Dans quel cas peut-on demander l’expulsion d’un locataire ?

Le contrat de location ou contrat de bail engage le bailleur à procurer au locataire la jouissance d’un bien immobilier en contrepartie d’un loyer. Le droit prévoit diverses obligations attachées au contrat de bail, les parties en contractant s’engage à les respecter, le non-respect de certaines d’entre elles pouvant entraîner l’expulsion du locataire. L’expulsion d’un locataire est régie par une procédure spécifique : la procédure d’expulsion. Le motif le plus connu et le plus fréquent pour procéder à l’expulsion d’un locataire est celui du loyer impayé, toutefois ce n’est pas le seul. L’article à suivre aura pour objectif de vous présenter les divers motifs pouvant être mobilisé pour procéder à l’expulsion d’un locataire.

L’expulsion d’un locataire pour manquement à son obligation de payer

Le contrat de bail oblige le locataire à payer un loyer en contrepartie du logement dont il bénéficie. En cas d’impayé, le propriétaire peut agir pour obtenir le règlement des loyers qui lui sont dus. 

Le déroulé de la procédure va varier si une clause résolutoire est prévue au sein du contrat de bail. Si une clause résolutoire a été prévu au contrat, le propriétaire qui constate l’absence de paiement doit obligatoirement adresser au locataire un commandement de payer par un huissier. 

Ce dernier devra confirmer le manquement au paiement du locataire ainsi que la validité de la clause résolutoire. Le locataire aura alors 2 mois pour effectuer son paiement et effacer sa dette. Si rien ne se passe vous serez en mesure de saisir la juridiction compétente pour que la résolution de plein droit soit respectée. 

Si le contrat ne contient pas de clause résolutoire, la résiliation devra forcément être prononcée par le juge qui appréciera alors la résolution au regard du caractère délibéré et impayé des loyers.

L’expulsion pour manquement à l’obligation du locataire de contracter une assurance d’habitation

Le locataire a pour obligation se souscrire à une assurance habitation au titre du logement qu’il occupe. Le choix de l’assureur est libre pour le locataire et elle peut également être souscrite par le propriétaire, le montant étant alors alloué au locataire. Si le propriétaire effectue cette démarche à la place du locataire, l’obligation d’assurance ne pourra plus être utilisée pour exclure le locataire.

Le locataire doit être en mesure de justifier sa souscription d’assurance lors de la signature du bail et lors de tout renouvellement ultérieur. Le propriétaire devra alors envoyer un commandement à l’assureur et si ce dernier n’a pas corrigé la situation dans le délai d’un mois, le contrat de bail pourra être résilié.

L’expulsion pour communication de fausses informations par le locataire

Le contrait de bail doit respecter les conditions imposées par la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’aux conditions propres au droit commun des contrats. Si un locataire pour obtenir la location de l’appartement a menti sur sa situation actuelle (situation familiale, professionnelle ou son identité), ces manœuvres peuvent être constitutives de dol. Le dol est prévu à l’article 1387 du Code civil, le bailleur devra alors justifier de manœuvres dolosives de la part du locataire ou démontrer l’intention du locataire de tromper le bailleur (usage de faux).

L’expulsion du locataire pour dégradation du bien immobilier 

Ce motif est difficile à mettre en œuvre puisqu’il nécessite la réunion de nombreux éléments, parfois difficiles à obtenir. En effet, la caractérisation de la dégradation n’est pas un critère reposant sur l’entretien du bien, mais bien sur la dégradation de celui-ci. Même si vous avez eu vent de dégradations au sein de votre appartement, constater ces dernières ne seront pas sans difficulté, l’entrée sur les lieux devant être légitime. Cela sera envisageable si vous devez remplir vos obligations en tant que propriétaire (dégât des eaux ou travaux importants). Une fois les dégradations constatées, vous devrez prouver que ces dernières sont bien du fait du locataire. La procédure de résiliation de bail au titre de la dégradation du bien sera donc compliquée à mettre en œuvre.

L’expulsion du locataire pour des troubles causé au voisinage

Il est prévu par le droit français que le locataire doit user de la chose louée « raisonnablement ». Le trouble anormal de voisinage pour alors constituer un motif de résiliation du bail. Il a été prévu pour que ce dernier soit constaté qu’il soit continu, les voisins pouvant témoigner pour justifier de ce caractère. Ce motif est particulier car en l’absence d’actions de votre part visant à faire cesser ces troubles, les victimes de ces derniers pourront engager votre responsabilité. Toutefois, si vous agissez positivement pour résoudre cette situation, vous ne pourrez pas être condamné au paiement de dommages et intérêts. 

L’expulsion pour la réalisation d’activité illicite ou pour un usage non-conforme

L’usage conforme d’un bail d’habitation est l’usage du bien en tant que logement. Ainsi, l’exercice d’une activité commerciale en son sein est prohibé. Certaines exceptions sont prévues, par exemple si l’activité est nouvelle, le locataire peut inscrire l’exercice de cette dernière à son domicile pour une durée de 2 ans maximum. 

Il est également possible que le bail soit mixte, le locataire pouvant loger et exercer son activité au sein du bien immobilier. 

Si le propriétaire veut résilier le contrat de bail, il doit démontrer en quoi l’usage commercial est incompatible avec la destination des lieux.

En ce qui concerne la réalisation d’activités illicites, ici, le droit commun peut être mobilisé. En effet tout contrat se doit de respecter l’ordre public. Ainsi, le contrat de bail ne peut pas avoir pour fin de servir à des activités telles que la prostitution ou le trafic de stupéfiant. Dans ce cas, il ne faut pas prendre la situation à la légère ! En tant que propriétaire de l’appartement votre responsabilité peut être engagée si vous êtes au courant de la situation et que vous n’agissez pas.

D’autres motifs peuvent être mobilisés, ainsi la réalisation d’une sous-location ou d’une cession non autorisée par le bail peuvent faire l’objet d’une procédure de résiliation du bail. 

Gérard PICOVSCHI, Avocat
SELAS AVOCATS PICOVSCHI
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