Faire vérifier son bien immobilier par un professionnel du bâtiment pour mieux vendre

On l’oublie souvent, mais vendre un bien immobilier engage une responsabilité vis-à-vis de l’acquéreur. Un propriétaire est dans l’obligation de proposer un appartement ou une maison exempt(e) de vices ou bien d’informer son acheteur de toute irrégularité. Pour vous protéger (mais aussi pour mieux vendre), découvrez une démarche peu répandue : la vérification de son bien immobilier par un professionnel du bâtiment.

Pourquoi faire vérifier son bien immobilier ?

Compléter les diagnostics immobiliers obligatoires

La vente d’un bien immobilier s’accompagne d’une série de diagnostics techniques obligatoires à fournir à l’acquéreur. Diagnostic de performance énergétique, détection d’amiante, conformité de l’installation électrique, vérification de la surface habitable : tous ces documents attestent de l’état du bien au moment de la vente selon plusieurs points de contrôle essentiels.

Ils sont en revanche relativement ciblés et aucun d’entre eux ne s’attarde sur le bâti en lui-même. L’état des planchers, de l’étanchéité, de la structure porteuse ou encore la présence d’humidité ne sont pas examinés avant la vente. Les agents immobiliers possèdent effectivement certaines connaissances techniques de par leur expérience, mais ils ne sont pas habilités à produire une expertise technique « officielle ».

Une vérification préalable à la vente s’apparente à un contrôle technique de votre bien immobilier qui viendrait en complément des études obligatoires. Bien sûr, cette démarche n’est pas imposée à ce jour et reste à l’initiative d’un vendeur (ou d’un acquéreur).

Éviter tout risque de litige

Un propriétaire est dans l’obligation d’informer son acquéreur de tout vice ou anomalie dont il aurait connaissance avant la vente de son bien. Une partie de ces anomalies peuvent figurer dans les rapports techniques obligatoires, prouvant ainsi que l’acheteur en avait bien connaissance au moment de la signature du compromis de vente.

Cependant, certains défauts non visibles peuvent exister avant la transaction sans que le propriétaire en ait connaissance. Il est alors difficile de prouver la méconnaissance de cette irrégularité si l'acquéreur subit un dommage ou se trouve dans l’obligation d’effectuer des travaux de réparation. Un rapport d’étude complet fourni à l’acheteur avant la finalisation de la transaction pourrait constituer une preuve irréfutable de l’absence de vice au moment de la vente. Ou, dans la situation inverse, une preuve que le futur propriétaire avait effectivement connaissance des défauts avant de s’engager dans l’acquisition du bien.

Rassurer les acquéreurs potentiels

Acquérir un bien peut être source d’angoisse, en particulier lorsqu’il s’agit d’une maison ancienne à rénover. De nombreux acquéreurs souhaitant se lancer dans la rénovation ont en réalité peu de connaissances techniques au moment de l’achat du bien. Ils ont donc souvent du mal à se positionner sur une maison ou un appartement sans savoir à quelles contraintes techniques et budgétaires ils vont être confrontés.

Un rapport technique et neutre sur l’état réel du bien immobilier à vendre peut les informer en toute transparence et les « pousser » à proposer une offre d’achat (dans le cas où le rapport serait favorable bien sûr).

Savoir que l’étanchéité est en bon état, qu’il n’existe pas de problème structurel majeur ou qu’aucun équipement coûteux n’est à remplacer est un gage de sécurité certain !

Mieux vendre son bien immobilier

Un propriétaire vendeur qui affirme que son bien immobilier ne présente aucun vice n’est parfois pas suffisant pour inspirer confiance. Par méfiance, ou profitant de l’absence de document officiel comme un diagnostic, les acheteurs peuvent être tentés de négocier le prix de vente à la baisse.

Une étude objective réalisée par une tierce personne atteste de l’état de votre bien (bon ou mauvais). En l'absence d’anomalie, vous pouvez avancer cet argument pour refuser les demandes de négociations et éventuellement justifier votre prix. Dans le cas contraire, vous pouvez ajuster votre prix en conséquence ou engager des travaux de réparation en fonction de l’ampleur du désordre.

Qui contacter pour faire vérifier son bien immobilier ?

Un professionnel du bâtiment spécialisé

La première possibilité pour faire vérifier votre bien immobilier est de contacter directement un professionnel du bâtiment (ou plusieurs en fonction des situations). Par exemple, si vous avez un doute sur l’état de votre toiture, vous pouvez vous adresser à un charpentier ou à un couvreur pour réaliser un diagnostic. Vous avez également la possibilité de faire réaliser des diagnostics ou supplémentaires pour vous assurer de l’état de votre bien (diagnostic d’humidité ou d’infiltration à l’air pour améliorer l’étanchéité de votre maison).

Le cas échéant, si votre bien nécessite des réparations, ce professionnel pourra vous transmettre un devis. Vous pourrez ensuite décider de réaliser ces travaux vous-même ou bien de transmettre le devis à votre acquéreur, prouvant ainsi que vous l’avez informé des défauts.

Attention, en l’absence d’anomalie, il est très peu fréquent qu’un artisan vous transmette une attestation engageant sa responsabilité à la suite de sa visite.

Un inspecteur en bâtiment

L’inspecteur en bâtiment est une profession méconnue du domaine de la construction. Il intervient dans de nombreuses situations nécessitant une expertise sur la conformité des bâtiments et le respect des normes. L’inspection d’un bien immobilier préalablement à sa mise en vente entre donc dans son champ de compétence.

L’inspecteur peut être mandaté par le vendeur, par l’acquéreur ou travailler en partenariat avec des agences immobilières. Sa mission est alors de contrôler le bien en vente en étudiant sa conformité avec les règlements en vigueur et l’état de tous les ouvrages qui le composent (structure, aspect extérieur et équipements). Il peut éventuellement apporter un avis sur la cohérence du prix de vente avec l’état de la construction. En revanche, son rôle n’est pas d’estimer le prix des travaux de réparation.

À la suite de sa visite, un rapport d’inspection détaillé est communiqué au demandeur. Ce document dresse la liste des défauts constatés (quelle que soit leur importance) selon une liste de points de contrôle pré-établie. Attention, ce document est uniquement factuel. Il dresse un état des lieux objectif d’un ouvrage à un instant donné (tout comme un diagnostic amiante par exemple). Vendeurs ou acheteurs sont ensuite libres de réaliser des travaux ou non, d’acheter le bien ou non.

Un bureau d’études spécialisé

Autre possibilité qui reste toutefois assez rare : faire appel à un bureau d’études spécialisé. Cette solution est souvent envisagée en cas de suspicion d’un problème structurel important ou si un bien immobilier a du mal à trouver preneur.

Par exemple, si votre DPE révèle de mauvaises performances et que ce défaut représente un réel frein à la vente, il est possible de faire appel à un bureau d’études thermique. Ce dernier sera en mesure d’identifier les points faibles de votre maison et de vous proposer une liste de solutions impactantes pour la rénovation énergétique de votre bien. Bien sûr, cette démarche engage des frais et n’est à envisager que dans le cas où vous auriez du mal à vendre.

Il existe également des bureaux d’études acoustiques compétents pour trouver des solutions à des nuisances sonores importantes (autoroute, proximité d’un centre-ville animé ou voisinage bruyant) ou des cabinets spécialisés en structure qui peuvent vous renseigner sur la faisabilité d’ouvertures dans un mur porteur.

Dernière possibilité : contacter un architecte ou architecte d’intérieur. Si votre bien est ancien et demande des travaux de rénovation importants, il est possible que vos acquéreurs aient du mal à se projeter. Une étude de faisabilité réalisée par un architecte, accompagnée d’une estimation budgétaire pourrait débloquer la situation et déclencher une vente.

Une vérification préalable à la vente, quelle que soit sa nature, est souvent profitable à la fois au vendeur et à l’acquéreur. Le premier bénéficie d’une tranquillité d’esprit puisqu’il est certain que toutes les informations relatives à son bien sont effectivement transmises à l’acheteur, sans risque de litige ultérieur. L’acquéreur, quant à lui, dispose de tous les éléments indispensables à sa prise de décision et peut s’engager dans un achat immobilier sereinement, sans risquer de mauvaises surprises.