Tout logement subit une certaine dégradation pendant la location. Qu’il s’agisse de l’usure normale (imputable à la vétusté du logement) ou de risques locatifs, les changements apportés au logement doivent faire l’objet d’une inspection détaillée lors de l’entrée et du départ du locataire. Il s’agit simplement pour les deux parties de savoir qui en est responsable et qui doit assurer les frais de sa remise en état. Pour cela, il faut avoir évalué le rôle de chacun dans cette dégradation, le meilleur moyen pour cela étant la comparaison des états de lieux d’entrée et de sortie. En effet, le plus souvent, l’état des lieux de sortie est comparé à l’état des lieux d’entrée, pour permettre d’identifier les éventuels travaux qui seraient à la charge du locataire pour la remise en état du logement. Cependant, il n’est pas rare que les parties n’en aient pas établi, ou que seul l’un des état des lieux soit réalisé. Comment savoir alors quels sont les travaux à la charge du locataire ? Quels sont les risques de ne pas faire d’état des lieux ?


Des modèles d’état des lieux sont disponibles sous format PDF ici


Les risques de ne pas faire d’état des lieux d’entrée

L’établissement d’un état des lieux d’entrée constitue une assurance pour le bailleur (ou l’agence) et son locataire. Les éventuelles dégradations présentes dans le logement au moment de l’état des lieux doivent êtres soigneusement mentionnées. De cette manière, elles ne pourront pas être imputées au locataire, de même que les dégradations liées à l’usure normale. En l’absence d’état des lieux, au regard de la loi, le locataire est supposé avoir reçu le logement en bon état. Donc, si des défauts ou des dysfonctionnements sont présents au moment de l’installation, il ne pourra les contester. Les réparations seront à ses frais.

Mais la loi évolue : l’absence de remise de l’état des lieux d’entrée au locataire ne devrait plus être un obstacle à la restitution intégrale du dépôt de garantie lors de son départ, selon le projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs, adopté le 11 octobre 2011 par l’Assemblée nationale.

Si le propriétaire refuse d’établir un état des lieux d’entrée, le locataire peut en faire la demande par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il persiste dans son refus, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation.

Bailleur et locataire ont donc tout intérêt à effectuer un état des lieux entrant, ne serait-ce que pour éviter d’éventuels conflits. Si un problème survient durant la location, sans état des lieux, les deux parties auront du mal à faire valoir leur droits.

Les risques de ne pas faire d’état des lieux de sortie

En fin de contrat de bail, en l’absence d’état des lieux empêche le bailleur de retenir une partie ou l’intégralité du dépôt de garantie. Même si des dégradations sont constatées après le départ du locataire, la loi considère que le logement a été rendu en bon état. Les frais de remises en état du logement seront à la charge du propriétaire.

Si au départ du locataire, le propriétaire est de mauvaise foi et veut remettre à neuf le logement à ses frais, il devra alors apporter la preuve (photos, témoignages) de l’état réel du logement à  son entrée à moins que le propriétaire n’ait pas voulu réaliser d’état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c’est au propriétaire de démontrer qu’il a délivré un logement en bon état d’usage.

L’absence d’état des lieux pour un bail commercial

Le nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce instauré par la loi PINEL impose désormais qu’un état des lieux soit réalisé lors de la prise de possession des lieux par le preneur. Corrélativement, un état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement par les parties. À défaut, la partie la plus diligente peut requérir, à frais partagés, l’intervention d’un huissier de justice pour la réalisation de cet état des lieux.

L’huissier étant un officier public assermenté, son état des lieux s’imposera aux deux parties et ne pourra être contesté en cas de litiges. Aucune location de bail commercial ne peut avoir lieu sans état des lieux établi au préalable.

Foire aux questions

Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire ?

Un état des lieux est dit contradictoire lorsqu’il s’établit sur la base du principe de contradiction, autrement dit à l’amiable. Dans ce cas de figure, les deux parties sont d’accord sur le contenu du document et le signent conjointement.

Comment faire en cas de désaccord sur l’état des lieux ?

Si l’une des parties n’est pas d’accord sur le contenu de l’état des lieux, elle peut faire appel. Un huissier de justice tranchera sur la question et rédigera lui-même l’état des lieux. Ce recours est payant et il est conseillé aux deux parties d’essayer de trouver une solution à l’amiable. Un état des lieux d’entrée établit par huissier ne laisse pas entendre une relation pérenne et cordiale entre le bailleur et son nouveau locataire. En cas de désaccord, les deux parties peuvent également saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), un organisme paritaire qui aide bailleurs et locataires à trouver un terrain d’entente en cas de litige.

Quels sont les frais pour état des lieux ?

L’état des lieux, s’il est établi de façon contradictoire, est gratuit pour le bailleur et pour le locataire. En cas de désaccord ou de contentieux nécessitant un recours à un huissier de justice, les frais seront partagés à hauteur de 50% pour les deux parties.

L’état des lieux est-il le même pour les particuliers et les professionnels ?

Les baux pour le contrat de location des particuliers et des professionnels présentent de nombreuses similarités, car sur le fond, l’objectif est le même.

Qu’est-ce qu’un départ à la cloche de bois ?

On parle de départ à « la cloche de bois » en cas de départ brusque et imprévisible de l’occupant. Ce type de départ furtif empêche le bailleur de résilier le bail dans les règles prévues. Il l’empêche également l’établissement d’un état de lieux de sortie, mais surtout la reprise du logement par le bailleur.

 

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