Le crowdfunding immobilier est-il un placement rentable ?

Le financement participatif ou "crowdfunding" a fait une entrée remarquée en tant que source de financement et d'investissement alternatif. Le crowdfunding permet de financer, en tout ou partie, des projets entrepreneuriaux directement par des investisseurs particuliers ou institutionnels. Ceci en complément de fonds propres des actionnaires et des financements bancaires. Parmi les différentes offres sur le marché, le crowdfunding "immobilier", qui finance les professionnels de l'immobilier à moyen terme, s'est imposé comme le principal canal. Il s'agit en général d'un financement obligataires - porteurs d'intérêts fixes pour les investisseurs - d'une durée moyenne de 12 à 36 mois avec des rendements bruts pouvant atteindre 10%/an. Retour sur les modalités d'investissement en crowdfunding immobilier, un placement plutôt rentable...

Financement participatif : c'est quoi le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est une sous-catégorie du crowdfunding (ou financement participatif) qui a pour objet de financer des opérateurs professionnels de l'immobilier. Il peut s'agir de plusieurs types d'acteurs:

les promoteurs immobiliers : qui réalisent des programmes neufs - généralement résidentiels - souvent sur plan en "VEFA"
les marchands de biens - ou promoteurs rénovateurs : qui ont vocation à racheter des bien anciens - à l'unité ou en bloc- pour les revendre, en bloc ou à la découpe à plus ou moins brève échéance, en visant un profit. L'opération de revente peut se faire en l'état ou après restructuration ou travaux.
les foncières : ce sont des véhicules à vocation généralement patrimoniale disposant d'un portefeuille d'actifs diversifiés. La foncière perçoit des revenus locatifs et réalise parfois des achats et des cessions d'actifs immobiliers.

Pour toute opération immobilière ces opérateurs doivent faire face à des problématiques opérationnelles et commerciales mais également rassembler des financements. Ceux-ci sont constitués principalement des fonds propres apportés par l'opérateur et des financements bancaires. Selon le type d'opération, les fonds propres seront plus ou moins importants. Dans le cas d'une vente en VEFA, les acheteurs versent également une partie du prix au fur et à mesure de l'avancement des étapes de construction. Le débouclage de l'opération se fait à la revente - ou livraison - du bien. Ce qui permet à l'opérateur de récupérer alors l'ensemble de sa mise initiale et des flux prévus avec a priori un profit. Cependant entre le départ et la conclusion de l'opération immobilière, il se passe un laps de temps incompressible dans lequel l'opérateur à des fonds engagés et bloqués dans ces opérations en cours. Les fonds propres sont le "carburant" qui lui permet de lancer de nouvelles opérations. Cela est d'autant plus important qu'au départ - études préliminaires...- il devra a priori s'auto-financer complètement. Certains types de coûts tels que les travaux sont parfois incomplètement financés par les banques. D'autres contraintes peuvent se poser pour les banques: taille trop petite, ou timing trop serré pour pouvoir solliciter efficacement les banques. Le manque de liquidités - et de financement - peut ainsi faire obstacle à la réalisation d'une opération intéressante et plus largement à l'activité de ces professionnels. Dans ce cas, l'alternative est peut-être de trouver des co-investisseurs en capital, cependant cela est chronophage, engageant et revient souvent à accepter de partager à part égale le fruit de son travail. Le crowdfunding immobilier offre une alternative : elle permet d'obtenir rapidement des liquidités sur la base d'un projet à venir, du refinancement d'une opération en cours, ou d'un portefeuille d'actifs . Le coût est plus cher que pour les banques mais c'est un moyen a priori complémentaire, rapide avec un coût connu et encadré - taux prêteurs de l'ordre de 10%/en plus des frais de mise en place sur une durée limitée - aligné sur la date prévue de débouclage de l'opération.

Crowdfunding immobilier comment ça marche (risques, fonctionnement, imposition, fiscalité...) ?

Le financement en crowdfunding consiste à financer un véhicule porteur d'une opération immobilière qui émettra une obligation à taux fixe - parfois éventuellement convertible - de 8% à 10% an en moyenne, sur une durée prévue au départ - de 12 à 36 mois généralement. Les frais de l'opération sont supportés par les emprunteurs. Parfois le financement se fait au niveau de la holding de l'opérateur pour porter sur plusieurs projets. La plateforme de crowdfunding fixe les modalités du prêt avec l'émetteur, fait l'interface avec les prêteurs et diffuse une information sur les modalités et le niveau de risque. Les investisseurs qui disposent d'un compte sur la plateforme peuvent investir dans les projets qui les intéressent en investissant directement en ligne. Ils perçoivent régulièrement des flux -intérêts ou capital - en fonction de leur investissement. En général, il s'agit d'obligations "in fine" dont le capital sera remboursé en une fois à l'échéance. Le processus est ergonomique, sans frais et assez facile. Il est possible d'avoir plusieurs comptes sur différentes plateformes et d'investir dans de nombreux projets présentés par une ou plusieurs opérateurs, à partir d'un ticket minimum unitaire généralement de 1000 euros par investissement. Les montants d'intérêt sont versés et perçus directement. La fiscalité sur les intérêts pour les résidents est dans le schéma général la "flat-tax" à 30%. Il est en théorie possible d'investir via un PEA-PME. Les opérateurs peuvent ainsi lever actuellement jusqu'à 8m€ par opération. Pour les investisseurs il est important de diversifier ses investissements, et de prendre en compte le niveau de risque que l'on est prêt à accepter. Généralement le risque de chaque projet est évalué en fonction de la configuration du projet - niveau de fonds propre de l'opérateur - du type d'opération, et des éventuelles sûretés mises en place - garanties, nantissements, hypothèques, cautions...

Investissement : quel crowdfunding immobilier choisir ?

La plupart des opérations proposent un taux fixe - certains parfois un intéressement au profit de l'opération financée. En tant qu'investisseur prêteur, il ne faut pas s'arrêter uniquement au taux d'intérêt proposé. Il faut prendre en compte le type d'opération et le risque. Allouer une partie limitée de son patrimoine et diversifier sur plusieurs projets/émetteurs. Il faut être également conscient que les fonds prêtés ne seront remboursés que dans plusieurs mois - ou plusieurs années - selon l'échéancier (certains prêts sont cependant "amortissables" et remboursés régulièrement). Il faut donc prévoir que ces fonds prêtés ne seront pas accessibles pendant un temps (il peut être en théorie possible de céder sa créance en cours, mais cela n'est pas très usuel). Surtout, point central, il existe un risque de perte tout ou partie du capital prêté. En cas de problème de remboursement -on parle de retard ou de défaut de paiement - les garanties éventuelles mises en place seront activées. En terme d'accès aux flux générés au final par l'opération, l'ordre de priorité sera a priori : banques, prêteurs en crowdfunding, puis porteur du projet. C'est pour cela que les fonds propres engagés par l'emprunteur sont un point assez important. En effet les fonds propres récupérés en dernier par l'emprunteur peuvent jouer le rôle d'amortisseur ou de “soupape de sécurité". Par exemple, si un marchand de biens achète un immeuble 100 pour le revendre ultérieurement 130. Il emprunte 70 via un prêt bancaire, 10 en crowdfunding via une émission obligataire et apporte 20 en fonds propres. Nonobstant les frais et les intérêts, une revente à 80% (soit une baisse de 25% du prix) permettra encore aux créanciers de récupérer leur prêt. Dans ce scénario, le porteur perd l'intégralité de sa mise. En cas d'absence de fonds propres, toute baisse du marché se répercute immédiatement sur les prêteurs. Mais alors, une fois tous ces paramètres pris en compte, comment investir en crowdfunding ? Vous pouvez choisir différents types d'investissement en choisissant:

un niveau de risque estimé par la plateforme et le taux correspondant
une durée
un émetteur
un type de projet et de localisation

La plateforme émet des avertissements sur le niveau de risque et à titre indicatif, pour orienter les investisseurs et confirmer que cela correspond bien à leur objectifs et au niveau de garantie recherché. On a tendance à considérer qu'un acteur expérimenté et un emprunteur moins risqué. De même on s'intéressera à la cohérence des conditions financières de l'opération (prix d'achat/prix de revente prévu...), au taux de commercialisation du projet à la date de l'emprunt. Ainsi qu'à d'éventuelles difficultés à prévoir (à l'existence ou non de travaux à réaliser, nécessité d'évictions ou d'obtention de permis, liquidité de l'actif...). Et bien sûr aux garanties (hypothèques, cautions...) et à la surface financière de l'emprunteur. Une foncière établie avec un patrimoine important situé dans des zones attractives, sera beaucoup moins risqué que le projet d'un petit marchand de bien qui débute. Le taux sera a priori ajusté en conséquence.

Comparatif des plateformes, quel est le meilleur site de crowdfunding immobilier en France ?

Les plateformes qui exercent doivent avoir reçu un agrément de l'AMF (Autorité des marchés financiers) et bientôt un agrément européen. En France environ 40 plateformes ont placé un peu plus de 3 milliards d'euros ces dernières années avec des fortes croissances annuelles. Les 10 premières plateformes ont réalisé 85% de ce montant. Ces dernières années, certaines plateformes se sont rapprochées d'acteurs de la gestion traditionnelle ou d'acteurs de l'immobilier. Outre les plateformes elles-mêmes, il existe des sites qui répertorient l'ensemble des opérations anciennes ou en cours du marché. De même que des sites qui notent les plateformes et les meilleurs sites de crowdfunding, ainsi que des forum animé par des investisseurs qui reviennent sur les projets. Concernant les plateformes les informations clés pour le choix seront :

ancienneté et expérience de l'équipe
critères de sélection et performances passées
nombre de projets réalisés
type de projet et qualité de l'information fournie
taux de rendement moyen proposé
taux de défaut et taux de retard de paiements historique des projets

A noter qu'étant donné les spécificités des projets de crowdfunding immobilier (remboursement in fine au bout de plusieurs années notamment), il faut avoir un peu de recul pour que les défauts éventuels se matérialisent (à la différence de crédits amortissable où les difficultés des emprunteurs entraîneront plus rapidement un défaut).

Quel taux de rendement pour le crowdfunding immobilier ?

Les taux de rendement bruts sont actuellement de 8% à 12%/an pour le crowdfunding immobilier. Un petit marchand de bien ("promoteur rénovateur") qui débute emprunte plutôt au-dessus de 10% alors qu'une foncière établie sera parfois en dessous de 8%. Parfois certains projets proposent un intéressement au profit via des obligations convertibles avec un TRI cible. Les intérêts perçus sont imposés à la flat-tax de 30% y.c. prélèvements sociaux. Il est possible d'opter pour un barème progressif plus favorable en deçà d'un certain seuil annuel. Il n'y a généralement pas ou peu de frais investisseurs (frais de gestion ou autres), le rendement net final dépendra donc du taux de défaut. Il est donc important de diversifier sur plusieurs projets afin de minimiser le risque pour un même niveau de rendement. En effet, statistiquement l'espérance de gain sera plus élevée - pour un même niveau de taux d'intérêt - en répartissant ses investissements sur plusieurs contreparties.

Crowdfunding ou achat immobilier ?

Le crowdfunding n'est pas vraiment une alternative absolue à l'achat immobilier (résidence principale ou locative). Ne serait-ce que parce que les montants ne sont a priori pas comparables et que l'investissement en crowdfunding immobilier n'est généralement pas financé à crédit. Cependant le crowdfunding est indirectement un nouveau type d'investissement immobilier tout en investissant dans l'économie réelle. Un nouveau module de "pierre papier" qui peut offrir de nombreux avantages :

rendement plus élevé que la plupart des rendements locatifs
absence de frais et de contrainte de gestion locative
accompagnement par des plateformes agréés gérées par des professionnelles de l'investissement immobilier
accès à des opportunité qualifiées, possibilité de diversifier
rapidité et ergonomie
non intégration dans l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

De plus, si l'on ne souhaite pas tout de suite acquérir sa résidence principale, le crowdfunding peut être une solution d'attente. Par exemple dans le cas où l'on a prévu de devoir déménager à moyen terme ce qui rendrait un achat/revente prohibitif entre frais de transaction, commissions, intérêts. Ou parce que l'on ne dispose pas encore d'un apport suffisant. Avec un horizon d'investissement de à 2 ou 3 ans maximum, le crowdfunding permet de consolider un futur apport et son patrimoine, avec un taux annuel de rentabilité de l'ordre de 10% pour de niveau de risque maîtrisé. Par ailleurs des tickets d'entrée limités et une liquidité à terme contractuelle. Dans une gestion patrimoniale moderne, les plateformes de crowdfunding immobilier offrent ainsi une nouvelle opportunité innovante aux épargnants de diversifier leurs investissements avec un couple risque/rendement très attractif.