Malgré les aides de l’Etat destinées à faciliter les achats immobiliers, le taux de locataires reste relativement stable depuis environ sept ans. En effet en 2014, 39% des ménages étaient en location et cette tendance ne semble pas s’inverser. S’il semble évident de faire un état des lieux approfondi avant de signer l’achat d’un bien immobilier, les questions sont plus fréquentes lorsqu’il s’agit d’une location. Doit-on faire un état des lieux pour une location ? Est-ce une obligation ? Est-ce valable pour tout type de location ? Que vous soyez locataire ou propriétaire, cet article vous indiquera tout ce qu’il y’a à savoir sur les états des lieux dans les locations.


Un modèle d’état des lieux prêt à imprimer et à compléter est disponible ici


Etat des lieux : définition

Qu’est-ce qu’un état des lieux ? Il s’agit d’une description détaillée d’un logement et de ses équipements. L’état des lieux – comme son nom l’indique – a pour vocation de déclarer et d’officialiser l’état d’une habitation dans son ensemble. Dans un premier temps chaque pièce doit être scrupuleusement examinée du sol au plafond. Les observations réalisées doivent ensuite être consignées sur un document prévu cet effet.

Généralement, deux états des lieux sont effectués : un premier à l’arrivée du nouvel occupant – il s’agit de l’état des lieux d’entrée – , puis un second lorsque celui-ci quitte définitivement le logement – l’état des lieux de sortie – à la fin du bail. Alors que ces deux états des lieux se faisaient d’habitude sur deux documents distincts, il est possible depuis le 1er juin 2016 de les rassembler sur un document unique. Si vous souhaitez ne faire qu’un seul document, veillez toutefois à distinguer clairement les annotations et les commentaires relevant du premier état des lieux et du second.

Etat des lieux en location : quelles obligations ?

L’état des lieux pour une location meublée

Dans le cas d’un logement meublé, l’état des lieux est obligatoire. Il s’agit d’une étape particulièrement importante à réaliser avec précaution, puisqu’il convient de vérifier l’état de l’ensemble des meubles et de l’équipement mis à la disposition du locataire. Il faudra donc faire apparaître sur l’état des lieux d’entrée comme sur l’état des lieux de sortie la totalité des meubles, de l’électroménager, des ustensiles… Pour faire court, de la moindre fourchette à la chaudière, tout doit être passé en revu.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Depuis le 24 mars 2014, la loi Alur a établi une définition concrète de ce que doit être une location meublée. Attention cependant : ces critères ne concernent que les logements meublés loués à titre de résidence principale. Nous aborderons par la suite les cas ne faisant pas partie de cette catégorie.

Un logement meublé est défini par la loi comme suit : il s’agit d’un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Un logement meublé doit donc comprendre un certain nombre d’éléments pour pouvoir bénéficier de cette appellation – et être loué en tant que tel :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four ou four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6° C ;
  • la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L’état des lieux pour une location non-meublée

Concernant les locations vides ou non-meublées, l’état des lieux est également obligatoire. Lors de l’état des lieux d’un logement vide, il faudra être particulièrement attentif aux éventuelles dégradations des murs, des sols, du plafond, des vitres, des plinthes, des installations électriques etc.

Si la location vide n’est pas censée fournir à son locataire un quelconque équipement, il peut arriver que des meubles ou que des accessoires soient présents lors de l’état des lieux. Si ces objets sont destinés à rester, assurez-vous de les faire apparaître dans l’état des lieux.

Autres types de location

En dehors des locations meublées ou non-meublées utilisées comme résidences principales, d’autres types de locations existent : locations saisonnières, locations de vacances, locations de résidences secondaires, location de gîtes, de terrains, de parkings, baux commerciaux

Dans ce cadre, la loi n’impose pas d’état des lieux, qui n’est de fait pas obligatoire. Cependant, il reste fortement recommandé afin de limiter tout litige potentiel. En ne réalisant pas d’état des lieux à l’entrée et à la sortie, propriétaire et locataire s’exposent à plusieurs risques :

  • Si l’état des lieux d’entrée n’est pas effectué et que des dégradations sont observées lors du départ du locataire, le bailleur ne sera pas en mesure d’apporter la preuve que son logement a été détérioré pendant la période de location.
  • A l’inverse sans état des lieux à la sortie, le locataire pourra être tenu responsable de détériorations remarquées après la période de location.

Afin de limiter tout malentendu, il est donc vivement conseillé d’effectuer les états des lieux d’entrée et de sortie même si la loi n’y oblige pas. L’état des lieux peut aussi être réalisé par un agent immobilier.

FAQ

A quoi sert l’état des lieux ?

En effectuant un état des lieux précis et détaillé, locataire et propriétaire attestent de leur entente concernant l’état du logement et de son équipement, ce qui a pour but de limiter les éventuels risques de litige. Pour le locataire, c’est la garantie qu’on ne pourra pas le tenir coupable de dégradations dont il n’est pas responsable. Pour le bailleur ou le propriétaire, l’état des lieux servira de preuve des détériorations commises par le locataire. Il pourra ainsi demander une remise en état ou une compensation financière, généralement en conservant la caution donnée par le locataire lors de la signature du contrat.

Qui rédige l’état des lieux ?

Il doit être rédigé et signé conjointement par le bailleur et par le locataire. Si l’un des deux ne signe pas, l’état des lieux n’aura aucune valeur juridique.

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