Bail de 4 ans
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Résumé : Dans l’Hexagone, la durée d’un bail varie en fonction du type de location proposé. La législation n’est pas du tout la même selon si on propose un meublé, une location étudiante ou un local commercial par exemple. Pour y voir un peu plus clair sur les conditions d’attribution d’un bail de 4 ans cette page vous livre les informations essentielles.
Quand peut-on signer un bail de 4 ans ?
Si on se penche sur la législation des baux de location en France, on constate que la durée d’un bail locatif est très variable. De ce fait, à quel moment est-il possible de signer un bail de 4 ans entre un propriétaire / bailleur et un locataire ? Tant que le bail concerne un logement, les deux parties sont libres de signer cet accord à tout moment.
En effet, puisque la loi n’impose aucune durée maximale pour le contrat de location il est tout à fait possible de signer un bail de 4 ans. Seule compte la durée minimale du bail qui est, sauf exceptions développées plus loin, la suivante :
- Location vide (ou nue) : Bail de 3 ans minimum
- Location meublée : Bail d’un an renouvelable
Pour un bail commercial, la durée minimale du bail est normalement de 6 ans. Néanmoins là aussi des circonstances exceptionnelles (évoquées dans la suite de l’article) peuvent réduire ce délai.
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Quelle est la durée d’un bail ?
Comme on a pu le voir, la durée d’un bail évolue en fonction de l’usage du bien (habitation ou local professionnel) et du type de contrat (location meublée ou non meublée).
Dans tous les cas, le bail de 4 ans, de 3 ans ou même de 10 ans entre dans la catégorie des contrats sous-seing privé. Cela signifie que les particuliers peuvent établir ce contrat sans l’aide d’un officier de justice (notaire, huissier, etc.)
De ce fait, mieux vaut être très au fait de la législation sur la durée des baux ou utiliser un modèle de bail de 4 ans disponible sur cette page pour conclure un accord sans mauvaise surprise.
La durée du bail de location meublée
Une location meublée est définie juridiquement comme un logement loué avec la totalité des équipements nécessaires à une vie correcte. Le locataire ne devient pas propriétaire de ces équipements, mais il en disposera le temps d’un bail de 4 ans comme d’un bail d’une seule année.
Dans le droit au logement il est inscrit qu’un bail d’habitation meublé doit être d’un an au minimum. À la fin de cette période, le contrat de bail est immédiatement reconduit tacitement pour une année supplémentaire (sauf si l’une des parties s’y oppose).
Il faut savoir que le locataire peut résilier le bail à n’importe quel moment tant qu’il respecte un préavis d’un mois. De son côté, le propriétaire doit attendre la fin du bail et respecter un préavis de 3 mois avant de faire partir le locataire. Cette législation s’applique aussi bien pour un bail minimal d’un an que pour un contrat de bail de 2 ans, de 3 ans, de 4 ans, etc.
La durée d’un bail non meublé
En temps normal, le contrat d’une location non meublée doit être de 3 ans minimum. Ceci étant dit, il est possible de faire un bail de 1 an non meublé si le propriétaire précise dans le contrat (avant la signature du bail) qu’un événement précis (retraite, retour en France, etc.) l’oblige à récupérer le logement.
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Dans cet unique cas de figure, le propriétaire doit préciser clairement la nature de l’événement dans le contrat. Si l’événement en question est repoussé, le propriétaire peut renouveler le bail du locataire d’un an sans problème. En dehors de cette situation, il est possible de signer un bail de 4 ans ou plus sans aucun problème tant que les deux parties sont d’accord.
Pour une location nue, le locataire peut toujours partir quand il le souhaite mais il doit respecter un préavis de 3 mois. Pour le propriétaire il faut attendre la fin du bail et respecter un préavis de 6 mois. Cette durée est susceptible de changer si le logement est situé en zone tendue, plus d’informations en suivant ce lien.
Qu’est-ce qu’un bail étudiant ?
Comme son nom l’indique, le bail étudiant est un contrat de bail spécifique aux étudiants. Pour des raisons évidentes de calendrier scolaire, la durée classique des contrats de bail a tendance à pénaliser les étudiants les plus précaires économiquement.
Afin de ne pas paupériser une partie de la jeunesse, l’État propose deux baux distincts (bail d’habitation étudiante et bail mobilité) de courte durée. Cela permet aux propriétaires de louer plus facilement aux étudiants et aux locataires de ne pas payer inutilement un loyer pendant une période où ils ne sont pas présents.
Le bail à durée réduite
Si quelques étudiants s’engagent sur un contrat de bail de 4 ans ou plus afin d’avoir un logement assuré pendant toute leur scolarité, certains préfèrent miser sur des locations plus courtes.
À ce titre, le bail mobilité est un bail à durée réduite permettant aux étudiants (et à certains travailleurs mobiles) de profiter d’une location meublée pour un délai de 1 à 10 mois maximum. Contrairement aux baux traditionnels, ce contrat de location n’est pas reconductible.
Ce mode de location est souvent privilégié par les particuliers car il est bien plus simple qu’un contrat classique. Il faut noter qu’avec un bail mobilité il n’y a pas de dépôt de garantie. Le locataire peut quitter le logement avec un préavis d’un mois, mais le propriétaire n’a pas le droit de rompre le bail (sauf pour un motif légitime).
Un bail de location à durée indéterminée ?
Dans les faits, un étudiant ne sait pas forcément à quel moment sa scolarité termine. Si la durée officielle est censée être de 9 mois, les grandes écoles et les universités proposent toutes des dates légèrement différentes. De ce fait, est-ce qu’un bail de location à durée indéterminée pour les étudiants ne serait pas la bonne alternative ?
Malheureusement, à ce jour il n’est pas possible de contracter un tel bail. De plus si un bail de 4 ans (pour toute la scolarité) se renouvelle tacitement et automatiquement, un bail de courte durée à destination des étudiants n’offre pas cette possibilité.
Récapitulatif des modalités des différents contrats de bail de location
| BAIL D’HABITATION | BAIL MOBILITÉ | ||
| Logement vide | Logement meublé | Logement meublé | |
| Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an minimum (9 si étudiant) | 1 à 10 mois maximum |
| Dépôt de garantie | 1 mois maximum | 2 mois maximum | / |
| Préavis locataire | 3 mois minimum | 1 mois minimum | 1 mois minimum |
| Préavis propriétaire | 6 mois minimum | 3 mois minimum | Si faute grave du locataire |
Comment fonctionne un bail 3-6-9 ?
Le bail 3-6-9, aussi appelé bail commercial, est un contrat de location liant le propriétaire / bailleur d’un local et une société répertoriée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM).
Dans les faits, ce contrat n’a rien de particulier, mais il ne peut être produit pour un bail de 4 ans. Il doit impérativement être réalisé pour une durée de 9 ans minimum. Durant ce laps de temps, le locataire est libre de résilier le bail tous les 3 ans (d’où le nom de bail 3-6-9) en respectant un préavis de 6 mois. Si le propriétaire veut mettre fin au bail sans payer d’indemnisation au locataire il doit attendre la fin du contrat et s’opposer à son renouvellement.
3, 6 ou 9 ans, mais pas de bail de 4 ans
Si la législation impose une durée minimale de 9 ans pour le bail commercial, dans la pratique ce dernier peut durer 3, 6 ou 9 ans en raison de la possibilité du locataire de résilier son contrat. Dans tous les cas, il n’est pas possible d’établir un contrat de bail de 4 ans pour une entreprise.
En revanche, comme pour tous les autres baux locatifs, la durée peut excéder les 9 ans sans aucun problème tant que les parties sont d’accord entre elles. Dans l’Hexagone, on constate que les entreprises s’engagent souvent sur un bail de 6 ans.
Les grandes entreprises ont tendance à être assez immobiles et à se concentrer dans les grandes villes et leur périphérie pour un temps long. Pourtant, dans le même temps, les petites et moyennes entreprises (PME) et les micro entreprises se montrent bien plus mobiles et changent souvent de local avant le seuil des 9 ans.
Bail dérogatoire : une alternative à l’absence de bail de 4 ans ?
Il est vrai que le bail commercial de 4 ans n’existe pas dans la législation française. Le Code du commerce, régissant notamment les locations commerciales, impose une durée minimale de 9 ans. Malgré cela, il est possible de déroger aux règles en vigueur en optant pour le bail commercial dérogatoire.
Certes il n’est toujours pas possible de faire un bail de 4 ans, mais le bail commercial dérogatoire permet d’établir un contrat de location commerciale pour une durée ne dépassant pas les 3 ans. Ce type de contrat est idéal pour les entrepreneurs qui se lancent et ne veulent pas se lier trop tôt à un local.
Fixé d’un commun accord entre le propriétaire / bailleur et l’entreprise, ce bail est à usage unique. Cela signifie qu’il ne peut être renouvelé une fois la période écoulée. Ce contrat locatif offre une excellente alternative à l’absence de bail de 4 ans pour estimer la rentabilité de son entreprise sans être trop engagé.
Comment donner congé à son locataire ?
Afin de protéger le locataire d’une mise à la porte subite, le droit au logement encadre avec beaucoup de rigueur les possibilités du bailleur pour congédier son locataire. Dans un premier temps, comme montré plus haut, la durée de préavis et le moment de la résiliation du bail de 4 ans ou plus sont nettement définis.
Si le délai est respecté, le propriétaire peut simplement adresser une lettre avec accusé de réception à son locataire pour lui signifier le congé. Il est également possible de congédier un locataire en lui remettant la lettre en main propre contre un émargement ou bien encore de saisir un huissier (en cas de litige).
Nom, Prénom
Adresse du locataire
Nom, Prénom
Adresse du propriétaire
Fait à lieu, le date
Lettre recommandée avec accusé réception
OBJET : CONGÉ POUR REPRISE
Madame, Monsieur,
Je soussigné (Nom et Prénom), propriétaire du logement situé au (Adresse du logement concerné), en accord avec le contrat que nous avons passé le (date de signature) je vous donne congé le (date d’échéance du bail) conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Vous devrez avoir quitté les lieux au plus tard lors de la résiliation du bail. Je reste à votre disposition pour convenir, ensemble, d’une date pour réaliser l’état des lieux de sortie et convenir de la restitution des clefs.
La résiliation du bail de location fait suite à mon intention de reprendre ce logement pour (au choix) :
- Résider dans le logement suite à (donner les raisons)
- Permettre à monsieur/madame (nom du bénéficiaire de la reprise) qui se trouve être (lien de parenté) et qui demeure actuellement (adresse actuelle du bénéficiaire) puisse y résider.
Effectivement, (Description de la situation du bénéficiaire justifiant la reprise du logement).
Le préavis démarrera dès la réception de ce courrier par vos soins et s’étendra sur une période de 6 mois maximum. Si d’aventure vous décidez de quitter le logement avant l’expiration du bail, vous ne serez redevable que du loyer et des charges relatives à la période d’occupation effective des lieux.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments les plus distingués.
Signature
Qu’il s’agisse d’un bail de 3 mois renouvelable, d’un contrat de bail d’un an meublé ou d’un bail de 4 ans, la démarche à effectuer reste la même. Il est primordial de s’assurer la bonne réception du courrier par le locataire pour éviter tous les litiges éventuels.
En savoir plus
- Quelles sont les conditions du bail de 5 ans ?
Les avis et les commentaires
Mis à jour le 5 Juil, 2023
La rédaction de Contrat Bail Location
Matthieu Pace
Rédacteur web - spécialiste énergie
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