Les Sociétés civiles de Placement Immobilier dominent le marché de la pierre-papier en France. Elles ont vite évolué au fil des années pour devenir des structures encore plus grandes. On parle notamment des SCPI européennes, plus avantageuses financièrement et fiscalement. Le point complet dans cette rubrique.

SCPI européenne : quèsaco ?

Les SCPI détenant plusieurs actifs immobiliers hors de France, en zone euro notamment, sont toutes considérées comme des SCPI européennes. Elles se distinguent des autres structures par la répartition de leurs parcs immobiliers. La plupart des SCPI européennes investissent en Allemagne, l’un des pays européens les plus dynamiques.

En clair, pour intégrer la famille des SCPI européennes du marché, une SCPI doit se constituer un patrimoine immobilier majoritairement investi à l’étranger. Les immeubles acquis appartiennent au secteur de l’immobilier tertiaire ou résidentiel : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, locaux d’activité, immeubles d’habitation, etc.

Bon à savoir : les toutes premières SCPI européennes du marché sont Actipierre Europe (2007) et Corum Origin (2013). En 2020, elles ont délivré respectivement un DVM de 3,43 % et 6 %. D’autres SCPI européennes plus prometteuses sont ensuite apparues sur le marché à l’instar de Corum Eurion (10,40 %) et de NEO (6 %).

Zoom sur les principaux atouts d’une SCPI européenne

La rentabilité du patrimoine locatif

Indéniablement, une SCPI européenne offre une rentabilité élevée par rapport à une SCPI française. La différence de performance reste notable : 4 % vs 6 %. Les explications sont raisonnables. Les actifs immobiliers composant le patrimoine d’une SCPI européenne sont occupés par des locataires solides. Il s’agit souvent de grands groupes internationaux voire des multinationales. Par conséquent, les revenus locatifs générés sont plus conséquents.

La fiscalité applicable aux revenus fonciers de source étrangère

La fiscalité reste l’un des atouts d’une SCPI européenne. Elle est particulièrement avantageuse, surtout pour les investisseurs domiciliés fiscalement en France. Pour rappel, des conventions fiscales internationales ont été passées avec d’autres pays européens. Elles visent notamment à éviter une double imposition des revenus de source étrangère.

Les SCPI exploitant des actifs immobiliers en Allemagne, Italie ou en Espagne permettant à leurs associés de bénéficier d’une réduction d’impôt sous forme de crédit d’impôt, en vertu de l’article 20 de la convention fiscale.

D’autre part, les revenus fonciers provenant d’actifs situés au Portugal, en Belgique, en Finlande et en Irlande sont exonérés d’impôt. Et cela concerne également les dividendes distribués par les SCPI détenant des immeubles dans ces pays. Cerise sur le gâteau, les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas aux revenus d’une SCPI européenne.

La forte mutualisation des risques locatifs

Le patrimoine locatif d’une SCPI européenne étant étendu sur le marché de l’immobilier professionnel européen. Elle offre une plus grande mutualisation des risques locatifs. Les immeubles sont implantés dans différentes zones géographiques stratégiques.

Les critères de sélection d’une SCPI européenne

Le taux de rendement annuel ou le DVM

Afin d’évaluer le rendement d’une SCPI européenne, il faut se référer à son DVM (ou taux de distribution sur valeur de marché). Il devrait se situer idéalement entre 4 % et 6 %. En dessous, la rentabilité du placement sera moindre. Vous pouvez investir sur Portail-SCPI pour découvrir les meilleures SCPI européennes du marché.

La capitalisation de la SCPI

La taille d’une SCPI européenne se mesure notamment par sa capitalisation. Bien entendu, cela est également valable pour les autres SCPI du marché. Plus le montant est important, mieux ce sera. Préférez une capitalisation avoisinant le milliard d’euros.

Le taux d’occupation financier et physique (TOF et TOP)

La performance locative d’une SCPI européenne s’apprécie selon son taux d’occupation financier et physique. Il oscille généralement entre 80 % et 100 %.

Le montant du prix acquéreur

Les SCPI européennes affichent souvent un ticket d’entrée supérieur à celui des SCPI classiques. Le prix acquéreur commence à partir de 200 € pour certaines d’entre elles et peut monter jusqu’à 5 000 €.

Les frais et le délai de jouissance des parts

Les frais d’entrée sont indissociables d’un placement en SCPI. On distingue deux catégories : les frais de souscription (entre 8 et 10 %) et la commission de gestion (entre 10 à 12 %). En ce qui concerne le délai de jouissance des parts, il correspond à la période pendant laquelle les associés (les nouveaux) ne perçoivent aucun dividende. En général, il oscille entre 4 et 6 mois.


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