SCPI et assurance vie : une combinaison pertinente pour diversifier son patrimoine ?

L’assurance vie est l’un des dispositifs piliers de l’épargne en France. L’essentiel des encours logés en assurance vie sont investis sur des fonds euros (un support garanti en capital). Mais dans le contexte actuel de baisse de rémunération de l’épargne sans risque, les assureurs poussent les épargnants à se tourner davantage vers les supports en unités de compte.

Les supports en unité de compte offrent des perspectives de rendement supérieur, mais également un risque de perte en capital. Ces supports sont généralement recommandés dans le cadre de stratégie d’investissement à long terme, pour valoriser un patrimoine et/ou préparer ses vieux jours. Les unités de compte sont l’ensemble des supports d’investissement, hors fonds euro, que l’épargnant peut loger au sein d’une assurance vie multisupport. Très souvent, les épargnants se voient proposer des supports tels que des fonds d’investissement en actions, ou des fonds d’investissement diversifiés.

En dehors des fonds d’investissement, les épargnants peuvent également investir sur des supports immobiliers en assurance vie, parmi lesquels figurent les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).

Les SCPI sont une des classes d’actifs que l’on regroupe sous le terme d’immobilier pierre-papier. Les investisseurs souscrivant des parts de SCPI délèguent 100 % de la gestion du parc foncier aux gestionnaires de la SCPI, et se contentent de percevoir trimestriellement les loyers perçus par la société. Les SCPI gèrent des parcs fonciers valorisés plusieurs dizaines de millions d’euros et davantage encore. On trouve des SCPI spécialisées dans l’immobilier résidentiel, les bureaux, les centres commerciaux, les résidences pour seniors, etc. Le ticket d’entrée est faible (accessible à partir de quelques centaines d’euros), les épargnants peuvent donc investir sur plusieurs SCPI. Les SCPI constituent donc un bon outil de diversification, en particulier pour les épargnants souhaitant déléguer la gestion de leur patrimoine.

Les SCPI rapportent autour de 4,50 % par an (les loyers versés aux actionnaires). Un rendement auquel il convient d’ajouter le potentiel de revalorisation des parts. La valeur de l’immobilier s’apprécie généralement dans le temps, la valeur des parts évolue avec la valeur du foncier détenu. Sur les dernières années, la performance globale des SCPI excède les 5 % par an. Cette bonne performance a néanmoins une contrepartie : un risque de perte en capital. L’immobilier est une classe d’actifs dont la valeur peut évoluer à la baisse.

Les SCPI peuvent être souscrites en direct, ou logées au sein d’un contrat d’assurance vie. Loger des SCPI en assurance vie revêt différents avantages mais également quelques contraintes que nous allons expliciter dans cet article.

Les avantages de l’assurance vie pour loger des parts de SCPI

Comme nous l’avons indiqué en introduction, l’assurance vie est un dispositif d’épargne très intéressant et très populaire. L’assurance vie a la propriété d’être ce que l’on appelle une enveloppe capitalisante, au même titre que le plan d’épargne en actions (PEA) ou le plan d’épargne retraite (PER). Ce qui signifie que les encours investis au sein du contrat (l’enveloppe) subissent peu voire pas du tout de frottement fiscal tout au long de la vie du contrat. Dans le cas des SCPI, les loyers collectés chaque année sur l’assurance vie ne sont pas imposés tant que l’argent est réinvesti dans le contrat. Sachez que ces gains peuvent tout aussi bien être réinvestis en parts de SCPI, d’autres unités de compte ou sécurisés sur le fonds euro de l’assurance vie.

De la même manière, en cas de cession des parts de SCPI. Les plus-values matérialisées à l’occasion de la cession ne sont pas imposées dès lors que les gains sont réinvestis (arbitrage vers un autre support) au sein de l’assurance vie.

Les gains ne sont imposés qu’en cas de retrait partiel sur l’assurance vie. Et là encore, l’assurance vie profite d’un régime fiscal de faveur puisque les épargnants bénéficient d’un abattement de 4 600 euros par an sur la part des plus-values matérialisées à l’occasion d’un retrait sur un contrat de plus de 8 ans.

Loger ses parts de SCPI en assurance vie est donc très intéressant puisque cela permet une moindre imposition des gains, aussi bien des loyers que des plus-values à la revente.

Les contraintes de l’investissement en SCPI via une assurance vie

L’assurance vie revêt également quelques contraintes pour les investisseurs souhaitant investir en SCPI.

Tout d’abord, beaucoup d’assurances vie proposent un choix de SCPI très réduit, voire nul. Seule une poignée des contrats grand public proposent un choix étendu de SCPI. Pour trouver la meilleure assurance vie pour investir en SCPI, il faut se tourner vers des contrats multisupport adaptés. Les meilleurs contrats référencent une petite trentaine de SCPI. Les détenteurs de gros patrimoine (250 000 euros et davantage) peuvent également opter pour des assurances vie de droit luxembourgeois, lesquelles offrent une architecture sur-mesure offrant la possibilité d’y référencer n’importe quel type de supports sur demande.

Les investisseurs devront également s’assurer que l’assurance vie leur reverse 100 % des bénéfices des SCPI. Ce n’est pas le cas sur tous les contrats, certains distributeurs ponctionnent 15 % des bénéfices…

Toujours en matière de frais, les supports en unités de compte, dont font partie les SCPI, supportent des frais de gestion. Ces frais sont de l’ordre de 0,50 à 0,90 % selon les contrats. Ces frais sont inexistants lorsque l’on détient les parts de SCPI en direct.

Malheureusement, les revenus de SCPI détenus en direct (hors assurance vie) supportent une fiscalité lourde. D’où l’intérêt de loger les SCPI en assurance vie, malgré la présence de frais de gestion.

Le dernier inconvénient lorsque l’on acquiert des parts de SCPI en assurance vie est que l’on ne peut pas financer cet investissement via un emprunt, il faut acheter les parts comptants. À l’inverse, dans le cas d’un investissement en direct dans des SCPI, l’investisseur peut profiter du levier du crédit pour financer l’achat des parts. Certains courtiers proposent même leurs services pour obtenir un crédit spécifiquement en vue d’acquérir des parts de SCPI.

En conclusion, les SCPI sont un placement pertinent pour diversifier son patrimoine dans l’immobilier. En plus d’un rendement intéressant, l’investisseur délègue entièrement la gestion du parc foncier, ce qui séduit les investisseurs ne souhaitant pas s’impliquer dans la gestion de biens immobiliers locatifs. Loger ses parts de SCPI au sein de l’assurance vie permet de bénéficier d’un cadre fiscal très attractif pour valoriser son patrimoine sur le long terme, avec la possibilité ultérieure d’arbitrer ce placement vers d’autres supports en assurance vie sans subir de frottement fiscal.