Bail commercial
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Résumé : Le bail commercial est un bail de location destiné aux locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Il s’agit d’un contrat de longue durée qui doit être de neuf ans minimum.
Qu’est-ce qu’un contrat de bail commercial ?
À quoi sert un bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat spécifique à la location de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Il se distingue du bail d’habitation par un statut juridique qui lui est propre et par une durée minimum plus élevée.
Bail commercial : définition
Le contrat de bail commercial concerne la location d’un immeuble ou d’un local qui sera utilisé pour accueillir un fond artisanal, commercial ou industriel, en contrepartie du versement d’un loyer. Ce type de contrat est renouvelable et doit durer au minimum neuf ans, sauf exception.
Le bail commercial est un contrat qui protège le locataire grâce à sa durée, mais aussi grâce au plafonnement du loyer. Si le montant initial du loyer se fixe librement entre les parties, son augmentation est strictement réglementée.
Bail commercial gratuit
Contrairement au contrat de location pour une habitation, il n’existe pas à proprement parler de modèle de contrat pour un bail commercial. En effet, la loi n’impose même pas que le bail commercial soit un document écrit, mais cela reste fortement conseillé.
Il est recommandé de faire rédiger le contrat de bail commercial par un avocat ou un notaire afin qu’il soit établi en bonne et due forme. Ce contrat doit répondre à des spécificités juridiques qui demandent certaines connaissances. Néanmoins, télécharger un bail commercial gratuit peut se faire sur internet.
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La durée du bail commercial
Le bail commercial 3-6-9
Le bail commercial classique ou bail 3-6-9, est un bail de longue durée qui doit courir sur au moins neuf ans. L’une des particularités du bail commercial est que le locataire peut décider de rompre le contrat à la fin de chaque période triennale (tous les trois ans). Ce droit de rupture de contrat ne s’applique pas au propriétaire qui doit attendre le terme du contrat pour donner congé à son locataire.
Le renouvellement du bail commercial
Dans le cadre du bail commercial classique, le locataire possède un droit au renouvellement. Cela signifie que le locataire peut demander, par voie d’huissier, à ce que le bail commercial soit reconduit pour neuf ans. Si le bailleur refuse, il va devoir payer une indemnité d’éviction à son locataire.
Le locataire doit envoyer sa demande de renouvellement du bail commercial au moins six mois avant le terme du contrat.
Le bail commercial précaire
Le bail commercial précaire, appelé aussi bail dérogatoire, est un bail commercial d’une durée réduite et qui permet au locataire et au propriétaire de ne pas s’engager sur une longue durée. Contrairement au bail commercial classique, le bail précaire ne peut pas excéder trois ans.
Pour être valable, le bail précaire doit remplir certaines conditions :
- sa durée doit être de trois ans maximum.
- les deux parties ont indiqué leur volonté de ne pas se soumettre au statut du bail commercial (clause dans le contrat).
- le bail doit être conclu lors de l’entrée dans les lieux du locataire.
En signant un bail précaire, le locataire renonce à son droit de renouvellement du bail. Il doit donc respecter la durée prévue dans le contrat de bail et libérer les locaux à la fin de celui-ci. Si le locataire souhaite s’en aller avant la fin du bail commercial précaire, il va devoir payer les loyers jusqu’à la date d’échéance du contrat.
Pour en savoir davantage sur le bail commercial précaire, consultez le site du Service Public en suivant ce lien.
Bail commercial et législation
Le bail commercial et le code du commerce
Les modalités et règles du bail commercial sont fixées par le code du commerce. Cet ensemble de lois qui régit le droit commercial définit le contenu du bail commercial, mais aussi les différentes procédures à suivre en cas de litige.
Le code du commerce est également en charge de la régulation des loyers comme le montre l’article L 145-39 qui fixe la révision annuelle des loyers. Le bail commercial est donc soigneusement encadré afin de garantir de bons rapports entre les parties et favoriser l’ouverture de commerce.
Le bail commercial et la loi Pinel
La loi Pinel, entrée en vigueur en 2014, a changé beaucoup de choses concernant le bail commercial. L’objectif de cette loi est de favoriser la création de nouveaux commerces en modifiant le contenu du contrat de bail commercial.
La loi Pinel a notamment permis de mettre fin à ce que l’on appelle le bail ferme. Il s’agit d’un contrat de bail commercial contenant une clause qui interdit le renouvellement anticipé du bail par le locataire. Ainsi, depuis la loi Pinel, la présence d’une telle clause est interdite sauf dans trois cas précis :
- la durée initiale du bail est supérieure à neuf ans.
- le bail porte sur un local exclusivement utilisé comme bureau.
- le bail porte sur des locaux monovalents.
La taxe foncière dans le bail commercial
Si l’on s’en tient à la loi, le paiement de la taxe foncière ainsi que de tous les impôts, taxes et redevances liés à l’utilisation du local sont à la charge du locataire. Cependant, un manque de précision dans le contrat de bail commercial peut faire passer ces dépenses à la charge du bailleur.
En effet, une clause du bail doit clairement indiquer que les impôts et taxes sont à la charge du locataire. En cas d’absence ou d’imprécision de cette clause, c’est à la justice d’analyser la situation et de trancher.
Quand résilier un bail commercial ?
La résiliation du bail commercial
La procédure de résiliation du bail commercial varie en fonction de la personne qui souhaite résilier le contrat. En effet, la résiliation est bien moins avantageuse lorsque qu’elle est motivée par le bailleur.
Résiliation par le locataire
Dans le cadre d’un bail commercial classique, le locataire peut résilier le bail à la fin de chaque période triennale, autrement dit tous les trois ans. Il n’a pas besoin de donner de motif particulier et doit simplement en informer son propriétaire par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception.
Un préavis de six mois avant la fin du bail initial ou d’une période triennale doit être respecté. Lorsque la résiliation du bail est motivée par le locataire, il n’a droit à aucune indemnité de départ.
Résiliation par le bailleur
Le bailleur ne peut donner congé à son locataire qu’à la fin du bail initial. La résiliation se fait uniquement par acte d’huissier et en respectant un préavis de six mois.
Le locataire disposant d’un droit au renouvellement, le bailleur doit lui verser une indemnité d’éviction lorsqu’il souhaite récupérer le local.
Qui à la charge des travaux dans le bail commercial ?
Depuis la loi Pinel, la répartition des travaux et des charges doit être précisée dans le contrat de bail commercial. Une liste limitée des travaux à la charge du locataire doit donc être ajoutée au contrat. Si le bailleur peut mettre certains travaux à la charge du locataire, la répartition suit globalement les règles établies par le Code Civil, à savoir :
- les gros travaux d’entretien et de réparations et de mise aux normes sont à la charge du bailleur.
- l’entretien quotidien et les réparations courantes sont à la charge du locataire.
Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?
Les principales différences entre le bail commercial et le bail professionnel reposent sur la durée du contrat et sur l’utilisation qui est faite des locaux. En effet, si le bail commercial est dédié aux activités commerciales, industrielles ou artisanales, le bail professionnel concerne les activités non-commerciales.
De plus, le bail professionnel a une durée minimale de six ans, contre neuf pour le bail commercial. Cependant, le locataire détenteur d’un bail professionnel ne dispose pas d’un droit au renouvellement.
Différences entre bail professionnel et bail commercial :
| Type de bail | Bail commercial | Bail professionnel |
| Contrat | Contrat écrit non obligatoire | Contrat écrit obligatoire |
| Activités éligibles dans le local | Activités commerciales, artisanales et industrielles | Activités non-commerciales |
| Durée du bail | 9 ans minimum | 6 ans minimum |
| Dépôt de garantie | Système de plafond au profit du locataire | Montant fixé librement |
| Etat des lieux | Obligatoire à l’entrée et à la sortie du local |
Obligatoire à l’entrée et à la sortie du local
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| Révision du loyer | Possible à chaque période triennale, et calculée sur un indice de référence |
Possible à n’importe quel moment du contrat
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| Résiliation anticipée du bail | Possible à n’importe quel moment pour le locataire et tous les trois ans pour le propriétaire, moyennant une indemnité d’éviction pour le locataire. |
Impossible pour le propriétaire. Possible pour le locataire, mais une clause dans le bail peut l’interdire
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| Sous-location | Possible |
Possible mais le bail peut l’interdire
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| Renouvellement du bail | Droit de renouvellement au profit du locataire |
Aucun droit de renouvellement pour le locataire
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FAQ
Quels sont les diagnostics obligatoires pour un bail commercial ?
Lors de la location d'un local commercial, le bailleur est obligé de fournir au locataire la preuve que les diagnostics obligatoires ont été réalisés. On compte trois diagnostics impératifs à la signature d'un bail commercial :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) : mesure et évalue la quantité d'énergie consommée par le local sur une année. La classe énergétique du local peut alors être définie.
- le diagnostic amiante : obligatoire pour tous les immeubles construits avant le 1er juillet 1997.
- le diagnostic des risques naturels, miniers et technologiques : à réaliser que le local se trouve dans une zone à risque ou non.
Mis à jour le 4 Juil, 2023
La rédaction de Contrat Bail Location
Maxime Degras
Rédacteur web - spécialiste énergie
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