Contestation propriétaire
Modèles gratuits d'état des lieux
Document d’état des lieux complet et en accord avec les critères de la loi Alur. Dernière mise à jour en octobre 2019.
Résumé : La contestation n’est pas qu’un truc de locataire : parfois le propriétaire aussi peut contester certains documents ou factures. Découvrez ici des modèles de lettre de contestation, des motifs de contestation propriétaire et des conseils pour éviter d’avoir à recevoir un courrier, ou devoir en rédiger un.
Modèle de lettre de contestation propriétaire
Quel modèle de lettre utiliser pour une contestation propriétaire ? Bien que le locataire puisse souvent contester l’état des lieux entant ou sortant, le propriétaire peut également s’opposer à l’état des lieux et envoyer une lettre de contestation. Vous pouvez retrouver ci-dessous nos modèles de lettre de contestation de l’état des lieux, à télécharger gratuitement :
Modèles de lettre de contestation d'état des lieux
Lettre de contestation propriétaire en accord avec les critères de la loi Alur. Dernière mise à jour en novembre 2019.
Quelle lettre de contestation peut envoyer un propriétaire ?
Lors d’une transaction immobilière, il est courant que le principal motif de contestation soit l’état des lieux. Propriétaire et locataire ne parvenant pas à s’accorder sur l’état du logement ou des équipements qui s’y trouvent, la signature du document d’état des lieux est refusée et l’une des deux parties peut alors contester via un courrier envoyé à l’autre. Un deuxième rendez-vous d’état des lieux peut alors être fixé ou décision sera prise de faire appel à un huissier de justice.
En tant que propriétaire il est donc possible de contester comme le ferait un locataire, la démarche ne lui est pas interdite. À ce titre, la lettre de contestation de l’état des lieux entrant ou sortant sera sensiblement la même pour le propriétaire et pour le locataire. Tous les modèles que vous pourrez trouver en ligne peuvent être utilisés et envoyés par un propriétaire.
Attention
Nous rappelons qu’il n’est pas possible de revenir sur un état des lieux signés. Aucune lettre de contestation pour un état des lieux de sortie qui soit signé n’aura de valeur, la signature du document après la visite contradictoire équivalent à un accord des termes de l’état des lieux.
Il n’existe aucun moyen pour contester un état des lieux de sortie après signature, à moins de pouvoir prouver qu’il y a eu fraude telle qu’une falsification de la signature de l’une des deux parties. Il s’agit alors de faire plus que contester : la personne flouée devra porter l’affaire devant la justice et non réclamer réparation par lettre.
Il arrive que le problème ne soit pas l’état des lieux, mais l’agence immobilière. La contestation d’une facture d’agence immobilière (frais non partagés, facture trop élevée…) peut alors passer par un courrier recommandé envoyé à l’agence en question. Notez que la contestation d’une facture d’agence peut concerner le propriétaire ou le locataire. Vous trouverez ci-dessous un modèle gratuit.
Adresse
Contacts
Madame, Monsieur [Nom/dénomination de l’agence]
Adresse
Ville, date
Objet : Contestation de frais d’agence
Madame, Monsieur,
Par la présent, je fais suite à votre facture transmise le [date] à l’occasion de la signature du bail concernant le logement situé au [adresse].
Le montant des frais à ma charge, soit [montant]€ me semble excessif car [arguments détaillant la raison de la contestation].
En outre, l’article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire ».
En conséquence, je vous remercie de bien vouloir modifier votre facture conformément aux dispositions susmentionnées.
Dans cette attente, veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[signature]
Il faut savoir que la loi Alur ainsi que le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 plafonnent les honoraires des agences immobilières pour l’organisation de visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail. Ces honoraires sont les suivants :
- 12€ par m² de surface habitable maximum en zone « très tendue ».
- 10€ par m² de surface habitable maximum en zone « tendue ».
- 8€ par m² de surface habitable maximum dans les autres communes.
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Contestation du locataire au propriétaire
Le locataire a beaucoup plus de chances de contester des éléments de l’état des lieux ou des factures car lors d’une location, il est plus vulnérable que le propriétaire. Les points de désaccord sont souvent l’état des lieux de sortie, la restitution de la caution et parfois, les charges ou la quittance de loyer.
Contestation des travaux après l’état des lieux
Le cas le plus fréquent est la contestation de travaux après l’état des lieux. La remise en état d’un logement ayant subit des dégradations pendant la période d’habitation du locataire peut donner lieu à des travaux dont le coût sera retenu sur le dépôt de garantie (communément appelé caution). Il n’est donc pas rare que le locataire cherche à contester une retenue sur le montant du dépôt qui doit lui être rendu.
Un locataire est en droit de contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement réalisés après l’état des lieux si aucun dommage majeur ou nécessitant la réparation en question n’a été reporté sur le document d’état des lieux. Pour ne pas faire l’objet d’une contestation du locataire, une retenue sur le dépôt de garantie doit systématiquement être justifiée par :
- une mention sur l’état des lieux signalant un dommage à réparer
- une facture ou un devis pour les travaux à réaliser
Contestation de la facture de nettoyage après l’état des lieux
Il arrive, si le logement est rendu dans un état de saleté avancé, que le propriétaire doive faire intervenir une entreprise spécialisée pour nettoyer le logement avant de pouvoir le relouer. Sans être des travaux de remise en état, le nettoyage peut être justifié sur l’état des lieux et son coût être retenu sur le dépôt de garantie.
Cependant, certains propriétaires n’hésitent pas à facturer un nettoyage qui n’a pas lieu d’être, entraînant ainsi une contestation du locataire. Comme pour les travaux, un nettoyage du logement doit être accompagné d’une mention particulière sur l’état des lieux signé ainsi que de la facture de l’intervention pour que la retenue du dépôt de garantie soit justifiée.
Dans le cas contraire, le locataire peut envoyer un courrier recommandé avec avis de réception à son propriétaire pour le mettre en demeure de rendre l’intégralité de la caution.
À noter
Des modèles de courriers de réclamation pour le dépôt de garantie sont disponibles en ligne gratuitement, comme celui-ci.
Contester des charges locatives
Enfin, le locataire peut envoyer une lettre pour contester ses charges locatives si ces dernières augmentent de façon significatives et injustifiées au cours de la location. Pour s’assurer que les charges d’une copropriété soient bien répartie, locataire et propriétaire doivent surveiller les éléments suivants énumérés par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 :
- ascenseur et monte-charge (électricité, exploitation) ;
- entretien courant (espaces extérieurs, parties communes intérieures) ;
- taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- salaire du gardien ou concierge ;
- consommation d’eau (froide et chaude) ;
- chauffage (si collectif) ;
- électricité.
Le locataire peut faire parvenir sa contestation de charges par courrier si, après examen du justificatif de chaque montant, la différence entre le total réellement dépensé et celui de la provision pour charges accompagnant le loyer est trop élevée.
Éviter la contestation propriétaire et locataire
Pour éviter les contestations, que l’on soit propriétaire ou locataire, il est important de réaliser toutes les démarches sans omettre de faire plusieurs exemplaires des documents pour que chacun ait en main les éléments signés (bail, état des lieux, quittance de loyer). L’absence de certaines démarches comme l’état des lieux peut entraîner des conséquences, en particulier pour le locataire.
Quelles conséquences en l’absence d’état des lieux ?
| Partie | Le locataire a refusé l’état des lieux | Le propriétaire a refusé l’état des lieux | Négligence des deux parties |
| Locataire | – Quel que soit l’état initial du logement, il devra le restituer en bon état – Les réparations seront à la charge du locataire |
– Mise en demeure du propriétaire | – Quel que soit l’état initial du logement, il devra le restituer en bon état – Les réparations seront à la charge du locataire |
| Propriétaire | – Le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire | – Démontrer que le logement a été délivré en bon état en cas de litige – Tous les frais de réparations, même causés par le locataire, risquent d’être à sa charge |
– Concernant la vétusté du logement, le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire |
Comment éviter la contestation ou réclamation du dépôt de garantie ?
En tant que propriétaire, la meilleure façon d’éviter la réclamation du dépôt de garantie de la part de son locataire est de justifier tous les montants retenus à l’aide de l’état des lieux ainsi que des devis ou factures des travaux.
L’état des lieux doit mentionner l’état de chaque meuble, équipement ou pièce, ainsi que tout commentaire nécessaire à compléter le document. S’il est accepté par le locataire et signé, ce dernier ne peut pas s’opposer aux remises en état mentionnées sur le document.
La rétention d’une partie ou de la totalité du dépôt doit également être justifiée par le ou les devis réalisés pour les travaux. Si les travaux ont déjà été effectués, les factures sont aussi acceptées.
À noter
L’état des lieux, à moins d’être réalisé par un huissier, n’entraîne pas de coût à prélever sur le dépôt de garantie. Le locataire peut contester des frais abusifs pour l’état des lieux si son propriétaire cherche à retenir une partie de la caution sous ce prétexte.
Comment éviter la contestation des charges locatives ?
Il est important que le bailleur garde un suivi de l’évolution des charges de la copropriété. Si une augmentation importante des dépenses de la copropriété survient, elle doit être justifiée par une facture détaillée. Un exemplaire de cette facture peut être remis au locataire pour éviter les mésententes.
Le locataire est en droit de contester une quittance de loyer et ses charges s’il estime que la prévision des charges est trop élevée ou injustifiée. Pour éviter cela, montrez-vous transparent sur tous les montants à payer, ne demandez pas des prévisions sur charges trop importantes et irréalistes et accompagnez chaque changement de montant d’un justificatif.
De façon générale, si vous ne souhaitez pas recevoir de contestation ou de réclamation du locataire, assurez-vous de toujours justifier les frais, d’avoir des documents signés et de toujours avoir un exemplaire de chaque document. Un propriétaire abusif à l’état des lieux ou pendant la location rencontrera toujours des problèmes avec ses locataires.
En retour, veillez à ce que le locataire remplisse ses devoirs de maintenance du logement, respecte le délais de préavis de départ et s’acquitte du paiement de son loyer ainsi que de ses charges. Le cas échéant, vous pourrez également recourrir à la réclamation par courrier ou contester la résiliation de bail, par exemple.
Les avis et les commentaires
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Mis à jour le 18 Jan, 2021
La rédaction d'État des lieux
sara p.b
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