Parmi les différentes étapes du processus de location d’une maison et d’un appartement, l’une d’entre elles est particulièrement importante. Elle l’est d’ailleurs pour le propriétaire comme le(s) futur(s) résident(s). Cette étape, c’est l’état des lieux, rendu obligatoire par la loi ALUR depuis 2014. Cette étape qui a lieu à chaque début et fin de bail. Mais en quoi cela consiste t’il ? Qu’est-ce que cela implique, qui est concerné, et pourquoi ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’état des lieux.


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Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux écrit

L’état des lieux est un document établi à l’entrée et à la sortie du logement par un locataire et son propriétaire. Il se présente sous la forme d’un document papier (ou d’un formulaire) mentionnant toutes les parties d’un logement. C’est-à-dire : pièces, sols, fenêtres, portes, balcons, garage, dépendances, parking, cave, terrasse.

Il contient également toutes les références relatives au logement : surface en m2, système de chauffage (électrique, au gaz, plancher chauffant, central), d’eau chaude sanitaire (cumulus, chaudière) et de cuisson (plaques électriques, à induction, vitrocéramiques). Ainsi que les références des différents compteurs (électrique, gaz et eau).

Outre les informations relatives au logement, l’état des lieux doit obligatoirement mentionner le nom et la dénomination des parties (locataire, bailleur) et le domicile du bailleur. Il doit aussi y avoir le nombre de jeux de clés et tous les autres moyens d’accès au logement. Cela inclut le numéro de hall, l’étage, les codes d’interphone, la boîte aux lettres, etc.

Ce document est établi en deux fois : au moment de l’entrée et de la sortie du locataire dans le logement.

L’état des lieux matériel

L’expression désigne également la procédure qui consiste à réunir les parties concernées pour compléter ce document pièce par pièce, étape qui précède généralement la remise des clefs. Locataire et bailleur procèdent à une observation détaillée du logement et de ses équipements, constatent les éventuels défauts. Ils s’assurent aussi du nombre de prises électriques et de leur bon fonctionnement, vérifient l’état des appareils de chauffage et inspectent les meubles (pour les logements meublés).

L’état des lieux, à quoi ça sert ?

L’objectif d’un état des lieux est d’établir une description précise de l’habitation et de l’état de chacune de ses parties. Chaque pièce est inspectée du sol au plafond, ainsi que les équipements adjacents : poignées de portes, verrous, judas optique, placards, sonnette, interphone… Dans le cas des meublés, cela permet également de dresser un bilan du nombre de meubles et des équipements supplémentaires comme les appareils électroménagers.

Au terme de cette étape, l’état des lieux est signé par les parties présentes qui conservent chacune un exemplaire. Cela sert de preuve au futur locataire entrant et à l’actuel locataire sortant qu’il a rendu le logement en bon état. Ou, au contraire, qu’il y a eu des dégradations et des dommages durant la location.

Qui est concerné par l’état des lieux ?

Le futur locataire, le locataire sortant le cas échéant, et le propriétaire. En cas d’absence de ce dernier, il peut être représenté par un agent immobilier ou un expert en gestion locative qui se porte garant. La présence des deux parties est indispensable afin d’éviter les désaccord sur l’état des lieux. Ils doivent discerner l’usure normale (liée à la vétusté du logement, non imputable au locataire) de la dégradation locative (causée par le locataire, comme les trous dans les murs après la pose d’un tableau par exemple).

L’état des lieux est-il obligatoire ?

La rédaction de l’état des lieux n’est pas obligatoire, mais extrêmement recommandée. Elle conditionne la remise des clefs et le diagnostic immobilier au moment de l’entrée et de la sortie du logement. La plupart des bailleurs et agences immobilières rédigent systématiquement un état des lieux pour chaque nouveau locataire. Mais il arrive que certains propriétaires ou locataires refusent de dresser un état des lieux. Notamment en cas d’état de désaccord sur la nature de certaines dégradations. Si le propriétaire refuse d’établir ce document il doit fournir la preuve que les dégradations constatées fin de bail sont imputables au locataire (dégradations locatives). Si c’est le locataire s’y oppose, il sera présumé l’avoir reçu en bon état.

Foire aux questions

Je suis locataire, dois-je être présent lors de l’état des lieux entrant ?

Oui, la présence du locataire entrant (le futur résident) est impérative lors de l’état des lieux. Le locataire est là pour constater l’état général des différentes parties de l’appartement et signer le document. Ce qui atteste de sa présence et de son accord sur les éventuels défauts constatés.

Y-a-t-il des documents à remettre lors de l’état des lieux ?

Le bailleur ou l’immobilier en charge de la rédaction de l’état des lieux entrant est susceptible de vous demander une attestation écrite fournie par votre assurance habitation. Ce document atteste de votre condition d’assuré contre les éventuels risques liés à votre logement. Cette attestation est la condition sine qua none de la remise des clefs.

Quelles sont les questions à poser lors de l’état des lieux ?

À peu près toutes. C’est l’occasion pour le futur locataire de s’informer sur le détail du futur logement, qui n’ont pas été évoqué antérieurement. Comme la consommation énergétique mensuelle moyenne, les voisins, l’ensoleillement du logement, le fonctionnement de certains appareils (pour les meublés). Mais aussi les références pour la mise en service de l’électricité et de la fibre optique ou de l’ADSL par exemple.

Que faire si l’on constate un défaut après de l’état des lieux ?

Si le nouveau locataire ou propriétaire constate un défaut qui n’a pas été mentionné dans l’état des lieux, il dispose de 10 jours pour en demander la modification (directement sur le modèle signé). Soit au bailleur ou à l’agent immobilier chargé de le représenter.

Qu’est-ce qu’un désaccord sur l’état des lieux ?

Il s’agit d’une situation dans laquelle bailleur et locataire ne s’accordent pas sur l’état du logement. La situation peut se résoudre par l’intervention d’un huissier, qui convoque les deux parties afin de se rendre sur place et de constater lui-même l’état du logement.

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