LA CHASCUNIERE Expert en évaluations immobilières

Vous achetez à deux ou plus ? Vous héritez, vous divorcez ? Toutes ces situations ont un point commun vous pouvez vous retrouver en indivision. L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes ont un droit de propriété identique sur un même bien. 

Vous et vos co-indivisaires êtes propriétaires de tout le bien et pas seulement d’une partie de celui-ci. L’indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code Civil, ainsi que les articles 1873-1 et suivants de même code pour les conventions d’indivision. Plusieurs questions se posent : comment se gère une indivision et comment en sort-on ? Quelles sont les obligations de chaque indivisaire ? 

  1. La composition de l’indivision 

L’indivision n’a pas la personnalité morale, elle ne possède pas de patrimoine. Toutefois, s’agissant d’un bien ou d’une masse de bien, elle peut être vue comme un actif qui au cours du temps peut créer des dettes qui sera alors à la charge des indivisaires. 

  1. L’actif 

Il est formé par le ou les biens indivis. La règle est l’égalité entre les personnes qui sont dans l’indivision. Par ailleurs, l’égalité entre les personnes dans l’indivision s’appliquent aussi pendant le partage de l’indivision. Cette égalité entre les personnes indivisaires fera que si une des personnes fait usage d’un bien indivis pour son propre compte, il faudra qu’elle paye une indemnité que l’on assimile à un revenu indivis. Dans la pratique, l’indemnité ne sera réclamée qu’au moment du partage. Enfin, si un des Indivisaires est la cause d’ une dégradation d’ un bien il devra indemniser les autres en cas de moins-value (inversement en cas d’ amélioration). 

  1. Le passif 

Le passif est constitué des dettes de l’indivision. On peut distinguer : – les créanciers antérieurs à la naissance de l’indivision, – les créanciers postérieures à l’indivision dont la créance est née de la conservation ou de la gestion des biens indivis et les créanciers qui ont pour débiteurs solidaires l’ensemble des Indivisaires peuvent agir sur les biens indivis et bénéficient d’un droit de préférence. – les dettes personnelles des Indivisaires : les créanciers personnels des Indivisaire ne peuvent pas agir sur les biens de l’indivision. Cependant ils peuvent provoquer le partage si la créance est certaine et le partage possible. 

Chaque propriétaire indivis est redevable de la taxe foncière, au prorata de ses droits dans l’indivision. Les propriétaires indivis ne sont pas solidaires entre eux : la totalité de la taxe foncière ne peut en principe être réclamée à un seul copropriétaire indivis. 

  1. La gestion de l’indivision 

Deux possibilités s’offrent à vous pour gérer une indivision : – vous concluez une convention d’indivision, – vous ne faites aucune démarche et l’indivision est régie par les dispositions légales. 

  1. La convention d’indivision 

Si vous et vos co-indivisaires souhaitez rester en indivision, vous pouvez convenir ensemble des modalités d’exercice de vos droits indivis dans une convention d’indivision. Cette convention écrite liste les biens de l’indivision ainsi que vos droits respectifs, vous êtes libres d’en définir le contenu, son établissement suppose l’unanimité des indivisaires. 

Elle peut être : 

– Soit à durée indéterminée : elle dure tant que le partage n’est pas provoqué. – Soit à durée déterminée : dans ce cas, elle ne peut être conclue pour une durée supérieure à cinq ans. Elle est renouvelable par une décision expresse des parties (art 1873-3 Code civil) Pendant la durée de la convention, le partage des biens ne peut pas être demandé par les indivisaires. En présence de biens immobiliers, la convention doit être rédigée par un notaire. 

Les coïndivisaires peuvent nommer un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi eux. Les modalités de désignation et de révocation du gérant peuvent être déterminées par une décision unanime des indivisaires (article 1873-5 du Code Civil). 

Le gérant représente les indivisaires dans la mesure de ses pouvoirs, il répond, comme un mandataire, des fautes qu’il commet dans sa gestion (article 1873-10 du Code Civil) 

  1. Les dispositions légales 

En l’absence de convention d’indivision, la gestion du bien indivis va dépendre de la nature des actes engagés : 

Les actes conservatoires concernent la bonne conservation du bien : son entretien, les réparations qui y sont apportées, etc. Vous pouvez passer seul ces actes, sans l’accord des autres. Ainsi, vous pouvez effectuer seul des travaux de conservation (travaux de réparation d’une toiture qui risque de s’effondrer par exemple). Si vous financez les dépenses de conservation avec vos fonds propres vous pouvez obtenir le remboursement des sommes avancées lors du partage. 

Les actes d’administration concernent la gestion courante du bien : par exemple, mettre le bien en bail d’habitation. Il faut l’accord d’au moins deux tiers des indivisaires pour passer ce type d’actes (article 815-3 du code civil). Ils peuvent être directement signés par les deux tiers des indivisaires ou par un seul qui aura obtenu le pouvoir d’au moins deux tiers d’entre eux. Attention : il conviendra d’informer les autres indivisaires de la conclusion de ces actes. 

Les actes de disposition sont les actes les plus grave. Il s’agit en général de la vente du bien immobilier mais attention, conclure un bail commercial est également considéré comme un acte de disposition. Ces actes de disposition doivent être décidés à l’unanimité des indivisaires. 

Le juge peut autoriser un indivisaire à représenter un autre indivisaire qui se trouve hors d’état de manifester sa volonté (art 815-4 Code civil). L’habilitation peut alors être soit 

générale, soit particulière pour certains actes. Les actes passés en représentation de l’indivisaire (c’est à dire en son nom) engage ce dernier. 

  1. Que se passe-t-il si vous et vos co-indivisaires êtes en désaccord ? 

Si le désaccord porte sur la vente du bien indivis, vous pouvez demandez la vente avec certains de vos co-indivisaires à condition de représenter les 2/3 des droits indivis. Vous devez signifier aux autres indivisaires votre intention de vendre. En cas de refus ou de silence, le Tribunal de Grande Instance (TGI) pourra autoriser la vente. 

Si le désaccord concerne la gestion du bien indivis, le TGI peut autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. En effet, quand le refus d’un indivisaire de donner son consentement met en péril l’intérêt commun, le TGI peut autoriser les autres co- indivisaires à passer sans lui cet acte. Cependant, le TGI ne peut pas régulariser un acte antérieurement accompli. 

III. La sortie d’une indivision 

En vertu de l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision». Ce principe connaît cependant deux exceptions qui vont permettre de maintenir l’indivision : – lorsqu’il y a une convention d’indivision. Pendant la durée de cette convention (qui ne peut excéder cinq ans), aucun indivisaire ne peut solliciter le partage. – lorsqu’il y a un sursis par décision de justice : un indivisaire peut demander en justice le sursis au partage : le tribunal peut surseoir au partage pour deux années au plus « si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis ». 

  1. Le partage 

Le partage vous permet de sortir de l’indivision. Chacun des indivisaires, se verra attribuer un lot déterminé en fonction des droits qu’il détient dans l’indivision. Il est important de différencier le partage amiable, du partage judiciaire. 

  1. Le partage amiable 

Le partage amiable peut être total ou simplement partiel : – le partage amiable total : Il est nécessaire que tous les héritiers indivisaires se soient au préalable mis d’accord pour que le partage amiable puisse avoir lieu. Lors d’un partage amiable, l’intervention du notaire n’est pas nécessaire car tous les héritiers sont censés être d’accord sur ledit partage. La seule situation qui nécessite 

obligatoirement l’intervention d’un notaire est celle du partage amiable d’un bien immobilier, dans le mesure où ce bien est soumis à publicité foncière (article 835 du Code civil). – le partage amiable partiel : Les co-indivisaires peuvent décider de procéder à un partage amiable partiel. Cela permet de régler le sort de certains biens. 

Le partage de l’indivision est déclaratif : chaque indivisaire est censé être propriétaire de qui lui a été attribué depuis le début. 

  1. Le partage judiciaire 

Le partage judiciaire intervient en cas de désaccord insurmontable entre vous et vos co- indivisaires. Vous devez faire appel à un juge (article 840 du Code civil).Il suffit qu’un seul des indivisaires ne soit pas d’accord pour que le partage ne puisse avoir lieu. En cas de succession, le Tribunal de Grande Instance (TGI) du lieu d’ouverture du dernier domicile du défunt est compétent. L’intervention d’un avocate est obligatoire.A tout moment, les héritiers peuvent abandonner la procédure judiciaire et poursuivre le partage à l’amiable. 

  1. L’attribution préférentielle 

Elle doit être demandée aux co-indivisaires dans le cadre d’un partage amiable ou au juge dans le cadre d’un partage judiciaire. Vous pouvez donc demander à vous faire attribuer, de manière préférentielle, un des biens composant la masse indivise. Pour que cette attribution préférentielle soit accordée, le bien doit revêtir un intérêt et une utilité majeure : ainsi dans le cadre d’une exploitation agricole, l’héritier exploitant peut demander l’attribution préférentielle.

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