5 étapes clés pour investir dans l’immobilier locatif

En période d’inflation, nombreux sont les Français à privilégier la pierre pour placer leur épargne. En effet, cet actif tangible et rassurant a toujours fait rempart contre la crise, car peu volatile. Vous souhaitez vous aussi investir dans l’immobilier ? En plus de protéger votre épargne et de constituer votre patrimoine, vous pourrez, sur le long terme, générer des revenus complémentaires. L’investissement locatif s’avère donc être un bon placement, à condition d’en connaître les étapes clés pour contourner les embûches. Stratégie, recherche, optimisation, suivez le guide !

Définir sa stratégie d’investissement

La première des étapes d’un achat immobilier locatif est trop souvent négligée. C’est pourtant l’une des plus importantes pour savoir quel type d’investissement vous convient le mieux et éviter les mauvaises surprises. Posez-vous les bonnes questions en amont : Quels sont mes objectifs ? Quel est mon horizon de placement ? Quels risques suis-je prêt à prendre ? Pour cela, vous devez analyser votre situation personnelle et financière. À l’issue de cette réflexion, vous devriez pourvoir avoir une vision plutôt claire du ratio rendement-risque, c’est-à-dire le rapport entre le potentiel de gain et le potentiel de perte qui détermine votre stratégie d’investissement. Visez-vous de hauts rendements malgré le risque que cela implique ? Ou bien préférez-vous la sécurité malgré la faible rentabilité affichée ? Établir son profil d’investisseur vous permettra de placer le curseur et de définir votre stratégie d’investissement : prudente, équilibrée, dynamique…

Trouver son financement

Pour définir le budget de votre projet locatif, il y a deux paramètres à prendre en compte : votre capacité d’emprunt et votre apport personnel. Si vous souhaitez contracter un prêt immobilier pour financer votre opération, votre taux d’endettement, ne pourra pas excéder 35 % à quelques exceptions près. Pour calculer ce taux, la banque va prendre en compte vos revenus, charges et mensualités. D’autres critères peuvent entrer en ligne de compte : la gestion de votre épargne, la taille de votre patrimoine, votre âge, votre situation professionnelle, votre durée de prêt. N’hésitez pas à faire appel à un courtier afin pousser votre dossier de financement auprès des banques. Attention toutefois, ces dernières ne financeront pas votre projet à 100 % et vous demanderont généralement 10 % d’apport, à moins d’avoir un excellent profil emprunteur. 

Rechercher un bien

En immobilier locatif, tout est une affaire d’emplacement. La stratégie d’investissement ainsi que le budget de l’opération définie, vous pouvez d’ores et déjà identifier les villes et les quartiers où investir. Pour cela, il faut généralement regarder plusieurs métriques : le prix/m2, la tension locative, le dynamisme de la zone, les établissements supérieurs et commodités à proximité, les projets d’urbanisme en cours et à venir, etc. En effet, seuls les profils aguerris pourront viser de hauts rendements en négligeant les autres critères. Pour les autres, il est très important d’évaluer la rentabilité d’une opération dans sa globalité (potentiel de plus-value, liquidité, demande locative, etc) afin de limiter les risques. La zone géographique choisie, comme le type de bien, dépendra aussi beaucoup du type de locataires ciblé (étudiants, jeunes travailleurs, etc).

Mettre son bien en location

Une fois votre bien trouvé, rénové et meublé le cas échant, il vous faut donc trouver le bon profil de locataire. Recherche du locataire, rédaction du bail, état des lieux, remise des clés, cette étape cruciale est aussi très chronophage. Nombreux investisseurs choisissent de ce fait de la déléguer à une agence de gestion locative, qui retiendra entre 5 et 10 % de vos loyers charges comprises. Si vous choisissez de gérer la mise en location par vous-même, vérifiez au préalable la solvabilité de vos locataires et exigez une caution afin de vous protéger en cas d’incident : impayés ou dégradations. Pour éviter tout risque et vous assurer un revenu régulier malgré un locataire défaillant, il est possible de souscrire à une assurance Garantie Locative. Il existe aussi des assurances contre la carence locative et la vacance locative.

Optimiser sa fiscalité

Vous devez déclarer les revenus générés par votre investissement locatif. Il est toutefois possible de réduire ses impôts en choisissant le bon régime fiscal et grâce à des dispositifs de défiscalisation. En location nue, vous avez le choix entre les régimes micro-foncier et réel selon vos revenus locatifs. Il est aussi possible créer du déficit foncier et de réaliser une économie d’impôt non négligeable à condition d’investir dans l’ancien et de réaliser des travaux de rénovation. L’avantage de l’imposition en location meublée est que vous disposez du statut de LMNP « Loueur Meublé Non Professionnel » qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, voire d’une exonération totale. En location meublée, vous avez le choix entre deux régimes selon vos revenus locatifs : le régime micro-BIC et le régime réel. Enfin, il existe aussi de nombreux dispositifs fiscaux dans le neuf comme dans l’ancien : Pinel, Denormandie, etc.

Contrairement aux idées reçues, nul ne peut s’improviser investisseur immobilier du jour au lendemain. De la définition du projet à sa réalisation, il est très important de ne brûler aucune étape. Réaliser un investissement locatif est plus complexe qu’il n’y paraît et ne revient pas à acheter une résidence principale ou secondaire. Plusieurs paramètres et contraintes sont à prendre en compte pour éviter les écueils et garantir la réussite de son investissement. Pour cela, il est indispensable de bien se former ou bien de déléguer son projet à un expert de l’immobilier locatif clé en main comme Bevouac.