Le crowdfunding immobilier est-il un placement rentable ?

Le financement participatif ou « crowdfunding » a fait une entrĂ©e remarquĂ©e en tant que source de financement et d’investissement alternatif. Le crowdfunding permet de financer, en tout ou partie, des projets entrepreneuriaux directement par des investisseurs particuliers ou institutionnels. Ceci en complĂ©ment de fonds propres des actionnaires et des financements bancaires. Parmi les diffĂ©rentes offres sur le marchĂ©, le crowdfunding « immobilier », qui finance les professionnels de l’immobilier Ă  moyen terme, s’est imposĂ© comme le principal canal. Il s’agit en gĂ©nĂ©ral d’un financement obligataires – porteurs d’intĂ©rĂȘts fixes pour les investisseurs – d’une durĂ©e moyenne de 12 Ă  36 mois avec des rendements bruts pouvant atteindre 10%/an. Retour sur les modalitĂ©s d’investissement en crowdfunding immobilier, un placement plutĂŽt rentable…

Financement participatif : c’est quoi le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est une sous-catĂ©gorie du crowdfunding (ou financement participatif) qui a pour objet de financer des opĂ©rateurs professionnels de l’immobilier. Il peut s’agir de plusieurs types d’acteurs:

  • les promoteurs immobiliers : qui rĂ©alisent des programmes neufs – gĂ©nĂ©ralement rĂ©sidentiels – souvent sur plan en « VEFA »
  • les marchands de biens – ou promoteurs rĂ©novateurs : qui ont vocation Ă  racheter des bien anciens – Ă  l’unitĂ© ou en bloc- pour les revendre, en bloc ou Ă  la dĂ©coupe Ă  plus ou moins brĂšve Ă©chĂ©ance, en visant un profit. L’opĂ©ration de revente peut se faire en l’Ă©tat ou aprĂšs restructuration ou travaux.
  • les fonciĂšres : ce sont des vĂ©hicules Ă  vocation gĂ©nĂ©ralement patrimoniale disposant d’un portefeuille d’actifs diversifiĂ©s. La fonciĂšre perçoit des revenus locatifs et rĂ©alise parfois des achats et des cessions d’actifs immobiliers.

Pour toute opĂ©ration immobiliĂšre ces opĂ©rateurs doivent faire face Ă  des problĂ©matiques opĂ©rationnelles et commerciales mais Ă©galement rassembler des financements. Ceux-ci sont constituĂ©s principalement des fonds propres apportĂ©s par l’opĂ©rateur et des financements bancaires. Selon le type d’opĂ©ration, les fonds propres seront plus ou moins importants. Dans le cas d’une vente en VEFA, les acheteurs versent Ă©galement une partie du prix au fur et Ă  mesure de l’avancement des Ă©tapes de construction.

Le dĂ©bouclage de l’opĂ©ration se fait Ă  la revente – ou livraison – du bien. Ce qui permet Ă  l’opĂ©rateur de rĂ©cupĂ©rer alors l’ensemble de sa mise initiale et des flux prĂ©vus avec a priori un profit. Cependant entre le dĂ©part et la conclusion de l’opĂ©ration immobiliĂšre, il se passe un laps de temps incompressible dans lequel l’opĂ©rateur Ă  des fonds engagĂ©s et bloquĂ©s dans ces opĂ©rations en cours.

Les fonds propres sont le « carburant » qui lui permet de lancer de nouvelles opĂ©rations. Cela est d’autant plus important qu’au dĂ©part – Ă©tudes prĂ©liminaires…- il devra a priori s’auto-financer complĂštement. Certains types de coĂ»ts tels que les travaux sont parfois incomplĂštement financĂ©s par les banques. D’autres contraintes peuvent se poser pour les banques: taille trop petite, ou timing trop serrĂ© pour pouvoir solliciter efficacement les banques.

Le manque de liquiditĂ©s – et de financement – peut ainsi faire obstacle Ă  la rĂ©alisation d’une opĂ©ration intĂ©ressante et plus largement Ă  l’activitĂ© de ces professionnels. Dans ce cas, l’alternative est peut-ĂȘtre de trouver des co-investisseurs en capital, cependant cela est chronophage, engageant et revient souvent Ă  accepter de partager Ă  part Ă©gale le fruit de son travail.

Le crowdfunding immobilier offre une alternative : elle permet d’obtenir rapidement des liquiditĂ©s sur la base d’un projet Ă  venir, du refinancement d’une opĂ©ration en cours, ou d’un portefeuille d’actifs . Le coĂ»t est plus cher que pour les banques mais c’est un moyen a priori complĂ©mentaire, rapide avec un coĂ»t connu et encadrĂ© – taux prĂȘteurs de l’ordre de 10%/en plus des frais de mise en place sur une durĂ©e limitĂ©e – alignĂ© sur la date prĂ©vue de dĂ©bouclage de l’opĂ©ration.

Crowdfunding immobilier comment ça marche (risques, fonctionnement, imposition, fiscalitĂ©…) ?

Le financement en crowdfunding consiste Ă  financer un vĂ©hicule porteur d’une opĂ©ration immobiliĂšre qui Ă©mettra une obligation Ă  taux fixe – parfois Ă©ventuellement convertible – de 8% Ă  10% an en moyenne, sur une durĂ©e prĂ©vue au dĂ©part – de 12 Ă  36 mois gĂ©nĂ©ralement. Les frais de l’opĂ©ration sont supportĂ©s par les emprunteurs. Parfois le financement se fait au niveau de la holding de l’opĂ©rateur pour porter sur plusieurs projets.

La plateforme de crowdfunding fixe les modalitĂ©s du prĂȘt avec l’Ă©metteur, fait l’interface avec les prĂȘteurs et diffuse une information sur les modalitĂ©s et le niveau de risque.

Les investisseurs qui disposent d’un compte sur la plateforme peuvent investir dans les projets qui les intĂ©ressent en investissant directement en ligne. Ils perçoivent rĂ©guliĂšrement des flux -intĂ©rĂȘts ou capital – en fonction de leur investissement. En gĂ©nĂ©ral, il s’agit d’obligations « in fine » dont le capital sera remboursĂ© en une fois Ă  l’Ă©chĂ©ance.

Le processus est ergonomique, sans frais et assez facile. Il est possible d’avoir plusieurs comptes sur diffĂ©rentes plateformes et d’investir dans de nombreux projets prĂ©sentĂ©s par une ou plusieurs opĂ©rateurs, Ă  partir d’un ticket minimum unitaire gĂ©nĂ©ralement de 1000 euros par investissement.

Les montants d’intĂ©rĂȘt sont versĂ©s et perçus directement. La fiscalitĂ© sur les intĂ©rĂȘts pour les rĂ©sidents est dans le schĂ©ma gĂ©nĂ©ral la « flat-tax » Ă  30%. Il est en thĂ©orie possible d’investir via un PEA-PME.

Les opĂ©rateurs peuvent ainsi lever actuellement jusqu’Ă  8m€ par opĂ©ration. Pour les investisseurs il est important de diversifier ses investissements, et de prendre en compte le niveau de risque que l’on est prĂȘt Ă  accepter.

GĂ©nĂ©ralement le risque de chaque projet est Ă©valuĂ© en fonction de la configuration du projet – niveau de fonds propre de l’opĂ©rateur – du type d’opĂ©ration, et des Ă©ventuelles sĂ»retĂ©s mises en place – garanties, nantissements, hypothĂšques, cautions…

Investissement : quel crowdfunding immobilier choisir ?

La plupart des opĂ©rations proposent un taux fixe – certains parfois un intĂ©ressement au profit de l’opĂ©ration financĂ©e.

En tant qu’investisseur prĂȘteur, il ne faut pas s’arrĂȘter uniquement au taux d’intĂ©rĂȘt proposĂ©. Il faut prendre en compte le type d’opĂ©ration et le risque. Allouer une partie limitĂ©e de son patrimoine et diversifier sur plusieurs projets/Ă©metteurs.

Il faut ĂȘtre Ă©galement conscient que les fonds prĂȘtĂ©s ne seront remboursĂ©s que dans plusieurs mois – ou plusieurs annĂ©es – selon l’Ă©chĂ©ancier (certains prĂȘts sont cependant « amortissables » et remboursĂ©s rĂ©guliĂšrement). Il faut donc prĂ©voir que ces fonds prĂȘtĂ©s ne seront pas accessibles pendant un temps (il peut ĂȘtre en thĂ©orie possible de cĂ©der sa crĂ©ance en cours, mais cela n’est pas trĂšs usuel).

Surtout, point central, il existe un risque de perte tout ou partie du capital prĂȘtĂ©. En cas de problĂšme de remboursement -on parle de retard ou de dĂ©faut de paiement – les garanties Ă©ventuelles mises en place seront activĂ©es. En terme d’accĂšs aux flux gĂ©nĂ©rĂ©s au final par l’opĂ©ration, l’ordre de prioritĂ© sera a priori : banques, prĂȘteurs en crowdfunding, puis porteur du projet.

C’est pour cela que les fonds propres engagĂ©s par l’emprunteur sont un point assez important. En effet les fonds propres rĂ©cupĂ©rĂ©s en dernier par l’emprunteur peuvent jouer le rĂŽle d’amortisseur ou de “soupape de sĂ©curité ».

Par exemple, si un marchand de biens achĂšte un immeuble 100 pour le revendre ultĂ©rieurement 130. Il emprunte 70 via un prĂȘt bancaire, 10 en crowdfunding via une Ă©mission obligataire et apporte 20 en fonds propres. Nonobstant les frais et les intĂ©rĂȘts, une revente Ă  80% (soit une baisse de 25% du prix) permettra encore aux crĂ©anciers de rĂ©cupĂ©rer leur prĂȘt. Dans ce scĂ©nario, le porteur perd l’intĂ©gralitĂ© de sa mise. En cas d’absence de fonds propres, toute baisse du marchĂ© se rĂ©percute immĂ©diatement sur les prĂȘteurs.

Mais alors, une fois tous ces paramĂštres pris en compte, comment investir en crowdfunding ?

Vous pouvez choisir diffĂ©rents types d’investissement en choisissant:

  • un niveau de risque estimĂ© par la plateforme et le taux correspondant
  • une durĂ©e
  • un Ă©metteur
  • un type de projet et de localisation

La plateforme émet des avertissements sur le niveau de risque et à titre indicatif, pour orienter les investisseurs et confirmer que cela correspond bien à leur objectifs et au niveau de garantie recherché.

On a tendance Ă  considĂ©rer qu’un acteur expĂ©rimentĂ© et un emprunteur moins risquĂ©. De mĂȘme on s’intĂ©ressera Ă  la cohĂ©rence des conditions financiĂšres de l’opĂ©ration (prix d’achat/prix de revente prĂ©vu…), au taux de commercialisation du projet Ă  la date de l’emprunt. Ainsi qu’Ă  d’Ă©ventuelles difficultĂ©s Ă  prĂ©voir (Ă  l’existence ou non de travaux Ă  rĂ©aliser, nĂ©cessitĂ© d’Ă©victions ou d’obtention de permis, liquiditĂ© de l’actif…). Et bien sĂ»r aux garanties (hypothĂšques, cautions…) et Ă  la surface financiĂšre de l’emprunteur.

Une fonciĂšre Ă©tablie avec un patrimoine important situĂ© dans des zones attractives, sera beaucoup moins risquĂ© que le projet d’un petit marchand de bien qui dĂ©bute. Le taux sera a priori ajustĂ© en consĂ©quence.

Comparatif des plateformes, quel est le meilleur site de crowdfunding immobilier en France ?

Les plateformes qui exercent doivent avoir reçu un agrĂ©ment de l’AMF (AutoritĂ© des marchĂ©s financiers) et bientĂŽt un agrĂ©ment europĂ©en.

En France environ 40 plateformes ont placĂ© un peu plus de 3 milliards d’euros ces derniĂšres annĂ©es avec des fortes croissances annuelles. Les 10 premiĂšres plateformes ont rĂ©alisĂ© 85% de ce montant. Ces derniĂšres annĂ©es, certaines plateformes se sont rapprochĂ©es d’acteurs de la gestion traditionnelle ou d’acteurs de l’immobilier.

Outre les plateformes elles-mĂȘmes, il existe des sites qui rĂ©pertorient l’ensemble des opĂ©rations anciennes ou en cours du marchĂ©. De mĂȘme que des sites qui notent les plateformes et les meilleurs sites de crowdfunding, ainsi que des forum animĂ© par des investisseurs qui reviennent sur les projets.

Concernant les plateformes les informations clés pour le choix seront :

  • anciennetĂ© et expĂ©rience de l’Ă©quipe
  • critĂšres de sĂ©lection et performances passĂ©es
  • nombre de projets rĂ©alisĂ©s
  • type de projet et qualitĂ© de l’information fournie
  • taux de rendement moyen proposĂ©
  • taux de dĂ©faut et taux de retard de paiements historique des projets

A noter qu’Ă©tant donnĂ© les spĂ©cificitĂ©s des projets de crowdfunding immobilier (remboursement in fine au bout de plusieurs annĂ©es notamment), il faut avoir un peu de recul pour que les dĂ©fauts Ă©ventuels se matĂ©rialisent (Ă  la diffĂ©rence de crĂ©dits amortissable oĂč les difficultĂ©s des emprunteurs entraĂźneront plus rapidement un dĂ©faut).

Quel taux de rendement pour le crowdfunding immobilier ?

Les taux de rendement bruts sont actuellement de 8% Ă  12%/an pour le crowdfunding immobilier.

Un petit marchand de bien (« promoteur rĂ©novateur ») qui dĂ©bute emprunte plutĂŽt au-dessus de 10% alors qu’une fonciĂšre Ă©tablie sera parfois en dessous de 8%.

Parfois certains projets proposent un intéressement au profit via des obligations convertibles avec un TRI cible.

Les intĂ©rĂȘts perçus sont imposĂ©s Ă  la flat-tax de 30% y.c. prĂ©lĂšvements sociaux. Il est possible d’opter pour un barĂšme progressif plus favorable en deçà d’un certain seuil annuel.

Il n’y a gĂ©nĂ©ralement pas ou peu de frais investisseurs (frais de gestion ou autres), le rendement net final dĂ©pendra donc du taux de dĂ©faut. Il est donc important de diversifier sur plusieurs projets afin de minimiser le risque pour un mĂȘme niveau de rendement. En effet, statistiquement l’espĂ©rance de gain sera plus Ă©levĂ©e – pour un mĂȘme niveau de taux d’intĂ©rĂȘt – en rĂ©partissant ses investissements sur plusieurs contreparties.

Crowdfunding ou achat immobilier ?

Le crowdfunding n’est pas vraiment une alternative absolue Ă  l’achat immobilier (rĂ©sidence principale ou locative). Ne serait-ce que parce que les montants ne sont a priori pas comparables et que l’investissement en crowdfunding immobilier n’est gĂ©nĂ©ralement pas financĂ© Ă  crĂ©dit.

Cependant le crowdfunding est indirectement un nouveau type d’investissement immobilier tout en investissant dans l’Ă©conomie rĂ©elle. Un nouveau module de « pierre papier » qui peut offrir de nombreux avantages :

  • rendement plus Ă©levĂ© que la plupart des rendements locatifs
  • absence de frais et de contrainte de gestion locative
  • accompagnement par des plateformes agréés gĂ©rĂ©es par des professionnelles de l’investissement immobilier
  • accĂšs Ă  des opportunitĂ© qualifiĂ©es, possibilitĂ© de diversifier
  • rapiditĂ© et ergonomie
  • non intĂ©gration dans l’assiette de l’IFI (ImpĂŽt sur la Fortune ImmobiliĂšre)

De plus, si l’on ne souhaite pas tout de suite acquĂ©rir sa rĂ©sidence principale, le crowdfunding peut ĂȘtre une solution d’attente. Par exemple dans le cas oĂč l’on a prĂ©vu de devoir dĂ©mĂ©nager Ă  moyen terme ce qui rendrait un achat/revente prohibitif entre frais de transaction, commissions, intĂ©rĂȘts. Ou parce que l’on ne dispose pas encore d’un apport suffisant.

Avec un horizon d’investissement de Ă  2 ou 3 ans maximum, le crowdfunding permet de consolider un futur apport et son patrimoine, avec un taux annuel de rentabilitĂ© de l’ordre de 10% pour de niveau de risque maĂźtrisĂ©. Par ailleurs des tickets d’entrĂ©e limitĂ©s et une liquiditĂ© Ă  terme contractuelle.

Dans une gestion patrimoniale moderne, les plateformes de crowdfunding immobilier offrent ainsi une nouvelle opportunité innovante aux épargnants de diversifier leurs investissements avec un couple risque/rendement trÚs attractif.

Mis à jour le 18 Août, 2023

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Redactor

Nina Préaux

Rédactrice spécialisée en énergie