Une nouvelle législation pour les futurs propriétaires d’un logement HLM

Résumé : À partir du 1er janvier 2020, une nouvelle législation va permettre aux futurs propriétaires d’une Habitation à Loyer Modéré (HLM) d’échapper au paiement des charges de copropriété pendant une période ne pouvant pas excéder 10 ans. Ce délai doit permettre au nouveau propriétaire de s’adapter au régime juridique de la copropriété

Qu’est-ce qu’une Habitation à Loyer Modéré (HLM) ?

Une Habitation à Loyer Modéré (HLM) est un logement géré par un organisme public et/ou privé qui bénéficie d’un financement public partiel.

La loi Siegfried (30 novembre 1894) crée l’appellation d’Habitations à Bon Marché (HBM) et celle-ci incite la mise en place de logements sociaux avec des prix attractifs et une exonération fiscale.

La loi Bonnevay (11 juillet 1912) complète la loi Siegfried et la loi Strauss (12 avril 1906) qui incitait les départements et les communes à aider les sociétés privées investissant dans les Habitations à Bon Marché. Cette loi instaure un réel service public pour les logements sociaux avec la création des offices d’Habitation à Bon Marché pouvant bénéficier de prêts de l’État avec un taux avantageux.

Les logements sociaux (HLM) se développent énormément après la Seconde Guerre Mondiale pour accueillir les plus pauvres, les immigrés et les rapatriés d’Afrique du Nord. Un tiers des HLM existants ont été construits après 1985 pour satisfaire les besoins croissants de la population française.

Aujourd’hui, 4,4 millions de ménages bénéficient d’une Habitation à Loyer Modéré, c’est-à-dire environ dix millions d’habitants. La gestion du parc immobilier des Habitations à Loyer Modéré (4,6 millions de logements) est complexe et fractionnée entre plusieurs acteurs privés et publics.

  • 241 Offices Publics de l’Habitat (OPH)
  • 209 Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH)
  • 175 sociétés coopératives appartenant à la Fédération Nationale des Sociétés Coopératives d’HLM (COOP’HLM)

Les organismes HLM cités au-dessus (OPH, ESH et COOP’HLM) s’occupent de la gestion de 84% des logements ordinaires du parc social français et les Entreprises Publiques Locales (EPL), l’État, les collectivités territoriales, les établissements publics et quelques opérateurs agréés gèrent 16% des logements du parc social français.

Aujourd’hui, le parc immobilier et social français se retrouve dans la tourmente.

  • Un manque de logements : 3,1% (environ) des logements HLM français seraient vacants
  • Un manque des investissements des organismes
  • Une baisse des subventions de l’État : le gouvernement préfère concentrer ses efforts et son budget aux avantages fiscaux et aux Aides Personnelles au Logement (APL)

Comment devenir propriétaire de son logement HLM ?

Aujourd’hui, le parc immobilier des Habitations à Loyer Modéré se partage entre plusieurs acteurs privés et publics et l’investissement dans un logement HLM est compliqué.

La plupart des organismes privés et publics qui s’occupent de la gestion du parc immobilier et social français veulent faire évoluer leur patrimoine immobilier : vendre, échanger ou acheter. Néanmoins, les propriétaires ne peuvent pas céder leurs immeubles autrement qu’aux locataires et/ou leurs alter ego.

Informations complémentaires concernant la gestion et la propriété des Habitations à Loyer Modéré disponibles sur ce lien.

Ces règles peuvent compliquer l’accession à la propriétaire d’une Habitation à Loyer Modéré. Néanmoins, l’État a instauré une nouvelle législation pour faciliter l’accession à la propriété des nouveaux propriétaire d’un logement HLM et inciter ces investissements.

Quelle nouvelle législation pour les nouveaux propriétaires d’un logement HLM ?

Une nouvelle ordonnance a été publiée par le Journal Officiel le 8 mai 2019 et celle-ci réévalue la législation mise en place pour les nouveaux propriétaires des Habitations à Loyer Modéré.

Article 2 de l’Ordonnance n°2019-418 du 7 mai 2019 :

« Le contrat de vente d’un logement situé dans un immeuble destiné à être soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis conclu entre un organisme d’habitations à loyer modéré et une personne physique peut prévoir un transfert différé de la propriété de la quote-part des parties communes attachée à un ou plusieurs lots objets de ce contrat de vente, qui ne peut excéder un délai de dix ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente du premier lot de l’immeuble. Le contrat de vente précise, notamment, la date de transfert de la propriété de la quote-part des parties communes. »

Ce dispositif va permettre aux nouveaux propriétaires d’une Habitation à Loyer Modérée de différer le paiement des charges de copropriété pendant une période ne pouvant pas excéder 10 ans. Ce délai est compté depuis la première vente de logement dans l’immeuble.

Infographie législation HLM détails dispositif

Cette nouvelle disposition entre en vigueur à partir du 1er janvier 2020.

Ce nouveau dispositif nécessite d’inclure dans le contrat de vente d’un logement HLM une clause spécifiquement conçue pour l’acquéreur qui prévoit le transfert de propriété de sa quote-part sur les parties communes.

Ce délai doit permettre au nouveau propriétaire d’un logement HLM de se familiariser avec le régime juridique de la copropriété et esquiver les contraintes financières puisqu’il ne contribuera pas au paiement des charges les plus importantes liées à la conservation de l’immeuble comme un ravalement de façade ou une réfection de la toiture.

Au cours du délai offert au nouveau propriétaire, c’est l’organisme HLM qui assure la gestion des parties communes de l’immeuble et la charge financière des gros travaux de l’immeuble.

Les avis et les commentaires

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1009 avis - Excellent
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Bruno Vitis

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14 Mar 2020
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Ojea

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03 Avr 2020
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Redactor

Written by Alicia

Mis à jour le 1 Juil, 2020