Les 15 chiffres clés pour décrypter le marché immobilier en 2021

Après une année 2020 marquée par la crise sanitaire qui a pratiquement figée le marché de l’immobilier, le secteur tente progressivement de se relever en suivant la tendance économique actuelle. Grâce à une forte capacité d’adaptation (visites virtuelles, signatures électroniques des actes de vente, etc.) et des efforts consentis par les banques, l’immobilier renoue avec une période de croissance.

Alors que le premier semestre de l’année 2021 s’est achevé, voici les 15 chiffres à retenir qui permettent de mieux comprendre et analyser l’état actuel du marché de l’immobilier.

Que pensent les Français de l’immobilier ?

82% des Français voient l’immobilier comme un investissement sûr

Malgré les récentes difficultés du secteur, une grande majorité de Français (82%) continue de considérer l’immobilier comme un bon endroit où investir. En effet, en raison des prix qui sont en constante augmentation, le retour sur investissement est presque garanti ce qui attire de nombreux investisseurs.

D’ailleurs, l’immobilier dépasse largement la Bourse en termes de popularité puisque selon une récente étude, seuls 7% des Français sont attirés par les investissements boursiers.

Une autre raison pouvant expliquer cette préférence pour l’investissement immobilier réside dans la stabilité de ce secteur qui, même s’il connait des temps faibles, reste moins imprévisible que la Bourse.

55% des futurs acheteurs anticipent une augmentation des prix

Comme nous l’avons vu précédemment, les prix de l’immobilier sont en constante augmentation malgré l’impact de la crise sanitaire. C’est pour cette raison que plus d’un Français sur deux anticipent une nouvelle hausse dans les mois à venir.

Le ressenti des acheteurs est souvent un bon indicateur de la teneur du marché. En effet, plus la demande est forte, plus les prix auront tendance à augmenter.

24% des Français s’attendent à une stabilité des prix

Malgré une large part de Français qui pensent que les prix de l’immobilier font qu’augmenter, d’autres préfèrent tabler sur une stabilité du marché au cours des prochains mois.

En effet, ils sont 24% des futurs acheteurs à penser que les prix de l’immobilier vont se stabiliser. Une proportion qui monte même à 28% chez les futurs vendeurs. Pourtant, les dernières chiffres montrent que les prix sont plutôt sur une tendance à la hausse.

27% des investisseurs parient sur une baisse des prix

Encore plus surprenant, 27% des futurs investisseurs pensent que le prix des biens immobiliers va même baisser durant le second semestre de l’année 2021. Une opinion contraire aux projections des experts de l’immobilier qui assurent que les prix ont plus de chances d’augmenter que de baisser.

La faible probabilité d’une baisse des prix de l’immobilier s’explique par la forte tension immobilière sur l’ensemble de la France. La plupart des régions font face à une pénurie de logement à vendre ce qui provoque une augmentation des tarifs.

34% des acheteurs pensent que le nombre d’offres va diminuer

Comme nous venons de l’expliquer, la pénurie immobilière est actuellement en train de s’aggraver. En effet, alors que le nombre d’acheteurs augmente, la quantité de biens disponibles sur le marché diminue. Selon une étude se penchant sur l’opinion des acheteurs, 34% d’entre eux pensent que le manque de logements va s’aggraver dans les prochains mois et les prochaines années.

La pénurie de logements à vendre s’explique par plusieurs facteurs :

• La crise sanitaire ;
• Des propriétaires qui doutent et repoussent la vente ;
• Une sélection plus rigoureuse des acheteurs ;
• De moins en moins de propriétaires-vendeurs ;
• Une tension sur le marché de la location.

En raison du contexte sanitaire et des incertitudes qui l’accompagnent, les propriétaires hésitent de plus en plus à vendre leur bien immobilier ce qui renforce le manque de logement sur le marché. « Lors du 1er confinement, des gens ont commencé à douter du bien-fondé de vendre dans un contexte d’incertitude. Les propriétaires ont alors encore plus restreint leurs mises en vente » explique un agent immobilier.

Ainsi, le nombre de biens à vendre dans les principales villes a diminué de 20% en 2020. Les propriétaires sont principalement inquiets sur deux points :

1. Leur propre situation financière ;
2. La capacité d’achat des acquéreurs.

En raison du peu de biens à vendre et de la grande quantité d’acheteurs, les propriétaires-vendeurs sont en position de force. La marge de négociation a donc largement baissé entre 2020 et 2021.

44% des particuliers pensent que c’est le bon moment pour acheter

En dépit de la hausse des prix, de la rareté des biens et de la faible marge de négociation, 44% des particuliers pensent que la période actuelle est propice à l’achat d’un bien immobilier.

Néanmoins, ce chiffre est fortement en baisse par rapport à la période avant la crise sanitaire. À cette époque pas si lointaine, 73% des acheteurs considéraient que le moment était venu de se lancer dans un investissement immobilier.

Pour déterminer le meilleur moment pour acheter un appartement ou une maison, il faut tenir compte de plusieurs critères :

• Les prix actuels du marché de l’immobilier ;
• Les taux d’intérêts appliqués par les banques ;
• Les différentes aides à l’accès à la propriété ;
• Le coût de la location d’un bien équivalent.

3,8% : une faible marge de négociation

Que ce soit pour les appartements ou les maisons, la marge de négociation se réduit de plus en plus. En effet, elle est en moyenne de 3,8% du prix de vente affiché et varie selon les régions. La marge de négociation est par exemple de 2% en Bretagne, mais de plus de 17% dans le Limousin.

Cette faible marge de négociation s’explique par la forte tension du marché de l’immobilier. Les propriétaires qui veulent à tout prix vendre leur bien au meilleur tarif et la forte demande les incitent à moins négocier.

27 ans : la durée maximale du crédit immobilier

Afin de favoriser la relance immobilière, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a demandé aux banques de faire preuve de davantage de souplesse dans les conditions d’attribution des crédits immobiliers. Ainsi, il a été décidé de faire passer la durée maximale du crédit de 25 à 27 ans, mais uniquement pour l’immobilier neuf.

En réalité, la durée maximale de 27 ans ne s’applique que pour financer un projet nécessitant un différé. On peut donc contracter un crédit immobilier d’une durée de 27 ans maximum avec une période de 2 ans durant laquelle on en rembourse pas ou très peu le crédit.

Ainsi, ceux qui auront contracté ce type de crédit se verront remettre un tableau d’amortissement tenant compte du remboursement différé sur les deux premières années.

Exemple de tableau d’amortissement de prêt immobilier :

En plus de l’allongement de la durée maximale du prêt immobilier, le HCSF est également revenu sur la règle de la capacité d’endettement. Cette dernière passe officiellement de 33 à 35% ce qui facilite l’obtention des crédits immobiliers.

Capacité d’emprunt à taux d’endettement maximal :

36% des Français veulent déménager dans une ville moyenne

Selon une étude publiée par l’IFOP, 36% des actifs résidant dans les grandes agglomérations souhaitent déménager dans une ville de taille moyenne. Les principaux critères de choix de la nouvelle ville de résidence sont :

• Le prix de l’immobilier ;
• La possibilité d’avoir un logement avec jardin ou terrasse ;
• Le dynamisme économique ;
• L’offre de services et commerces ;
• La réduction du temps de transport entre le domicile et le lieu de travail ;
• La proximité du littoral, etc.

En ce qui concerne les prix des biens, les villes moyennes restent bien évidemment plus attractives que les grandes villes, même si ces prix augmentent au fil des années. Parmi les villes les plus attractives, on retrouve :

• Saint-Étienne (1445€/m²) ;
• Le Mans (2036€/m²) ;
• Nîmes (2181€/m²) ;
• Le Havre (2226€/m²) ;
• Reims (2620€/m²) ;
• Dijon (2725€/m²) ;
• Toulon (2702€/m²) ;
• Angers (2847€/m²).

Quels sont les prix de l’immobilier en France ?

11 194€/m² : le prix de l’immobilier parisien

On le sait, Paris est loin d’être la ville où le prix du mètre-carré est le moins cher et malheureusement, la tendance ne risque pas de s’inverser en 2021. En effet, depuis l’année dernière, le prix de l’immobilier dans la capitale a augmenté de 5,3% pour atteindre les 11 194€ par m².

Cependant, tous les arrondissements ne sont pas logés à la même enseigne et certains chiffres donnent des sueurs froides :

• Plus de 14 000€/m² dans les 6e et 7e arrondissements ;
• Plus de 11 000€/m² dans 11 des 20 arrondissements ;
• Plus de 10 000€/m² dans 16 des 20 arrondissements.

Néanmoins, depuis la fin du confinement de mars 2020, on observe que l’attractivité de Paris diminue progressivement en faveur de la banlieue. « Les acheteurs sont à la recherche de prix moins élevés, mais aussi de davantage d’espace et de verdure. Par rapport à 2019, les volumes de ventes de la période mars-mai 2021 sont en baisse de 4 à 5% à Paris et en petite couronne alors qu’ils sont en hausse de 4% en grande couronne » explique un membre des notaires du Grand Paris.

3673€/m² : le prix moyen de l’immobilier ancien

Si l’on en croit les derniers chiffres de l’immobilier, le prix moyen d’acquisition d’un bien ancien est en moyenne de 3673€/m². Dans le détail, les tarifs sont de :

1. 2953€/m² en moyenne pour une maison ;
2. 4366€/m² en moyenne pour un appartement.

Bien entendu, il ne s’agit ici que d’une moyenne puisque les prix de l’immobilier varie selon la ville, la taille du bien, son ancienneté ou encore la période à laquelle on décide de procéder à l’achat.

Pourquoi un appartement coûte plus cher qu’une maison ?

Comme le montre la moyenne des derniers chiffres, il revient plus cher d’acheter un appartement qu’une maison alors que ces dernières sont souvent plus grandes. Cependant, d’autres critères entrent en compte pour fixer le prix d’un bien immobilier.

Il faut tout d’abord s’intéresser à ce que l’on appelle le prix de revient du bien. Si on le ramène au m² de surface habitable, le coût de construction d’une maison est moins élevé que celui d’un appartement. En cause, moins de contraintes techniques avec les maisons qui sont des constructions plus simples, moins hautes et qui nécessitent moins d’équipements techniques.

Ensuite, les appartements se situent souvent en centre-ville ce qui fait grimper les prix alors que les maisons individuelles se trouvent davantage en périphérie des agglomérations, là où le prix du foncier est plus abordable.

+4,4% pour le prix des logements

Entre 2020 et 2021, le prix de l’immobilier a augmenté de 4,4%. Cette augmentation concerne les biens anciens et notamment les appartements. Ainsi, les prix des appartements ont augmenté de 6,3% alors que celui des maisons n’a augmenté « que » de 1,9%.

Cette augmentation des prix de l’immobilier s’explique par une forte tension dans certaines zones, mais aussi par un nombre croissant de transactions toujours plus chères.

Néanmoins, les experts estiment que l’augmentation des prix de l’immobilier devrait ralentir au cours du deuxième semestre de l’année 2021.

+67,5% de ventes immobilières en 2021

D’après une étude sur le volume de transactions immobilières, les ventes d’appartements et de maisons ont augmenté de 67,5% depuis le début de l’année 2021. La raison de cette augmentation repose sur la reprise économique globale que connait la France suite à la crise du COVID-19.

Avec un retour à la normale du processus d’achat de bien, les particuliers recommencent à investir massivement dans l’immobilier. Cependant, les chiffres de 2021 restent inférieurs de 15% à ceux de 2019.

️ Quel est l’état du parc immobilier français ?

-23% de logements neufs

Preuve de la pénurie immobilière, on note que le nombre de vente de logements neufs est en chute libre. En effet, il a reculé de 23% entre 2019 et 2021, notamment en raison de la crise sanitaire. Cependant, il ne faut pas tout mettre sur le dos du COVID-19  et des confinements puisque les ventes de logements neufs reculent depuis maintenant trois ans.

De nombreux professionnels en appellent aux pouvoirs publics pour relancer le secteur du neuf. Ils estiment en effet que la baisse du nombre de permis de construire délivrés est l’une des causes de la baisse des ventes.

4 millions de passoires thermiques en France

Le terme « passoire thermique » fait référence à un logement dont la classe énergétique est F ou G. Cette classe se calcule en tenant compte de la consommation de kWh par mètre carré et par année et dépend de plusieurs critères :

• La qualité de l’isolation du logement ;
• La performance du chauffage ;
• L’état des installations d’électricité et de gaz, etc.

Les passoires thermiques sont donc des logements dont la consommation d’énergie est supérieure à ce qu’elle devrait être. On estime que la valeur de référence pour déterminer si son logement est une passoire thermique est de 330 kWh/m²/an. Ainsi, d’après une étude réalisée par le ministère de la transition écologique que vous pouvez consulter en cliquant ici, il existe actuellement 4,8 millions de passoires thermiques en France.

L’existence des passoires thermiques pose un véritable problème pour l’environnement, mais aussi pour les locataires et propriétaires desdits logements. En effet, les occupants des passoires thermiques ne profitent pas de confort thermique (été comme hiver) à cause d’un logement qui ne retient ni la fraicheur en été, ni la chaleur en hiver.

En ce qui concerne les propriétaires, posséder une passoire thermique fait automatiquement baisser le prix du bien. En effet, il est désormais obligatoire que la classe énergétique du logement soit indiquée sur l’annonce immobilière.

Afin de lutter contre ces logements ultra-énergivores, le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs :

• Les certificats d’économie d’énergie (CEE) qui obligent les fournisseurs d’énergie à financer une partie la transition énergétique ;
• Ma PrimeRénov’ qui est une subvention permettant à tous les foyers de financer une partie des travaux de rénovation énergétique ;
• L’éco-prêt à taux zéro, un prêt sans intérêts pour financer la rénovation de sa passoire thermique ;
• Les aides de l’ANAH (agence nationale de l’habitat) pour financer certains travaux de rénovation.

Sources :

• Le Figaro immobilier, « Un an depuis le confinement : les 10 changements sur le marché de l’immobilier », 12/03/2021 ;
• Les Échos, « Les cinq clés pour comprendre le marché immobilier en 2020 », 24/01/2020 ;
• Immomatin, « 87 % des Français jugent préférable d’habiter une ville moyenne », 12/07/2021 ;
• Se Loger, « La vente de logements neufs a chuté en 2020 ! », 05/03/2021 ;
• Moneyvox, « Crédit immobilier : les nouvelles règles pour emprunter », 15/06/2021 ;
• Capital, « Immobilier : ces villes de plus de 50.000 habitants où les prix augmentent le plus vite depuis un an », 27/04/2021.