Lors d’un état des lieux de sortie, le locataire doit prouver que les changements constatés dans le logement sont le fait de l’usure normale (liés à la vétusté).  Ils ne doivent pas être considérés comme des dégradations locatives, qui seraient à sa charge. Mais cela est plus facile à dire qu’à faire. L’usure normale peut apparaître sous différentes formes, et bien souvent confondues avec des dégradations liées à l’habitation du logement. S’il souhaite récupérer sa caution dans son intégralité, le locataire a tout intérêt à réussir à convaincre le bailleur. Comment montrer l’usure normale dans un état des lieux ?


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Usure normale et dégradations locatives : quelles différences ?

Dans la majorité des désaccords sur l’état des lieux sortant, propriétaire et locataire ne s’entendent pas sur la nature des dégradations constatées. Le premier invoque des dégradations locatives (volontaires ou accidentelles), le second affirme qu’il s’agit de l’usure normale du logement. C’est-à-dire toutes les dégradations imputables à la vétusté : peinture fissurée ou jaunie, moquette ternie, etc. Les dégradations liées aux catastrophes naturelles, une fenêtre brisée lors d’un orage ou d’une tempête par exemple, sont considérées comme résultant de l’usure normale ( au sens de « naturelle »). Ils ne peuvent faire occasionner des frais pour le locataire. En revanche, si les murs ou la moquette ont été dégradés par la fumée de cigarettes (traces de brûlures, trous dans la tapisserie, murs ternis), la responsabilité incombe au locataire.

Comment montrer l’usure normale lors de l’état des lieux ?

Il est très difficile de définir l »usure normale tant elle dépend de critères propres aux logements (année et matériaux de construction, changements apportés, etc). Aucun texte légal ne fixe la durée de vie des éléments d’un logement. Cependant une jurisprudence abondante existe sur le sujet. Face au nombre de litiges et de désaccords liés la définition de l’usure normale, une grille de vétusté à été mise en place. Il s’agit d’un document définissant une durée de vie théorique des équipements et installations d’un logement. Actuellement, la grille de vétusté est établie par le propriétaire et le locataire. Ils peuvent convenir de l’application d’une grille dès la signature du bail, mais en choisissant uniquement parmi celles ayant fait l’objet d’un « accord collectif de location ».

Pour indication la grille de vétusté de compagnies d’assurance partenaires indiquent une durée de vie d’une moquette, de la peinture ou de papier peint de 7 ans. Certaines compagnies assurances appliquent une pondération entre la vétusté et une usure dite « accélérée » due à diverses causes (mode d’utilisation du logement, mode de vie, etc). Notamment la réfection des peintures, tapisseries et revêtements de sols, travaux de mise en conformité de l’électricité et de la plomberie.

Foire aux questions

Peut-on contester un état des lieux signé ?

Une fois le document signé de façon contradictoire par les deux parties, il devient difficile de le contester. La signature de l’état est un acte juridique qui signifie que le locataire est d’accord avec son contenu. Pour cette raison, en cas de doute ou de désaccord, on conseille aux différentes parties de ne pas signer l’état des lieux.

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