat de location saisonnière est édité pour les locations de saison, autrement dit touristiques ! Le bailleur met ainsi son logement à disposition d’un locataire le temps d’une saison (estivale ou hivernale). Tout comme le contrat de bail de location, le contrat de location saisonnière est signé directement entre les deux parties ou en présence d’un intermédiaire.
Dans les lignes, le contrat de location saisonnière est un dérivé du contrat de location meublée. Le contrat de location saisonnière est aussi efficient lorsque le bailleur loue une chambre, mais également un bungalow ou une caravane. Ces habitations touristiques sont aussi régies sous le contrat de location saisonnière.
Un bail saisonnier doit être écrit et contient :
- le prix ainsi que la commission s’il y en a une
- l’état descriptif des lieux
Le contrat de location saisonnière a une durée maximale de 90 jours consécutifs, sans renouvellement prévu. Depuis la loi Alur, le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) n’est plus obligatoire dans les contrats de location saisonnière.
Le bail de mobilité
Créé par la loi Elan (loi de logement de 2018), le bail de mobilité est un contrat adapté, réservé aux personnes de moins de 30 ans et aux personnes en mobilité professionnelle. En d’autres termes, c’est un bail meublé plus souple puisque sa durée peut varier d'un an tacitement reconductible ou d’un mois à 10 mois sans renouvellement. Un logement vide ne peut pas être soumis au bail de mobilité.
Le bailleur peut donc louer son logement pour une courte durée à :
La location à titre gratuit
La location à titre gratuit, cela existe ! Mais attention, il n’existe pas de contrat de bail à titre gratuit : on parle ici de contrat de prêt à usage ou commodat. Par définition (selon l’article 1875 du Code Civil), « le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. » Le bailleur loge donc le locataire à titre gratuit.
Le contrat de prêt d’usage contient :
- l’identité du bailleur
- l’identité du locataire
- l’objet du prêt avec désignation et description du bien prêté
- l’usage des biens prêtés
- les obligations du preneur
- la durée du bail
N’oubliez pas de lire chaque mention inscrite dans le contrat de bail, il en va de la réussite de la location. Voilà, vous n’avez plus qu’à signer !
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