Frais de dossier renégociation prêt immobilier

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Résumé : Vous avez pensé à renégocier votre prêt immobilier ? Cela peut être une très bonne idée, mais elle n’est pas toujours économique… Vous pouvez avoir des frais de dossier lors de votre renégociation de prêt immobilier qui peuvent s’avérer parfois importants. Explication.

Les frais de dossier de renégociation de prêt immobilier

Quels sont les frais de dossier de renégociation de prêt immobilier ? Lorsque vous procédez à une renégociation de votre prêt immobilier, vous devez régler des frais dont les frais de dossier. Vous trouverez ci-dessous un comparateur des frais de dossier lors d’une renégociation de prêt selon les banques.

Comparateur des frais de dossier lors d’une renégociation de prêt immobilier selon les banques

Banque Frais de renégociation Frais pour un rachat de 100 000 €
Crédit Agricole 1% du capital restant dû avec un minimum de 155€ et un maximum de 420€ 420€
Crédit Mutuel 0,5% du capital restant dû avec un minimum de 150€ 500€
Crédit Coopératif 0,50% du capital restant dû avec un minimum de 500 € 500€
Allianz Banque 500€ 500€
Banque Populaire 1% du capital restant dû avec un minimum de 450€ et un maximum de 900€ 900€
Fortuneo 900€ 900€
BforBank 900€ 900€
Société Générale 1 % du capital restant dû avec un minimum de 300 € et un maximum de 900 € 900€
ING 950€ 950€
Boursorama Banque 1 000€ 1 000€
Banque Postale 1% du capital restant dû avec un minimum de 150€ 1 000€
LCL 1,20% du capital restant dû avec un minimum de 700€ 1 200€

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Quels sont les frais de dossier lors d’une renégociation de prêt immobilier ?

Lors d’une renégociation, même si celle-ci est faite dans l’optique de faire des économies, vous devez tout de même faire face à des frais de dossier

Ces frais de dossier correspondent aux frais d’avenant de la renégociation de prêt. Pour rappel, l’avenant est le contrat qui stipule la ou les modifications du contrat de prêt immobilier initial. Ce document indique le coût total de l’emprunt.

Ces frais de dossier sont négociables mais ils peuvent être très élevés, il est donc conseillé d’effectuer une simulation de prêt immobilier afin de ne pas avoir de mauvaises surprises !

Frais de dossier simulation prêt immobilier

Quel est le prix des frais de dossier lors d’une renégociation de prêt immobilier ?

Les frais de dossier lors de votre renégociation de prêt dépendent de ce que vous renégociez. Si les modifications sur votre contrat de prêt sont considérables, alors les frais de dossier le seront aussi.

De plus, les frais de dossier lors d’une renégociation dépendent également des prix pratiqués par les organismes bancaires. Par exemple, la Caisse d’Epargne demande 1,00 % du capital restant dû avec un minimum de 350 €, tandis que le Crédit Agricole demande 1% du capital restant dû avec un minimum de 155€ et un maximum de 420 €. Les frais d’avenant pour une renégociation de prêt immobilier au Crédit Mutuel sont à hauteur de 500 €. Tandis que la Banque Populaire, le LCL ou encore la Société Générale pratiquent des frais de dossier de renégociation de prêt immobilier plus élevés : jusqu’à 700 €.

Procéder à la renégociation de son prêt immobilier

Avant même de penser aux frais de dossier, il est important d’être au fait de toutes les conditions dont vous devez disposer pour procéder à la renégociation de votre prêt immobilier. Vous saurez ainsi s’il est judicieux et économique de vous lancer dans cette démarche qui peut s’avérer parfois fastidieuse !

Quand peut-on renégocier son prêt immobilier ?

Pour commencer, est-ce vraiment le bon moment de renégocier votre prêt immobilier ? Certaines situations sont propices à la renégociation, les voici :

  • vous envisagez de vendre dans un futur proche, et il n’est peut-être pas avantageux de faire racheter votre crédit
  • votre situation financière a changé (vos revenus ont augmenté et vous allez ainsi pouvoir diminuer vos mensualités ou raccourcir la durée de votre prêt, sinon vos revenus ont diminué et vous pouvez renégocier votre crédit pour alléger vos mensualités)
  • vous renégociez et empruntez plus, vous ne changez ni vos mensualités ni la durée de votre prêt et vous contractez un prêt travaux, par exemple

Attention, la renégociation est rentable que si l’on rembourse un certain montant, que l’on est en début du prêt ou que le taux du crédit immobilier a beaucoup baissé. D’ailleurs, c’est peut-être le moment de renégocier son prêt : les taux immobiliers n’ont jamais été aussi bas !

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Renégocier prêt immobilier

Quelles sont les conditions pour renégocier son prêt immobilier ?

Vous êtes décidé, c’est le bon moment pour renégocier ! Mais remplissez-vous toutes les conditions ?

Tout d’abord, penchez vous sur votre situation financière : est-elle saine ? Et oui, votre profil emprunteur doit être bon, et votre situation personnelle et financière saine ! Vous devez donc être en mesure de justifier de vos revenus et charges actuelles.

Lors de la renégociation de crédit immobilier, votre profil emprunteur est de nouveau étudié par la banque. Vous devez impérativement prévenir votre banque pour toute modification ou grand changement de votre situation financière.

La banque s’assurera ensuite que vous remplissez les conditions de taux d’endettement et de votre reste à vivre. Voici la formule à suivre pour calculer votre taux d’endettement :

Taux d’endettement = (Total des mensualités * 100) / salaire net

Le reste à vivre est ce qui vous reste à vivre pour votre mois, une fois que vous avez payé toutes vos charges mensuelles ainsi que vos crédits en cours. Les banques utilisent l’outil du reste à vivre au moment de contracter votre crédit pour s’assurer que vous ne risquez pas de sur-endettement ou de mal-endettement.

Vous trouverez également ci-dessous un exemple de tableau de votre capacité d’emprunt à taux d’endettement maximal (en moyenne 33% de vos revenus).

Capacité d’emprunt à taux d’endettement maximal

Salaire mensuel net (€) Mensualité maximale (€) Prêt sur 10 ans (€) Prêt sur 15 ans (€) Prêt sur 20 ans (€)
1200 396 47520 71280 95040
1700 561 67320 100980 134640
2000 660 79200 118800 158400
2500 825 99000 148500 198000
3000 990 118800 178200 237600
3500 1155 138600 207900 277200
4000 1320 158400 237600 316800
4500 1485 178200 267300 356400
5000 1650 198000 297000 396000

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Ensuite, vous devez être dans votre première moitié de remboursement. Cette condition n’est pas sine qua non, mais elle est préférable pour renégocier plus facilement votre prêt immobilier.

De plus, l’écart entre le taux d’intérêts actuel et le taux que vous souhaitez contracter doit entre important, c’est-à-dire qu’il doit dépasser 0,7% voire 1%. Si vous avez contracté un crédit avant 2008, moment où les taux immobiliers dépassaient 4%, c’est le moment de renégocier !

Enfin, vous devez a minima avoir encore à rembourser 50 000 € pour renégocier votre prêt immobilier. En dessous, ce n’est rentable ni pour vous ni pour la banque de modifier les conditions de votre contrat.

Pour résumer, voici les conditions sans lesquelles vous ne pouvez renégocier votre prêt immobilier :

  • un profil emprunteur bon et une situation personnelle et financière saine
  • s’adresser à sa banque actuelle ou banque extérieure
  • justifier de ses revenus et charges actuelles
  • remplir les conditions de taux d’endettement et de reste à vivre
  • être dans la première moitié du remboursement
  • un écart entre le taux d’intérêt actuel et le taux à venir supérieur à 0,7% voire 1%
  • un capital restant dû supérieur à 50 000 €

Le capital dû restant est ce qui vous reste à rembourser sur la somme totale que vous avez empruntée.

Capital restant dû

Quels sont les arguments à avancer pour renégocier son prêt immobilier ?

Renégocier son prêt immobilier, comme toute négociation, est une partie de bras de fer musclée à laquelle il faut être préparé. Si certains ont ça dans le sang, mieux vaut s’entraîner avant. Et si l’art oratoire n’est pas votre point fort, commencez par monter un dossier irréprochable ! Afin de maximiser vos chances que la banque accepte de renégocier votre crédit, lissez votre profil par une tenue de vos comptes irréprochable. Si vous remplissez toutes les conditions présentées ci-dessus, vous êtes prêt à monter sur le ring !

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Quels sont les avantages à renégocier son prêt immobilier ?

Le premier avantage à renégocier son prêt immobilier c’est évident un avantage économique. La renégociation de votre prêt immobilier est de :

  • baisser le taux de votre prêt
  • diminuer vos mensualités
  • diminuer la durée de votre emprunt

La renégociation signifie que vous souhaitez modifier les conditions de remboursement de prêt immobilier. Vous devez donc vous adresser à la banque afin de modifier ces conditions. Pour certains crédits, les changements sont prévus dans le contrat : c’est ce que l’on appelle le crédit modulable.

Si vous souhaitez effectuer de légères modifications comme changer la date des échéances ou modifier le compte bancaire où sont prélevées les échéances, cela ne s’appelle pas de la renégociation. Vous pouvez simplement l’indiquer à la banque qui effectuera ces modifications sans problème. Il n’y a pas lieu de frais supplémentaires.

Si vous souhaitez effectuer de grands changements comme diminuer vos mensualités, vous serez contraint de procéder à la renégociation. Suite à la renégociation de votre prêt immobilier, la banque éditera un avenant au contrat de votre prêt immobilier. Celui-ci contient le nouveau tableau d’amortissement, le TAEG, ainsi que le délai de réflexion. Vous trouverez ci-dessous un exemple de tableau d’amortissement d’un prêt immobilier de 100 000 € sur 20 ans.

Tableau d’amortissement prêt immobilier 100 000 € sur 20 ans, avec un taux d’intérêt à 1.35 %

Echéance Intérêts Amortissement Solde restant Assurance Mensualité
1 112.50 363.17 99 637 31 506.67
6 110.45 365.22 97 815 31 506.67
12 107.98 367.69 95 615 31 506.67
24 102.98 372.69 91 170 31 506.67
36 97.92 377.75 86 665 31 506.67
48 92.79 382.88 82 099 31 506.67
60 87.59 388.08 77 470 31 506.67
84 76.97 398.70 68 024 31 506.67
108 66.07 409.60 58 319 31 506.67
132 54.86 420.81 48 349 31 506.67
156 43.35 432.32 38 107 31 506.67
180 31.53 444.14 27 584 31 506.67
204 19.38 456.29 16 773 31 506.67
228 6.90 468.77 5 667 31 506.67
240 0.53 475.14 0.00 31 506.67
Cumul 14.162 100 000 7 440 121 602.66

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Quels sont les frais supplémentaires à la renégociation ?

Les frais de dossier ne sont pas les seuls frais supplémentaires que vous devez débourser lorsque vous procéder à la renégociation de votre prêt immobilier. Voici les frais supplémentaires pour la renégociation de prêt immobilier :

  • des indemnités de remboursement anticipé (limitées à 6 mois d’intérêts sur le capital restant dû et à 3% du capital restant dû)
  • des frais de garanties (souscrit à une garantie lors de votre prêt, contraint de solder votre caution afin d’en souscrire à une nouvelle)

Les indemnités de remboursement anticipé

Ces indemnités interviennent lorsque la renégociation du prêt se transforme en rachat de crédit : votre crédit est racheté par une autre banque et vous devez donc solder votre crédit dans votre banque initiale. Même si vous négociez une exonération de ces frais, celle-ci n’est pas valable dans le cas du rachat de crédit. 

Ces indemnités doivent être égales à :

  • 6 mois d’intérêts sur le capital restant dû
  • ou 3% du capital restant dû

Les frais de garantie

Lors de votre prêt, vous avez souscrit à une caution qui est la garantie envers votre préteur que vous allez le rembourser. Cela peut être une garantie hypothécaire. Dans le cas où la renégociation s’avère être un rachat de crédit, vous devez solder votre caution présente pour en souscrire une nouvelle. Ces frais peuvent s’avérer très élevés.

Frais supplémentaires renégociation

Combien de fois peut-on renégocier son prêt immobilier ?

Il est possible de renégocier son prêt immobilier autant de fois qu’on le souhaite, en théorie. Et oui, en pratique, cela est bien plus compliqué ! Vous avez tout à fait la possibilité de renégocier une seconde fois votre crédit immobilier. Mais attention, souvent une seconde renégociation est difficile à obtenir. Vous pouvez alors penser au rachat de crédit.

Peut-on renégocier sans changer de banque ?

Vous pouvez renégocier sans changer de banque, pour ce faire, il suffit de prouver à votre banque que vous êtes un bon client et qu’elle ne peut vous laisser partir ! Vous pouvez avancer de très bons arguments :

  • l’évolution des taux en votre faveur
  • la crainte du surendettement

En effet, pour renégocier en restant dans votre banque, le premier argument est celui des taux extrêmement bas en cette année 2020. Ainsi, vous pourrez justifier le fait de vouloir alléger vos mensualités. Vous trouverez ci-dessous un tableau montrant l’évolution du taux immobilier moyen en 2020.

Evolution du taux immobilier moyen en mars, avril et mai 2020 :

Mois Durée du prêt Taux fixes Mensualité pour 100k € empruntés
Mars 2020 10 ans 0,69% 862,70€
15 ans 0,92% 595,00€
20 ans 1,11% 464,80€
Avril 2020 10 ans 0,70% 863,10€
15 ans 0,93% 595,40€
20 ans 1,11% 464,80€
Mai 2020 10 ans 0,81% 867,80€
15 ans 1,07% 601,60€
20 ans 1,26% 471,60€

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Le seconde argument est la crainte du surendettement. Par exemple, si vous avez contracté plusieurs prêts (un prêt immobilier, un crédit à la consommation, et un prêt travaux) et que vos mensualités ne vous permettent pas de vivre correctement et sereinement, vous pouvez demander la renégociation afin de faciliter vos remboursements.

Avant de vous lancer dans la renégociation du crédit immobilier chez votre banque, vous pouvez effectuer une simulation de prêt afin d’être certain que cette opération sera rentable. Vous pourrez ainsi anticiper le coût global de cette renégociation, frais compris !

Si vous ne vous sentez pas les épaules de vous lancer dans la renégociation, vous pouvez très bien faire appel à un courtier immobilier. Celui-ci vous aidera à monter votre dossier, trouver le meilleur taux pratiqué du moment et vous guider dans vos négociations.

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Attention, la renégociation diffère du rachat de crédit.

Le rachat de crédit

Si votre banque a refusé votre renégociation de crédit immobilier et a, par la même occasion, douché tous vos espoirs, pas de panique ! Vous pouvez aller toquer aux portes des organismes bancaires concurrents. Ceux-ci pourront vous proposer de vous racheter votre crédit. Attention aux pénalités qui pourraient s’appliquer.

Vous êtes désormais incollable sur la renégociation de prêt immobilier et les frais que celle-ci engendre. Lancez-vous !

Rachat de crédit

FAQ

Paye-t-on des frais de dossier lorsque l’on renégocie son prêt personnel ?

Les frais de dossier lors de la renégociation de crédit sont plus rares quand il s’agit d’un prêt personnel que d’un prêt immobilier mais ils ne sont pas inexistants ! Attention aux cas particuliers :

  • les frais de dossier crédit sur le lieu de vente
  • les frais de dossier lors du rachat de crédits

Le rachat de crédits est aussi appelé « regroupement de crédits ». Ce regroupement vous permet de rassembler tous vos crédits pour n’en faire qu’une mensualité !

Il y a-t-il des frais de dossier lors d’une renégociation de crédit immobilier lorsque l’on est déductible des impôts ?

En effet, lors d’une renégociation de prêt, les contribuables peuvent déduire de leurs revenus net foncier les intérêts des emprunts contractés. Cette déductibilité concerne non seulement les résidences principales mais aussi les investissements locatifs. Attention, les intérêts admis déductibles ne doivent pas excéder ceux qui figuraient sur l’échéancier d’origine. Plus d’informations ici.

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Les avis et commentaires

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Written by Manon

Mis à jour le 7 Juil, 2020

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