Quelles sont les différentes étapes relatives à l’acquisition d’un bien immobilier ?
Que ce soit pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou locative, il vous sera probablement nécessaire de recourir à un prêt immobilier.
Comment se déroule cette opération ?
Une fois la signature du compromis de vente effectué, vous disposez d’un délai de 30 à 45 jours pour déposer votre demande de prêt.
Vous pouvez alors solliciter votre banque ou solliciter un courtier qui vous permettra d’obtenir la meilleure offre sur l’ensemble des partenaires bancaires avec lesquels il est en relation.
Que ce soit donc par l’intermédiaire de votre banque ou de votre courtier, il vous sera demandé de constituer un dossier qui sera le support des négociations.
De quoi est constitué ce dossier ?
Afin de vous accorder le crédit nécessaire au financement de votre bien. L’établissement financier s’assurera avant toute chose que l’opération est viable c’est-à-dire qu’elle ne mette pas le ménage dans une situation financière dangereuse.
Seront alors vérifiés votre taux d’endettement ainsi que le reste à vivre après projet.
Le taux d’endettement habituellement retenu par les banques est de 33% mais si le reste à vivre après projet est conséquent, il était courant se voir octroyer le prêt. Cependant, les dernières directives du HSCF contraignent les banques à respecter strictement les 33% d’endettement (35% assurance incluse) En conséquence, la plupart des investisseurs ayant un taux d’endettement élevé mais un reste à vivre plus que confortable sont pénalisés. D’autres solutions peuvent donc être envisagées, telle que le regroupement de crédits par exemple.
Afin de calculer ces différents indices, il vous sera donc demandé de fournir : vos avis d’imposition, le justificatif de vos revenus (fiches de paie, bilan,…), vos relevés de comptes,…
La situation familiale est également étudiée, notamment pour le calcul du reste à vivre qui se base sur le coefficient familial. Vous seront alors demandé les pièces suivantes : pièces d’identité, livret de famille, contrat de mariage ou de pacs, …
Et enfin, bien entendu, les éléments inhérents au projet : compromis de vente, attestation notariée,….
Les différentes étapes de votre projet :
Etape 1 – Signature du compromis et délai de rétractation :
Une fois la signature du compromis effectuée, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours pour annuler la vente.
Une fois ce délai dépassé, vous êtes contractuellement engagé dans le processus d’achat.
Il est important de noter que le compromis de vente est généralement lié à une clause suspensive vous protégeant en cas de non-obtention du financement nécessaire au projet.
Par conséquent, dans le cas où vous n’obtiendriez pas de financement, le contrat de vente est automatiquement annulé.
Etape 2- Dépôt d’un dossier de demande de prêt
Vous disposez d’un délai de 30 jours à compter de la signature du compromis de vente pour déposer un dossier de demande de prêt auprès d’un organisme financier.
Une fois votre dossier déposé auprès de votre courtier il pourra vous remettre une attestation de dépôt de dossier que vous pourrez faire suivre à votre notaire ou à votre agence immobilière. (À noter que votre courtier peut se charger de la faire suivre directement)
Le courtier étudiera avec vous vos besoins spécifiques (mensualités souhaitées, durée, type d’assurance,…)
Une fois votre dossier complet transmis à votre courtier, ce dernier sera en mesure de solliciter ses partenaires bancaires et de négocier pour vous les meilleures conditions en fonction de votre besoin et de votre profil.
Il est important de noter 3 avantages principaux à la transmission de votre dossier à un cabinet de courtage :
- Le gain de temps : Hormis la constitution du dossier, aucune démarche de votre part ne vous sera demandée. C’est le courtier lui-même qui est chargé, pour vous, des rendez-vous banque et de la négociation des conditions du prêt.
- Le gain d’argent : Le volume de nouveaux clients transmis aux banques par les courtiers leur permettent de négocier plus fortement les taux et les frais de banques qui vous sont habituellement proposés.
- Le paiement au service rendu : Aucun frais ne vous sera demandé par le cabinet de courtage si votre dossier n’aboutit pas, que ce soit de votre propre volonté (changement d’avis) ou pour des raisons techniques relatives à votre dossier.
En effet, conformément à la réglementation ORIAS à laquelle ils sont soumis : « Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. »
Etape 3- Accord de crédit
Vous disposez d’un délai de 45 à 60 jours à compter de la signature du compromis de vente pour obtenir un accord de prêt.
Votre courtier sera à même de vous proposer la meilleure offre obtenue pour votre dossier par ses partenaires bancaires.
Si vous acceptez cette offre, et une fois l’accord garantie et l’accord assurance obtenus, il vous sera alors remis une attestation d’accord de prêt que vous pourrez transmettre à votre notaire.
Il est à noter qu’au-delà du délai de 60 jours, la vente peut être annulée et vous pouvez donc perdre le dépôt de garantie versé lors de la signature du compromis.
Etape 4- Signature des offres officielles de prêts et de l’acte authentique de vente.
Une fois l’offre de principe acceptée, un rendez-vous en banque est fixé. Votre courtier vous accompagne lors de ce rendez-vous afin de valider que les contreparties et les conditions de prêt sont bien respectées.
Le rendez-vous banque permet donc de faire connaissance avec votre futur conseiller, d’ouvrir les comptes bancaires, de faire le point sur les contreparties et de lancer l’édition des offres de prêts.
Elles peuvent vous être transmises par courrier ou par le biais d’une signature électronique.
Vous êtes alors dans l’obligation légale d’attendre les délais de 11 jours avant de retourner les offres de prêts signées.
Vous pourrez alors signer l’acte authentique de vente chez le notaire et profiter de votre nouvelle acquisition !
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