Tout savoir le le crowdfunding immobilier

Le lancement du crowdfunding immobilier a eu lieu il y a moins de 10 ans aux États-Unis et il s’est exporté en France suite à une forte demande.

Les plateformes de crowdfunding sont à présent une nouvelle solution de financement faisant partie du paysage des moyens disponibles et fait concurrence aux autres types d’investissements.

Les personnes intéressées se doivent de savoir si ce placement correspond à leur profil d’investisseur et feront également le choix du support, du promoteur et du bien qu’ils souhaitent financer.

Un moyen d’investir dans des projets immobiliers

Les fonds apportés par les épargnants permettent au promoteur de mener à bien son projet immobilier. Une fois que celui-ci est terminé, la vente de l’immeuble permet de rembourser avec intérêts les investisseurs. Comprenez bien qu’il ne s’agit pas de devenir co-propriétaire d’un immeuble, mais d’accorder un prêt à un porteur de projet ! J’insiste sur ce point car cette confusion est assez répandue. Le prêt est remboursé à la fin des travaux, en général au bout de 12 ou 24 mois.

Ce type de placement présente de nombreux avantages, dont voici les principaux :

• L’accessibilité, avec un ticket d’entrée relativement faible : à partir de 1 000€
• Un placement confortable : les investisseurs n’ont pas les contraintes d’un propriétaire ou d’un promoteur (pas de travaux à gérer, de locataires à trouver, de loyers à récupérer, etc.). Ils ont juste à suivre ponctuellement l’avancement du projet via la plateforme dédiée ; celle-ci vous tiendra régulièrement au courant avec des reportings .
• Des taux d’intérêts élevés, entre +8% et +10% par an. Nous verrons cela en détail un peu plus bas
• La possibilité d’investir dans plusieurs projets de crowdfunding immobilier de votre choix en même temps
• Ce placement n’applique aucun frais pour les investisseurs ! En effet, les sites spécialisées appliquent leurs tarifs uniquement pour les promoteurs

En contrepartie, vous devez accepter les contraintes suivantes :

• Un risque de perte en capital. Nous le répétons souvent sur ce blog : il n’y a pas de rendement sans risque ! Le taux d’intérêt est indicatif et ne sera servi que si tout se passe comme prévu. Or comme dans tout projet, il peut y avoir des imprévus ! Un artisan qui fait faillite, une malfaçon, une problématique règlementaire, etc. Toutefois, ces cas sont très rares car les plateformes sérieuses réalisent des audits très poussés et ne proposent que les projets les plus sérieux. Le risque de défaut est donc faible mais pas nul.
• Le capital est bloqué sur toute la durée de l’opération, qui dure en général entre 1 et 2 ans. Il n’est pas possible de revendre ses parts. Cette illiquidité est une des contreparties d’un rendement important.

Quels sont les risques de l’immobilier participatif ?

Voici avant tout les informations légales concernant les risques qui doivent figurer sur les fiches descriptives des solutions qui vous sont proposées :

• Illiquidité de l'investissement durant la vie de l’opération,
• Risque de dépassement de la durée d’investissement,
• Risque de perte en capital,
• Risques liés aux actifs immobiliers : l'équilibre économique du projet est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commercialisation d'actifs immobiliers.

Mais comme tous les placements pour investir, en dehors des livrets bancaires et des fonds Euros qui possèdent une garantie du capital, ce sont des informations obligatoires et génériques. Nous vous proposons donc de partager notre grille d’analyse concernant ce type d’offre et de vous donner notre avis.

Avant tout, il faut s’assurer que l’établissement qui vous propose le Crowdfunding Immobilier (Plateforme ou Société de Gestion) possède les autorisations nécessaires délivrées par l’Autorité des Marchés Financiers.

Ensuite, nous nous intéressons au savoir-faire des équipes composant la société (dirigeants, équipes de recherche et d’analyse) afin d’évaluer leur degré d’appétence et de compétence pour ce type de projet. Il est très difficile de s’improviser promoteur immobilier et cette expertise demande souvent des années d’expérience dans le domaine, surtout lorsque votre savoir-faire est la sélection de programmes immobiliers.

De plus, nous vous sensibilisons sur le projet sélectionné et vous rappelons d’adopter un raisonnement d’investisseur, à savoir ne pas vous « prendre » pour l’acquéreur potentiel du programme en vous disant : « moi, je ne l’achèterai pas pour moi ». Ce type de raisonnement est une erreur car les seules questions à se poser sont :

• Y’a t’il une demande pour ce type de bien ?
• La construction est-elle de qualité ?
• Les biens sont-ils au prix du marché ?

Si vous avez une réponse à chacune de ces 3 questions, la seule chose qui pourrait présenter un risque pour que le programme ne se commercialise pas entièrement serait une grave crise immobilière (et dans ce cas, l’ensemble de vos placements seraient impactés, même le fonds en Euros) et encore, les programmes se commercialisant dans une période courte, l’inertie d’une crise et la taille de ce genre de programmes (entre 30 et 100 lots en général) seraient déjà des soupapes de sécurité.

Vous pourriez avoir une rentabilité rognée dans la majeure partie des cas mais de là à perdre votre capital d’investissement, il faudrait n’avoir obtenu que des non aux 3 questions primordiales à se poser avant d’investir.