Renouvellement bail commercial

Comment renouveler un bail commercial ?

Le renouvellement de bail commercial ne doit pas être confondu avec la prolongation du bail commercial. Cette dernière est tacite, tandis que le renouvellement fait l'objet d'une procédure spécifique, variant selon les situations. Sauf exceptions définies par le code de commerce, le renouvellement de bail commercial est un droit pour le locataire.

Quand demander le renouvellement du bail commercial ?

Le locataire peut demander un renouvellement de bail dans les six mois avant la fin de son bail ou à tout moment durant sa période de prolongation tacite, faisant ainsi valoir son droit de renouvellement.

Quelles sont les conditions de renouvellement du bail commercial ?

Le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des 3 années précédant l’expiration du bail ou sa prolongation, sauf motif légitime.

Quelle forme la demande de renouvellement du bail commercial doit-elle prendre ?

Depuis la loi Pinel, la demande de renouvellement de bail commercial ne doit plus forcément faire l'objet d'un acte d'huissier ; une simple lettre recommandée avec accusé de réception suffit (de nombreux modèles de renouvellement de bail commercial sont disponibles gratuitement en ligne).

Le plus important à noter est que, sous peine de nullité, cette demande doit reproduire la formule suivante (Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, consultable ici) :

 « Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

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Réponse du bailleur à la demande de renouvellement du bail commercial

Le bailleur doit ensuite faire connaître sa réponse dans les trois mois suivant la demande. Cette fois-ci, la réponse est obligatoirement transmise par acte d'huissier et doit informer le locataire qu'il peut la contester ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction dans un délai de deux ans.

S'il ne répond pas, l'offre est alors considérée comme acceptée par défaut.

Pour résumer :

	Délai	Forme
Demande du locataire	Dans les 6 mois avant la fin du bail ou à tout moment durant la période de prolongation tacite	Lettre recommandée avec A/R ou acte d'huissier avec formule obligatoire
Réponse du propriétaire	Dans les 3 mois suivant la demande	Acte d'huissier avec mention des droits de contestation et d'indemnités

Zoom sur les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciauxLe propriétaire peut refuser le renouvellement des locaux d'habitation accessoire aux locaux commerciaux pour reprise, selon les mêmes conditions que dans le cas d'un bail d'habitation : la reprise doit avoir pour but d'habiter dans les locaux ou d'y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, ascendant, descendant, ascendant ou descendant de son partenaire de PACS).

Deux exceptions à ce droit de reprise existent :

• Si la privation de jouir de ces locaux constitue un trouble grave à l'exploitation du fonds de commerce pour le locataire ;
• S'ils forment un tout indivisible avec les locaux commerciaux.

Que se passe-t-il si le locataire ne demande pas de renouvellement de son bail commercial ?

Si aucune des parties du bail n'a manifesté son intention à l'autre partie

Le bail commercial est prolongé de manière tacite, mais il ne s'agit pas d'un renouvellement : il peut donc y être mis fin à tout moment pour le dernier jour du trimestre civil éloigné de plus de six mois. Cette situation peut empêcher le locataire de vendre son fonds de commerce, puisqu'il n'est alors plus titulaire du droit au bail. Ce sera à l'acquéreur de négocier avec le propriétaire le renouvellement du bail ou de solliciter la signature d'un nouveau bail.

Si cette prolongation fait que le bail dépasse douze ans, le propriétaire peut alors déplafonner le loyer.

Si le propriétaire a donné congé au locataire

Le propriétaire peut donner congé à son locataire à la fin du bail selon certaines conditions que vous retrouverez ici.

Fixer un nouveau loyer à l'occasion d'un renouvellement de bail commercial

Deux voies s'ouvrent au propriétaire pour modifier le loyer lors du renouvellement du bail commercial :

1. Engager une procédure de renouvellement en adressant en premier lieu un congé au locataire dans les délais imposés par la loi, puis en lui communiquant une proposition précisant le montant du loyer renouvelé.
2. Proposer une modification du loyer dans sa réponse à la demande de renouvellement du locataire.

Le locataire peut alors :

1. Accepter le renouvellement du bail ainsi que le nouveau loyer, en ne répondant pas à la proposition du bailleur ou en lui faisant parvenir son acceptation par acte d'huissier.
2. Accepter le renouvellement du bail, mais pas le nouveau loyer. Le cas sera alors étudié en commission départementale de la conciliation et, si aucun accord n'est alors trouvé, devant le Tribunal de Grande Instance.

Les conditions pour la fixation du prix sont libres, mais son augmentation peut être soumise aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail (le loyer ne pouvant pas subir une majoration supérieure à 10% des loyers payés l'année précédente). Les parties peuvent conclure entre elles une clause d'échelle mobile, permettant l'indexation du loyer sur la variation d'un indice de référence mentionné dans le contrat. Atttention !

Le plafonnement ne s'applique pas si les caractéristiques du local ont été conséquemment modifiées ou si le renouvellement de bail commercial porte sur un contrat d'une durée supérieure à neuf ans.

Les diagnostics requis dans le cadre d'un renouvellement de bail commercial

Le propriétaire du logement devra obligatoirement annexer au contrat de renouvellement du bail :

• le diagnostic de performance énergétique si celui-ci a expiré (valable 10 ans)
• le diagnostic plomb si celui-ci date de plus de 6 ans, sauf si aucune présence de plomb n'avait auparavant été détectée dans le bien (sa durée devient alors illimitée)

À noterCes documents ne sont pas nécessaires dans le cas d'une prolongation tacite du bail commercial.