En tant que propriétaire, vous pouvez fixer librement le montant du loyer souhaité lors d’une 1ère location à condition qu’il ne soit pas soumis à un dispositif de défiscalisation qui plafonne le montant. Vous devez calculer également le montant des charges locatives en fonction des sommes précédemment payées.
Mais comment précisément estimer le montant d’un loyer sans le concours d’une agence ?


Un loyer différent entre la province et Paris


C’est un fait reconnu, mais l’emplacement de votre bien immobilier participe pour beaucoup dans la détermination du montant du loyer.
Même si en France, on est libre de décider du montant du loyer pour une première location, il n’en demeure pas moins qu’il existe certaines exceptions, comme c’est le cas pour Paris.

En effet, depuis le 1er août 2015, Paris est l’unique ville de France qui est actuellement concernée par l’encadrement des loyers.
Ainsi, les bailleurs-propriétaires doivent respecter un loyer de référence qui est fixé par un arrêté préfectoral.
Ce loyer de référence est encadré par un loyer de référence majoré et un loyer minoré de plus ou moins 20 % du loyer médian.

Concrètement, pour un T2 non meublé d’une surface de 40 m², le loyer de référence est de 22,6 €/m² et le loyer de référence majoré tourne autour de 27,1 €/m². Ainsi, le logement pourra être loué avec un loyer maximum de 1080 €/mois.

Si votre appartement se situe en dehors de ce que l’on appelle une « zone tendue » pour qui on encadre les loyers, vous êtes tout à fait libre d’estimer le montant comme vous l’entendez. Il va de soi, bien entendu, de le fixer en prenant en compte le prix du marché et des qualités proposées par le logement en question.


Les réflexes à adopter


D’autres critères sont également à prendre en compte pour estimer le montant d’un loyer sans agence.
Il faut consulter régulièrement l’état du marché immobilier dans le secteur où se situe votre bien, notamment en comparant avec un bien similaire.

Des sites Web comme celui de l’ANIL — Agence Nationale pour l’Information sur le Logement — et celui de CLAMEUR (observatoire qui regroupe les données des professionnels de l’immobilier à propos des loyers) sont d’excellents indicateurs.
Vous y découvrirez aussi les dernières tendances du marché et des outils pour faciliter votre estimation.

Ensuite, posez-vous des questions pratiques à propos du logement en question :
Quelle est la surface de l’appartement ?
Quel est le nombre de pièces ?
Comment est-il exposé ?
Quel type de revêtement est au sol ?
L’isolation est-elle récente ?
Est-il situé au rez-de-chaussée ou à l’étage ? Plus l’étage est important, plus le montant du loyer augmente.
Existe-t-il un ascenseur ? Un service de gardiennage ?
Le logement est-il meublé ?
Dispose-t-il d’une terrasse ? D’un balcon ? D’une place de parking ?

Tous ces éléments aident à faire grimper ou descendre le montant du loyer.


Les erreurs à éviter dans l’estimation d’un loyer


L’estimation d’un loyer, surtout quand cela se fait sans le concours d’une agence, est une tâche qui peut s’avérer délicate.
En effet, gardez toujours à l’esprit que votre objectif est de rendre cet investissement locatif rentable. Le loyer participe activement (et pour une grande part) à cet aboutissement.

Vous devez faire attention à ne pas fixer un montant de loyer trop haut. Si vous vous situez au-dessus du prix du marché, vous risquez de faire fuir les éventuels futurs locataires.
De plus, un loyer trop important risque de vous laisser avec une période de vacance locative importante qui va réduire votre rentabilité.

De même, fixer un loyer trop bas peut vous porter préjudice. Même si vous aurez certainement plus de candidats à la location, la rentabilité locative ne sera pas nécessairement au rendez-vous.
Et, sachez qu’une fois le loyer fixé trop bas, il est difficile de réajuster à la hausse en raison de l’Indice de Référence des Loyers qui intervient chaque année dans la réévaluation des loyers.

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