L’état des lieux dans le cadre d’une location est une procédure obligatoire. Elle consiste en une inspection détaillée d’un logement avant l’entrée ou le départ d’un locataire. On parle souvent d’ état des lieux contradictoire, sans forcément savoir de quoi il s’agit. Dans quels cas un état des lieux est considéré comme contradictoire ? Quelles sont les conséquences ? Que faire quand un état des lieux est contradictoire ?


Vous trouverez un modèle d’état des lieux conforme à la loi Azur ici


Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire ?

Lors d’un emménagement, il convient de remplir ce qu’on appelle un état des lieux afin de pouvoir comparer le logement au moment de l’arrivée et du départ du locataire. Il est rédigé de manière contradictoire, c’est-à-dire que les deux parties (propriétaire et occupant) doivent non seulement être présentes mais aussi se mettre d’accord sur son contenu. Ainsi, s’il est effectué unilatéralement, il n’est pas considéré comme valable. Toutefois, si l’une des personnes est absente au moment de l’état des lieux, sa rédaction est confiée à un huissier, dont le bailleur et le locataire devront alors se partager les frais.

Que faire quand un état des lieux est contradictoire ?

Juridiquement, la notion de « contradiction » ne signifie pas « opposition », mais « accord » : on parle du principe du contradictoire (ou principe de la contradiction). Il s’agit d’un principe de droit existant dans toute procédure (civile, administrative, pénale ou disciplinaire), et qui signifie que chacune des parties a été mise en mesure de discuter l’énoncé des faits et les moyens juridiques que ses adversaires lui ont opposés.

Ce principe est également invoqué par la locution latine Audiatur et altera pars qui signifie « que soit entendue aussi l’autre partie ».

Un état des lieux contradictoire signifie qu’il n’y a pas de désaccord entre le bailleur et le locataire sur le contenu de l’état des lieux. Une fois le document signé, le locataire peut procéder tranquillement à l’installation. En d’autres termes, un état des lieux contradictoire ne signifie pas un contentieux, mais un accord entre deux parties :

Il est établi sur papier libre ou sur un formulaire spécifique, daté et signé en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat (locataire, propriétaire, mais aussi caution éventuelle). Mais un état des lieux établi en un seul exemplaire reste valable s’il a été établi contradictoirement : d’après la Cour de cassation, il ne s’agit pas d’une convention réciproque mais d’une simple constatation (arrêt du 23 mai 2002).

Si l’état des lieux sortant est contradiction, le locataire pourra récupérer l’intégralité de sa caution, dans un délai d’un mois environ.

 

Foire aux questions

Que faire en cas de désaccord sur l’état des lieux ?

Le désaccord sur l’état des lieux peut se régler avec le recours à un huissier. Mais cette solution engendre des frais, que bailleur et locataire doivent se partager. Il est possible d’organiser un pré-état des lieux, avant la visite officielle. Cette solution permet aux deux parties de faire état du logement et des éventuels dysfonctionnements et défauts. Le propriétaire pourra procéder aux réparations avant l’état des lieux officiel. Idem pour l’état des lieux de sortie : en cas de dégradations locatives, le locataire aura un délai pour procéder aux réparations.

Qu’est-ce que l’usure normale d’un logement ?

Dans un logement, l’usure normale désigne dégradations imputables à la vétusté. On distingue habituellement l’usure normale des dégradations locatives (imputables au locataire). Par exemple, un mur jauni ou terni est le fait de l’usure normale. De même qu’un parquet terni ou une moquette râpeuse. En revanche, des brûlures dans la moquette dues à des cigarettes sont considérées comme des dégradations locatives.

Peut-on contester un état des lieux signé ?

C’est difficile. Un état des lieux signé constitue la preuve juridique que les deux parties s’entendent sur son contenu. Si le locataire conteste l’état des lieux (s’il a constaté un défaut après son installation), il dispose d’un délai de 10 jours pour en informer son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Combien coûte l’état des lieux ?

Si l’état des lieux est établi de façon contradiction, il n’occasionne pas de frais. Dans le cas contraire, les frais d’huissier varient selon la surface du logement à évaluer.

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