L‘état des lieux est un constat qui décrit l’état précis d’un logement donné en location à l’entrée et à la sortie du locataire. C’est un document important du contrat de bail d’habitation : son contenu peut avoir de grandes conséquences tant sur le plan juridique que financier. L’état des lieux est généralement établi à l’amiable et sans problème entre le locataire et le propriétaire (ou son représentant) au moment de l’entrée dans le logement (on parle alors d’état des lieux contradictoire).


Vous trouverez un modèle type d’état des lieux d’entrée et de sortie ici


Mais il peut arriver que l’une des parties présentes ne soit pas d’accord avec le contenu de l’état des lieux, et refuse de signer le document. Comment faire en cas de désaccord sur l’état des lieux ? Quelles sont les recours en cas de désaccord ?

Dans quels cas peut-on ne pas être d’accord sur l’état des lieux ?

L’état des lieux peut manquer. Si le refus émane du locataire, les locaux sont alors présumés avoir été loués en bon état. S’il provient du propriétaire, ce dernier doit prouver que les dégradations éventuelles sont l’œuvre de son occupant (et non de l’usure normale). En cas de désaccord, des solutions existent, mais elles occasionnent des frais.

Désaccord sur l’état des lieux entrant

L’état des lieux est même considéré comme une formalité fastidieuse, qu’on a tendance à négliger. Le manque de vigilance est à l’origine de nombreux désaccords. Par exemple, il n’est pas rare que le locataire relève un défaut important lors des premiers jours d’occupation du logement. La loi prévoit un délai de rétractation de l’état des lieux de 14 jours pendant lesquels le locataire signale les défauts au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Mais il peut arriver que l’une des deux parties conteste l’état des lieux : sur l’état de dégradation d’une pièce ou d’un équipement par exemple. Dans le cas où le locataire est absent lors de l’état des lieux entrant, il est alors supposé avoir reçu le logement en bon état. C’est-à-dire qu’en cas de désaccord, s’il constate un dysfonctionnement ou un vice après s’être installé, il aura du mal à faire valoir ses droits. Son absence lors de l’état des lieux officiel joue en sa défaveur.

Le recours à l’huissier

En cas de désaccord, on recommande aux deux parties de ne pas signer le document. Il devient très difficile de contester un état des lieux une fois qu’il est signé. Il existe un recours juridique en cas de désaccord sur l’état des lieux : la partie en désaccord fait appel à un huissier de justice, qui tranche et se charge de la rédaction du document. Cependant, le recours à un huissier occasionne des frais, qui sont facturés à hauteur de 50% aux deux parties. Les frais d’acte sont les suivants :

  • 132,56 € pour un logement compris entre 0 et 50m2
  • 154,44 € pour une surface comprise en 50m2 et 150m2
  •  231,66 € pour une surface supérieure à 150m2

Aux frais d’acte s’ajoutent les frais liés aux lettres de convocation, déplacements et la taxe fiscale forfaitaire :

  • Lettres de convocations : 18,02 €
  • Frais de déplacements : 14,89 €
  • Taxe fiscale forfaitaire : 7,67 €

Il s’agit là des frais d’huissier pour un logement situé en métropole. Pour la Guadeloupe, la Guyane, et la Martinique, les frais d’actes sont plus élevés.

Désaccord sur l’état des lieux de sortie

Un logement occupé subit immanquablement l’usure du temps. La vétusté est un critère à prendre lors de l’état des lieux afin qu’elle ne soit pas imputée au locataire lors de son départ. Dans certains cas, il est difficile de différencier l’usure normale de la dégradation locative. Cette confusion est due au fait qu’il n’existe pas de moyen légal de distinguer véritablement l’usure normale de la dégradation locative. Des grilles de vétusté sont disponibles mais elles s’établissent sur accord commun du locataire et du bailleur.

En cas de désaccord, le locataire risque de ne pas récupérer sa caution. Si des travaux de remise en état sont nécessaires, il pourra lui être demandé d’avancer les frais. Le locataire a donc tout intérêt à conserver son logement en bon état durant la durée du bail. On conseille également lors de l’état des lieux entrant de faire des photos du logement. En cas de contentieux, elles serviront de preuves juridiques

Quels sont les recours en en cas de désaccord sur l’état des lieux ?

En cas de désaccord, l’une des deux parties peut donc faire appel à un huissier. Celui-ci devra alors prévenir de son passage le locataire et le bailleur au moins sept jours à l’avance. Généralement par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

L’huissier étant un officier public assermenté, son état des lieux s’imposera aux deux parties et ne pourra être contesté en cas de litiges. Mais rien n’empêche le locataire ou le propriétaire d’émettre des réserves sur tel ou tel point s’ils ne sont pas tout à fait d’accord avec la description du logement par l’huissier.

Foire aux questions

Comment éviter les désaccords sur l’état des lieux ?

Bailleur et locataire ont tout intérêt à se mettre d’accord afin d’éviter des frais de procédure d’huissier. La solution la plus efficace consiste à effectuer un pré-état de lieux, une visite non officielle du logement avant l’état des lieux afin de se mettre d’accord au préalable.

Qu’est-ce que l’usure normale d’un logement ?

Dans un logement, l’usure normale désigne dégradations imputables à la vétusté. On distingue habituellement l’usure normale des dégradations locatives (imputables au locataire). Par exemple, un mur jauni ou terni est le fait de l’usure normale. De même qu’un parquet terni ou une moquette râpeuse. En revanche, des brûlures dans la moquette dues à des cigarettes sont considérées comme des dégradations locatives.

Peut-on contester un état des lieux signé ?

C’est difficile. Un état des lieux signé constitue la preuve juridique que les deux parties s’entendent sur son contenu. Si le locataire conteste l’état des lieux (s’il a constaté un défaut après son installation), il dispose d’un délai de 10 jours pour en informer son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Combien coûte l’état des lieux ?

Si l’état des lieux est établi de façon contradiction, il n’occasionne pas de frais. Dans le cas contraire, les frais d’huissier varient selon la surface du logement à évaluer.

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