SCPI, comment ça marche ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou véhicule de placement collectif se présente comme des unités de compte nourries par la collecte de fonds à partir d’investisseurs particuliers. Découvrez les essentiels de ce type de placement pour choisir la meilleure SCPI.

Qu’est-ce que la SCPI ?

La SCPI est le regroupement d’investisseurs particuliers cotisant pour constituer un fonds qui sera injecté dans un investissement immobilier (achat d’habitation, bureaux, bâtiments historiques, immeubles). Elle dispose d’une société de gestion qui administre (location, revente, entretien) le patrimoine immobilier acheté avec le fonds collecté et sélectionne les nouveaux actifs immobiliers sur lesquels investir. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) contrôle la société de gestion. L’investisseur ou associé empoche des parts sociales de la SCPI en fonction du montant qu’il a investi. Ses gains proviennent des loyers reçus qui sont minorés des charges : impôts, amortissement, entretien, etc. L’investissement dans une SCPI s’effectue soit de manière directe, soit via un contrat d’assurance-vie. Il doit être entrepris sur le long terme afin de bien amortir le frais d’investissement et amasser plus de dividendes. 

Nombre de parts et montant minimum de souscription pour une SCPI

Il appartient à la société de gestion de SCPI de déterminer le nombre minimum de parts et le montant le plus bas accepté lors d’une souscription. Par exemple, pour une SCPI en direct, Kyaneos Pierre exige 10 parts et 10 000€ au minimum. Corum XL ne réclame qu’une part et 189€ de dépôt minimum. Dans le cas d’une SCPI assurance vie, le montant minimum d’investissement pour alimenter les unités de compte est très faible (environ 100€). Il faut se renseigner sur les conditions générales des assurances pour avoir le montant précis. 

Perception des revenus/dividendes

La réception des revenus dans le cadre d’un investissement SCPI ne se réalise pas tout de suite après la souscription. Il faut compter 3 à 6 mois avant de percevoir les revenus. Il s’agit là du délai de jouissance qui, généralement, dépend de la SCPI choisie (SCPI en direct ou SCPI assurance vie) et de la société de gestion. Pour un délai de jouissance de 3 mois, le premier versement des revenus s’effectue le 1^er jour du quatrième mois. Les dividendes sont, ensuite, versés périodiquement dans le compte courant de chaque associé soit tous les mois (Corum XL) ou tous les trois mois. 

Les meilleures SCPI, comment les choisir ? 

Le délai de jouissance et la périodicité de versement des dividendes sont des critères qui définissent les meilleures SCPI. Il y a également le rendement. Pour la SCPI rendement du premier trimestre 2021, Pierval Santé (immobilier sanitaire) se met à la tête des meilleures SCPI avec un score de 5,05%. Cette société a vu sa collecte augmenter de 29% et plus durant le dernier trimestre 2019. La raison, son délai de jouissance est de 4 mois avec un versement de dividendes tous les trois mois. 

Avec les fonds collectés, la société de gestion de SCPI achète, revend ou remet en location les biens immobiliers. Les dividendes sont perçus selon un délai de jouissance minimal de 3 mois (6 mois max). Les meilleures SCPI sont déterminées en fonction de son rendement.